瘋狂的3月已落幕西安8成置業者陪跑

文|高小六

3月底高新那一場土拍的激烈和瘋狂還歷歷在目，4月又有一大堆樓盤等着入市。

其中，高價地項目的集中亮相，很有可能再掀起一股市場矚目之潮。

2019年第10批價格公示總共就三個項目：曲江·玫瑰園二期、翼中心（綠城·高新誠園）、天誠·春暖花開，但都是遠高於區域整體均價的改善型項目，玫瑰園及翼中心更是引入價格公示機制以來，首次備案價破三萬的大平層產品。

剛需又要哀嚎了，失去三月的剛需，四月該何去何從？

隨後，很多媒體跟着煽風點火，大概意思是西安將進入房價三萬元時代，三萬？連我們這些久在地產行業浸淫的人都心頭一緊。西安，是瘋了嗎？

我們先回顧一下西安樓市三月整體情況：

粗略的統計下：2019年整個3月份，西安大概有三十多個項目推出了不同批次的產品，共推出房源一萬有餘，而線上的意向登記人數達到了兩萬人左右，籠統的計算下，需求與供應量爲2比1，嚴重的供不應求。

在三月底最後一次的意向登記結果中，有11個項目公佈了數據。

其中6個盤次覈驗通過數超過本次可售房源數，須進行搖號選房，其中3盤“千人搖”（登記人數過千、覈驗通過數過千）；有5個盤次不搖號，直接選房，其中2個盤次覈驗通過數是0。

千人搖的項目分別是:大華錦繡前程、奧園譽府以及康橋悅蓉園，仔細推敲這三個項目的共性就不難發現，均價都在11000元/㎡到12000元/㎡的水平上，而且都是精裝房，低於西安市場精裝房的整體均價，地段上，也都在西安當下相對比較火的區域，滻灞、曲江二期、航天各1個。

還有一個值得關注的現象，千人搖的項目集中度非常高，上述三個項目共有4936個家庭登記，接近了近期公佈登記結果項目的70%；粗略算下房源與登記人數的對比爲1比5。

也就是五個人選一套房。

今天，很多沒有搖上的朋友在朋友圈裏哭訴自己要踏空了，在西安安個家怎麼那麼曲折。這裏也包括很多圈內的人物。

他們紛紛列舉了西安即將推出的豪宅項目，然後覺得自己的機會被掐斷了。比如，融創城東韓森寨地王——東方宸院，名噪一時的玫瑰園，也要在4月份首秀了。

而最近中籤率不到2成的奧園譽府和陽光100阿爾勒，可能也會有動作。但很多剛需，都是被這兩個項目遺棄的。

根據我們統計，4月一共有近40個樓盤要開盤，其中有5、6家爲首開項目。在推盤量上，和3月不相上下。

說"金三銀四"，恐怕一點也不爲過。可剛需的信心，卻越來越淡薄了。

諸如這西安春天的天氣，調皮而又混亂，難以捉摸。

前一週氣溫一度突破了30°C，才翻箱倒櫃找出夏裝，這幾天晨起的溫度又只有個位數。

一如年後的這波樓市，有點高調地讓人摸不着頭腦。

還能不能理性一點？

恐怕很難。如今，陽光100阿爾勒中籤率不足2成，滻灞的土地也熱度不減，可以說相當瘋狂，幾十家房企盯着一塊地廝殺，於是，各種買方根本坐不住了。

然而，丟掉3月的剛需，並不需要慌張，

和3月一樣的是，除了上述幾家高價項目以外，4月也會有大量相對低價的紅盤推出，而且相當一部分還是品質不錯的，所以，4月這張開盤試卷，最大的懸念是，佔主流的高價地項目，市場的承接力究竟如何？

值得注意的是：

紅盤“千人搖”和半數流搖的樓盤，像是站在天平的兩端，時起時伏。但總體成交量，還是走向復甦的。

上週，又有兩場引人注目的發佈會，一個是保利的和光塵樾，一個是融創的曲江印。

比較明顯的特徵是主打豪宅概念的曲江印的發佈會，放在了西安炙手可熱的w酒店，請來了著名的經濟學家馬光遠，烘托西安樓市的穩定和未來。而保利的和光塵樾則處於剛剛起步的灃東新城，發佈會則放在了高新的果殼劇場，整場發佈會也主打的居家溫情路線。

拋開絕大多數人都夠不到的曲江印，保利的項目就親民多了，產品和地段都都十分可期，雖然當下區域還在建設階段，但由於本身區域屬性，未來絕對是西安城市發展的又一核心動力。很多購房者對區域有相當的抗性。後臺有粉絲留言，說去對比了奧體板塊和灃東，覺得奧體雖然也荒涼，但全運會是跑不了的，場館也在如火如荼的建設當中，而灃東的規劃雖然宏大，但眼見的東西太少了。

然而，我想說，新區的發展總是需要時間的，比如當下比較熱門的港務區、灃東新城、灃西新城、臨潼度假區，在媒體的曝光率，地鐵的傾向，以及大項目的簽約，就能看出端倪，如果是幾個單薄企業入駐，想撐起一片區域，相對困難，但縱觀這幾個區域，能趕得上趟的超級房企都進駐了，他們幾千萬上億的資金都砸進去了，你怕什麼？何況西安要發展，總是要擴容的。