天津200萬剛需買房，是買老破小還是西青或津南買新房求解？
個人情況：剛需買房，可以承受200萬左右總價款，本人和愛人都在河西工作，正在計劃要小孩；
糾結：是在河西買個老破小還是去西青或津南買新房？
求大佬幫忙解析！
這個主要看您的考慮，你能接受市區的老破小，就考慮市區的，接受不了環城西青或津南的新房都是可以的。
因為您們正在計劃要小孩，所以學校問題在5年左右不是必須。西青區的新房我推薦南站附近和大學長城附近，為什麼，請看下面這2篇文章的分析
一. 西青大學城板塊分析
有故事的板塊才有錢途，那麼這個板塊有怎樣的故事呢？
賓水西組團行政區域外於西青精武鎮，為精武鎮中房價最高的地方，具體位置位於賓水西道延長線的起始點，地鐵3號線高新區站的旁邊，西青大學城的南側。
那麼這個組團有什麼樣的故事呢？
故事一:賓水西組團，地鐵，園區（環城三要素有二）
賓水西組團的另一大優勢是，緊鄰地鐵3號線高新區站，有地鐵、有商業、有住宅，賓水西組團就是一個小TOD。
環城的TOD，最大誘惑力就是任憑市中心綜合體再多，也比不上步行範圍就有商街，吃喝玩樂一站搞定。
「地鐵+商業」一旦捆綁，基本就錨定了一個區域的中心。
這幾年西青區靠這兩個組合，先是造起了中北鎮，後又造起了南站。
現在輪到大學城板塊了，目前來看，賓水西組團具備成為熱點的底子。
另外，我們需要關注賓水西組團被誰包圍著。
賓水西組團西側和北側分別是高新區和學府產業園，東側是三所大學。
這三大片區聚集著大量的高學歷、高薪人群，但卻沒有足夠的住宅。
為什麼師範大學要在校園裡建幾棟住宅呢，就是方便教師們安家；很多學生畢業後也願意在學校周邊住下來，畢竟在這生活了好幾年。
而產業園的員工就更不用說了，上班離家近太香了。
所以，即便將來成為二手房，賓水西組團的房源也很有競爭力，它只有三個盤，但周邊的購房需求卻是持續的。
故事二：賓水道——天津的長安街
賓水西道走賓水西道到南開區只有3公里，5公里到水上，9公里到市政府。從到市中心的距離來看，這裡跟南開區幾乎沒什麼區別。
很關鍵的一點，賓水西組團所在的賓水西道連通賓水道，最終「串連」起了天津市政府，同時，時代奧城、水上公園也都在這條軸線上。
對於城市來說，路網就是血管，輸送人群、輸送資源。
賓水西道、賓水道周邊的華苑新城、體院北等板塊，都存在大量的改善人群。
「扁擔另一頭」的賓水西組團，可以承接他們的外溢需求。
在大學城板塊中，華苑西很猛，不否認，華苑西有自己的優勢，很能打，只有三個盤，整個組團快要大結局了。
接下來能跟華苑西「抗衡」的，就是賓水西組團了，甚至在某些方面，它比華苑西的素質還要好。
而且賓西道沿線的在售新房的價格。賓西路5號千萬級豪宅單價6萬，魯能體院北地塊。預售價也在千萬級，崇德園最少800起，單價5萬5，萬科紫台，格調松間，聯發錦里單價2萬2左右。
故事三，一個完整的TOD
TOD模起源於上個世紀90年代初的美國.簡單理解為在一個區域中，所有的工作、生活、購物、孩子上學、大人上班……都在這個區域中解決，而且有一個前提條件為不能超過800米，超過800米要藉助於工具。
而在天津嚴格意義上有三個區域可以稱上完整的TOD。這三個分別是國展西，空港東，賓水西，這三個中，只有賓水西能實現在800米之內完成生活所需。
賓水西組團的每個項目都自帶一部分商業規劃，組團內未來會呈現10萬方的商業體量，學府東路會形成一條很熱鬧的商街。
業主早晨可以在站點周邊的小鋪安心的吃個早點，然後搭乘地鐵去市區上班；晚上回家，走出車站順路就可以去超市購物，然後步行回家，如果工作勞累懶得做飯，直接在快餐店就解決了晚飯問題。
賓水西組團將具有居住、消費雙重功能。周邊的產業園區，更給組團加上了產業、辦公的屬性。未來將以地鐵3號線高新區站為中心，形成功能完善的小型城市節點。
此外，組團的東側是第三高教區、西側為產業園區，存在大量的高薪、高知人群，催生了該區域源源不斷的居住需求。
業主、大學老師、周邊白領等都會來此消費，構成了豐富的消費層次，成為區域商圈堅實的購買力基礎，刺激商圈的繁榮。
10月20日下午，西青區人民政府舉行與天津師範大學、天津外國語大學「攜手共建、校地合作」戰略合作簽約儀式。
根據協議，西青區將同天津師範大學建立共贏共建、長期穩定、可持續發展的合作夥伴關係；
同時，西青區將充分發揮天津外國語大學及其附屬外國語學校的優質教育資源和品牌優勢。引進九年一貫制學校天津小外，天津小外全稱天津外國語大學附屬學校，市直屬校，說白了就是由市教委直接領導，小學、初中九年一貫制
進一步提升組團中基礎教育水平，滿足學周邊居民子女就近享受優質教育資源的需求。
故事四：西青與南開的關係——懷抱南開，精密結合
南開與西青存在超大的房價梯度，超乾淨的城市界面，超級城區化。
在華苑西格調松間的房價將近3萬，而中北南開與西存在超大的房價梯度，超乾淨的城市界面，超級城區化。鎮的，洋房也就2萬7左右，我們更多人都有這個問題，為什麼配套最好的，中北鎮的房子不是房價最高的地方，房價最高的其實是華苑西，為什麼呢？
01超大的房價梯度（有價格梯度就有上升通道，同步上升)
在說賓水西之前，有必要先簡單說一下華苑西組團。 沿地鐵3號線向南，經過華苑，出了外環線，就到了華苑西，只有格調松間、萬科紫台、聯發錦里三個樓盤。 為什麼華苑西的熱度一直居高不下？ 就是因為華苑西與南開區之間存在巨大的房價梯度。 比如，位於王頂堤地鐵站的保利雲禧，洋房大約55000元/平米，高層也要40500元/平米。 再來看華苑的二手房，就算市場大環境不好，26000-28000元/平米的單價總還是有的，部分小區房價依舊堅挺，保持在3萬元水平線以上。
南開區是天津的「地王窩」，如果把房價比喻成海拔高度，那南開無疑就是青藏高原。 另一方面，南開區客觀存在著大量買房需求，他們將置業目光沿軌道交通向外延伸，投向了僅僅一路之隔的華苑西。 由於路網發達，又有軌道交通加持，所以南開人熱衷華苑西。 而且與環城的東麗湖十餘年等不到地鐵、辛庄很多樓盤夠不著地鐵不同，這裡的軌道交通早已通車，是一個「地鐵等人」的區域。 如果說華苑西組團與南開「無縫連接」，沒毛病。
如今，華苑西的存量已經不多，預計今年底就將進入清盤階段。目前來看，賓水西組團最有可能接棒。 從華苑西再往西一個地鐵站的距離，就是賓水西。
兩個組團本就同屬一個板塊，華苑西有的交通便利條件，賓水西通通也都有。走賓水西道到南開區只有3公里，從到市中心的距離來看，這裡跟南開區幾乎沒什麼區別。與華苑西類似的，賓水西和華苑之間也存在巨大的價格梯度。有價格梯度就有上升通道，同步上升。
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02超乾淨的城市界面
?從西青往北走就是南開，一進外環還是南開，在往北走是河北，河北的城市界面怎麼樣........往北走就是水上，就起南大，天大，所以城市界面是最美的，
03超級城區化
你覺得天津最貴的房子在哪？和平？南開？還是河西？
其實都不是，正確答案是在西青！
這對於老天津人來說，可能是一件匪夷所思的事情。畢竟上三區鄙視下三區，市內六區集體瞧不起環城四區，已經根深蒂固。
但事實勝於雄辯。
位於友誼南路東、梅江南的美墅金島，號稱「亞洲十大豪宅」之一，一套房子總價6000萬元/套起。光看個房就需要至少驗資500萬，看獨棟更貴，驗資1500萬。
所以我至今也只是聽過它的傳說，並沒有見過真容。
扯遠了，回到剛才的問題，為什麼天津最貴的房子不在和平，也不在市區，而是在隸屬環城四區之一的西青區？
可能有人會說，美墅金島是個特例。那格調初晴、梅江壹號院也是嗎？
格調初晴總價超過1000萬，
梅江壹號院的洋房產品也是千萬級，
富力梅江58棟單價7萬起……
放眼整個河西，也就賓西路5號勉強算個選手，卻也難稱對手。
連二手房市場也有類似的現象。隸屬津南區的仕林苑，房價比隸屬河西區的龍博花園、玉峰花園、寬福里等小區貴。
為什麼環城的房子竟比市區貴？真相只有一個——城區化。
在天津的官方文件中，市內六區的概念已經逐漸淡化，取而代之的是「中心城區」。
比如2017年的《天津市中心城區開放空間系統城市設計》、2020年的《天津市外環城市公園及周邊地區城市設計草案》等，都是以中心城區為界。
天津之所以劃定一個「外環」，除了解決交通問題外，更重要的是確定城市發展不能再攤大餅，要以外環內為中心主城，環外則只能做組團。
8月29日，備受關注的外環線東北部調線已經正式通車。這也意味著，天津城市發展的重點已經畫好，剩下的就是「填滿」。
這也是為什麼明明相距不遠，同樣隸屬李七庄街道，萬科東第二手房高層能賣到2萬7，而融泰城小高均價18000-21000元/平米。
一條「外環線」隔開的不僅是距離，更是地位的高低和城市建設的強度。
故事五：3號線天津最有價值的一條地鐵線路
3號線是連接南開和西青的臍帶，最重要的一條地鐵線。
目前的通西青的地鐵線，6號線通大寺，5號線通往河西，不是南開，只有2號線3號號線，通南開，但是2號線划過南開去河北了，只有3號號線，既經過南開腹地又穿過和平區，從這點中可以初步說明為什麼地鐵3周圍價值要好要高於2號線，
下面這張圖更能說明這個問題，在3號線沿線需要改善的老社區價格大約在2萬7到6萬，而在2號線沿線價格約在2萬4到3萬，
可能這大家有個問題，說2號線過鼓樓，這的房價高，但是這塊的人需要改善嗎，不需要。
在看看2號線3號線沿線的部分項目房價，所以3號線在南開於西青的連接上的有著重要地位，而且3號線是唯一一個可以連通3個高鐵站的線路，（天津南站，天津站，天津北站）
所以3號線的地位是天津地一的，最有價值的一條地鐵線路。
關於賓水西組團的三個項目，都有什麼區別，各有什麼利弊，戶型有什麼講究，項目有什麼說法，配套有什麼不同,有什麼優惠政策......歡迎有想法的朋友聯繫 我。
二.天津南站區域分析
天津這個板塊憑什麼成為買房人置業首選？不只是價格低還有什麼
南站科技商務區位於天津西南部，是天津市實施產業轉型升級，落實京津冀協同發展戰略的重要功能版塊，規劃面積10平方公里，總建築面積731萬平方米，是一個集科技研發、商業商務、生活配套為一體的科技商務產業集群和新型城市功能區。
南站科技商務區位於天津西南部，是天津市實施產業轉型升級，落實京津冀協同發展戰略的重要功能版塊，規劃面積10平方公里，總建築面積731萬平方米，是一個集科技研發、商業商務、生活配套為一體的科技商務產業集群和新型城市功能區。
依託於板塊定位和區位優勢，南站商務區還是京津冀協同發展的受益區域之一。這幾年由於武清和北辰的火熱，通武廊的建設等讓很多人忽略，南站在京津協同發展中也起到了樞紐作用，佔據非常大的交通優勢。
地鐵方面，天津南站是天津地鐵3號線的終點站，到市區中心的濱江道也只需要30分鐘。另外 ，西青最出名的三條雲巴規劃中，有T2、T3兩條線路都經過南站商務區。另外，駕車出行的話南站板塊周邊津晉高速、津倉高速以及周邊十餘條城市主幹道路編織成一張南北相通、經緯相織的交通網路。
高鐵方面，現在有京滬高鐵、京津城際高鐵，未來還規划了津雄高鐵、津滄城際。如今從南站坐高鐵抵達北京僅需30分鐘左右，5小時左右即可抵達上海、江蘇等地。據悉，津雄高鐵和津滄城際的建設也已經提上日程，津滄城際計劃2021年開工，2024年建成；津雄高鐵雖然目前暫定。所以天津南站不僅能夠直面北京，未來還是承接雄安的交通要道，在天津與北京、河北、雄安的跨城聯合發展中舉足輕重。
所以，一句話總結，天津南站是集高鐵、地鐵、高速、快速和城市主幹道等多種交通方式於一體的綜合性交通樞紐。所以，「伴生」南站的南站商務區板塊有著其他板塊不能比擬的交通優勢，未來發展的基礎動力充足。尤其是這兩年，從南站商務區啟動開發建設以來，熱度持續發酵。如今該板塊在西青中北鎮、張家窩、精武鎮「三足」鼎立的區域格局中破局而出，脫離張家窩而形成了屬於自己的板塊效應。
俗話說，要想富先修路。天津南站的交通優勢帶來了人和產業，也因此加速更多配套的落地。首先商業資源，社會山購物廣場、地豐廣場、瑞欣廣場、玉錦路商業街、辛老路商業街、物美超市等能夠滿足周邊居住著的購物需求。未來，華僑城商業地塊、環城基建琴韻道地塊、鵬瑞利三宗商業用地等也將再次為區域商業配套做補充，超百萬體量的集中型商業也成為促進板塊發展的重要因素之一。
其次，教育資源方面，板塊內已有目恩卓國際幼兒園、田麗小學、華旭小學、張家窩鎮中學等，新引入的逸陽小學也已開始招生。未來還會有與北京為明教育集團合作的十二年一貫制學校、張家窩中心小學等。從教育質量的來看，顯然板塊缺少優質的知名的重點學校，但是這是環城教育資源的通病。
△鵬瑞利健康城
在醫療資源方面，目前南站商務區醫療資源相對匱乏。好在區域內有正在建設的醫療配套鵬瑞利健康城，將發展成為一個集醫療、養老、酒店、會議會展和零售為一體的國際化區域醫療和商業中心。最後，在產業的引入上，南站商務區板塊周邊聚集了大量的產業園，目前已有呷哺呷哺商業，經緯恆潤研發總部等。
還有復星FOLIDAY「復游城」佔地面積約1800畝，建築面積約200萬平方米，建設內容主要包括室內冰雪世界、主題樂園、商業商務街區、康養中心、地中海俱樂部、精 品酒店、國際 教育、親子俱樂部、文化和創意辦公等，計劃總投資約600億！僅僅從投資額上就能看得出這個項目的體量和份量。用一句話概括這個大型配套，就是一個能讓你和你的全家人，舒舒服服在這裡玩上幾天的綜合旅遊娛樂體。這樣的配套設施對於區域的發展確實起到很大的促進作用，也因此再次「點燃」了南站商務區的板塊熱度。
因為南站，環城四區中西青已經成為區域發展「領頭羊」，如今更多新版塊依託已經逐步兌現的配套進入「二次復興」階段，其中也少不了南站商務區的帶動作用。
其實和配套最相關的就是房地產行業。無論是交通、教育、商業，這些資源最後服務的都是人，而人的首要需求就是居住。所以在交通、商業等配套優勢初見端倪的情況就已經有很多開發商看準時機，拿地入駐。值得一提的是南站商務區板塊的土地儲備充足。根據去年天津市規劃與自然資源局官網公示的《西青區11p-10-07單元控制性詳細規劃修改草案的通知》，南站商務區後面還有10塊住宅用地、約50萬平米土地等待上新，建築面積約80萬平米。
而從整個板塊來看南站科技商務區大約有184萬平米的住宅土地。據統計，根據下圖板塊分為五部分，第一部分中住宅建築面積46.9萬平；第二部分中住宅建築面積53.6萬平；第三部分中住宅建築面積84.4萬平；第四部分是商業金融，總建築面積90.9萬平；第5部分全部為工業研發，總建築面積93萬平。
眾所周知，天津的樓市江湖一直有一個傳說，它叫「漲價窩」。
但自從2019年真正的南站板塊崛起後，張家窩板塊被「一分為二」，成了兩個獨立的組團。
連行情也「割裂」嚴重。完全兩個「畫風」。
為什麼這麼說呢？沒有對比就沒有真相！
橫向上看，南站高層1萬9，張家窩洋房1萬7，兩者之間價差明顯。
縱向看，張家窩融僑方圓2018年首開價23000-25000，現在洋房17100起；
融僑陽光城皓玥2019年首開價19000-21000，現在洋房17500……
各盤相比之前都有不同程度的回落。
而南站卻十分「硬核」，津門正榮府、招商公園1872都是2019年開的盤，首開價一個2萬1，一個1萬9。
現在不僅沒有跌，反而還漲了些。
從趨勢上看，也大相徑庭。
南站板塊的招商公園1872，新加推的樓座比原來每平米漲了1000多。
現在87平米的兩居，最便宜也得168萬起，貴的能到185萬。
津門正榮府一看招商漲了，也往上小調了幾百，現在成交價2萬1。
新開盤的金融街西青金悅府「起點」也不低，15層到頂小高，首開均價19200元/平米。
而張家窩卻仍在下行：
●融僑方圓疊拼2萬-2萬2，送車位；
●融僑陽光城皓玥117平194萬起，摺合單價1萬6千多；
●社會山西苑十一期間送精裝補貼，別墅送45萬，洋房（121平米）首層送20萬，其他房源送10萬；
●中交樾公館現房在售，最便宜16500，還有送車位、送裝修活動；
……
簡而言之，一個漲一個跌，南站和張家窩極度分化。
但問題是，南站剛啟動一年多，配套上還並不完善。
而張家窩已發展了十多年，無論是配套還是人氣、居住氛圍，都比南站板塊高出好幾個檔次。
這到底是為什麼呢？
坦白說，張家窩板塊前些年之所以「封神」，成為大名鼎鼎的「漲價窩」，憑藉的就是天津南站這個大引擎。
南站開通前，張家窩房價5000左右，而南站開通後張家窩房價一路瘋漲，一度飆至2萬以上。
雖然兩者間還有一段說遠不遠、說近不近的距離，但並不能阻擋買房人的熱情。
從2019年正榮以最高限價22.33億元+自持面積9800平米競得南站科技商務區第一宗宅地開始，真正的南站板塊便正式啟動。
如今已聚集了包括津門正榮府、招商公園1872、金融街西青金悅府在內的三個樓盤。
瞬間，高下立現。
一方面，南站板塊比張家窩板塊距離天津南站更近。
三個盤都步行可達，最近的直線距離才500米左右，「截胡」了很多北漂等外地置業人群。
連市區外溢也會先被南站板塊「過濾」一下，夠不上的再往遠處走，去張家窩。
另一方面，南站板塊定位高，有大規劃作背書。
規劃有3條高鐵+1條地鐵+2條雲巴的天津南站，和佔地10平方公里、定位為天津「西部門戶」的南站科技商務區，就不用多說了。
這裡小編給劃幾個很多人還未察覺到的點。
大家都知道，天津這些年賣地流行「捆綁」賣，一宗宅地配搭一宗商服地塊。為什麼呢？因為在天津商業不吃香，很多開發商都觸頭商業。
以致於有了不少「商改住」的神操作。
但南站板塊卻反其道而行之，把大量的住宅用地以及工業用地，調整為了商業用地，而且是高密度商業。
也就是說，南站周邊會建很多寫字樓，高樓大廈一起來，城市感就有了。
這也就是我們常說的城市界面。
南站板塊的城市界面會比張家窩好很多。引進的配套也很高級。
比如今年已招生的為明國際學校，可以說是目前西青區最好的學校了。
再比如橫跨三個地塊的鵬瑞利，它瞄準的可不單純是天津，而是北京乃至京津冀。
還有呷哺呷哺總部綜合體、經緯恆潤天津研發中心等。
近日又引進了一個佔地約1800畝、體量約200萬平米的復星FOLIDAY「復游城」，總投資600億元。
單從這體量和投資額就足以看出這一項目分量。
不誇張地說，南站未來就是天津的西部門戶。
對於外地買房人來說，買房就是買未來，南站的板塊價值度遠在張家窩之上。
值得一提的是，這一板塊也正朝著西部門戶、對接雄安的方向發展，它的未來和成長，有目共睹。
而當大家預期一致看好時，越會形成向好的結果。
所以南站板塊堅挺也在情理之中。
不過，雖然北漂等外地客戶被搶走了，但相比南站，張家窩本地人更認可張家窩。
因為張家窩配套成熟，居住氛圍濃，而南站離著張家窩生活區有點遠，配套上也比較「單薄」。
而且從產品上來說，張家窩本地人以改善需求居多，他們更傾向於買大戶型。
融僑方圓之所以賣得比融僑陽光城皓玥好，就是因為融僑方圓的戶型偏大，對了張家窩改善客戶的口味。
成交數據顯示，今年前9月，融僑方圓簽約了117套房，而融僑陽光城皓玥只簽約了99套，較之少了18套。
對於一個板塊來說，有「故事」很重要，眼前的配套反而不是最重要的，是不是很有意思！
從置業人群上分析，情報君認為要根據交通優勢選擇新房，當然是距離站點越近越好。
儘管市場整體冷淡，但是南站商務區的置業需求卻不少。比如「複製」武清的居住模式，依託於高鐵直達急需落戶天津的北漂人群；還有市區外溢的置業人群；西青本地的改善置業者等。
重點是，南站商務區的整體房價還有沒破兩萬的，相比一下周邊的中北鎮、精武鎮等2萬多的價格，南站商務區能得到買房人青睞也不足為奇，何況還有如此的「重磅」的交通配套。
如果你也恰好有買房需求，南站商務區可以考慮。正好這裡我熟悉。
如果你對該板塊還有什麼疑問，或者有所分享，都歡迎在下面留言討論！
津南新房推薦的區域我們下篇見
第一，婚房是否後期孩子出生，如果不考慮孩子上學，那就選擇居住舒適度高的。
第二，是否有車，如果有車，西青南站，大學城那邊都可以，開車，地鐵都沒問題。
第三，如果考慮學區，建議考慮市內六區二手房，學區房作為過度，孩子大了再換。
第四，只單純從區域看，西青目前房子存量太大，在400萬方 差不多40萬套。未來變現以及增值有限。河東呢，畢竟市內六區，庫存只有2萬套，而且，保值率本高。
還是要聰自身需求考慮，不是只看位置。希望能幫到你。
推薦新房的都是中介。。。明顯買市區啊。。。以後有錢了也好置換。。
200萬也可以在市區買啊！而且也有可選的項目！看您需求吧！如果不考慮學區，西青還是不錯的選擇！老破小確實不建議買，面積小，環境差，老年化明顯
如果考慮學區和教育資源建議買河西區的二手房，但是老小區居多了，不太適宜居住。新房的話小區環境都還比較好，西青和津南都可以看，如果在河西工作，推薦津南辛庄板塊的房子，在津南永旺附近，學校也有好的，配套也不錯，距離市區河西也近，重要的是自住非常適合，現在都是好多市區的老業主把房子賣了去周邊買新房改善。
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