（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察報 見習記者 劉偉3月31日下午3時左右，一場名爲“開心麻花”的喜劇表演，在北京石景山區卓越萬科翡翠山曉的售樓處舉行。在臺下坐着的觀衆，是這個限競房項目開盤半年以來，成功簽約的100多位業主。

積累這百名業主並不容易。北京市住建委信息顯示，卓越萬科翡翠山曉項目，2018年10月1日取得預售許可證，一期批准銷售套數爲968套，截至目前簽約 275套，去化率爲28.4%。

據卓越萬科翡翠山曉一位銷售人員介紹，在剛剛過去的3月，該項目銷售達5.5億元。3月30日，萬科另一個限競房項目翡翠雲圖的銷售人員告訴經濟觀察報，3月19日開盤當天，該項目一期洋房產品就已售罄，並完成了全部簽約。

2018年四季度以來，全國樓市開始逐步進行下行通道。此後部分城市逐步對原有限價、限貸和按揭貸款利率做出調整。3月下旬，包括北京在內的一二線城市樓市開始出現復甦跡象。

成交漸好

中原地產研究中心統計數據顯示，截至2019年3月初，北京累計入市的限競房合計41個項目，提供的住宅套數爲2.65萬套，截止目前網籤率僅25%左右。

遠洋五里春秋項目位於石景山五里坨，目前在售爲90平方米的三居和132平方米的四居兩種戶型，單價爲4.8萬元/平方米—5.1萬元/平方米。

時值中午，仍有不少購房者湧進售樓處看房。“我是從海淀區過來的，計劃把之前的‘老破小’賣掉，在這裏買一套，雖然離市中心較遠，但是住着舒服。”一位購房者對記者說，他年前還一直在觀望市場，現在覺得是時候出手了。

項目的一位置業顧問透露，從去年四季度以來，成交量一直較差。“主要是因爲限購。”她表示，項目2018年10月份開盤，正好趕上市場下行，很多首套房的購買者手頭資金不充足，籌措資金週期較長；對於二套的購房者來說，首付需要交納80%首付，一次幾百萬元的投入讓很多購房者望而卻步。

五里坨附近另一個限競房項目綠城西府海棠，正在銷售90平方米的三居和135平方米的四居。一期項目所剩房源不多，已經開始銷售第二期。“項目3月份後成交量有所回暖，給我們增加了不少信心。”一位銷售人員表示。

根據中原地產研究中心的統計數據，2019年3月北京新建商品住宅成交額達到165.6億元，環比增加100%，同比增加210%。3月份最後一週，北京新房網籤量爲3045套，爲3月第一週的四倍。

二手房方面，3月份最後一週北京二手房網籤量爲4444套，3月份第一週網籤量只有3095套，復甦跡象較爲明顯。不過，從同比角度來看，增幅並不明顯，部分周成交量少於2018年同期水平。

加速去化

在房地產市場有所回暖的情況下，開發商也主動加快項目去化。

卓越萬科翡翠山曉項目一共分爲三期，限定的銷售均價爲5.2萬元/平方米，最高銷售單價不得超過5.46萬元/平方米。目前在售的一期均價爲5萬元/平方米，低於平均備案價格。

項目銷售人員表示，雖然一期項目售價低於限價，但二期銷售均價爲5.2萬元/平方米，三期售價爲5.4萬元/平方米，整體銷售價格並沒有低於備案價。通過這一策略，項目前期以低價吸引購房者。

該銷售坦言降價銷售屬無奈之舉，“我經常參加項目財務測算會議，發現項目不僅難以盈利，甚至還可能會虧損。”

上述銷售表示，該項目是萬科進入石景山區的首個項目，總貨值約180億元，其中拿地成本佔比70%，儘快回款是整個營銷部門正在努力的方向。

雖然平均售價低於備案價，而且項目實際銷售中還有一定折扣。上述銷售人員用7號樓4層一套88.48平方米戶型計算了優惠折扣。該套房總價爲458.58萬元，購房者可以參加7萬抵15萬元的活動；在簽訂合同後，7天內繳納首付的20%—40%，可以再享受1%的優惠。最終成交價爲445.99萬元。

翡翠山曉項目的一位楊姓業主表示，他購入14棟第1單元2層201號，建築面積爲88.91平方米，成交價爲412.9萬元，按照套比上述房源每平方米便宜4634元。

中國房地產協會祕書長顧雲昌對經濟觀察報記者表示，政府對限競房的價格只限制了最高售價，在此之下，開發商可以根據市場的實際情況調整價格。限競房本身的利潤不多，趕上最近北京的房產市場迎來回暖，市場是最敏感的，很多房地產商就趁這一段時間，加快項目回款的速度，以求縮短去化週期，但同時利潤也就更少了。