黑心開發商一房二賣，你的房子還拿得回來嗎？
?文丨褚律師
編輯丨王天驕
收房時發現，新房卻被人「捷足先登」
三年前，小陳準備在線買房，小陳的母親為小陳付了四層的首付。當時買的是預售房，約定在今年5月20號交房。直到今年3月24日，陳先生到新房查看，竟發現房屋裡有工人在裝修。
詢問後才得知這套房竟已經被開發商賣給了另一房主張某。
據瞭解，張某付全款買下了這套房，並於3月在開發商和物業處辦理了收房和裝修手續，他並不知道這套房之前被賣出去了。
陳先生說：「小區物業人員說張某有相關收房手續，且由開發商陪同到物業辦理了裝修手續，具體需要問開發商。
打開發商電話詢問，接電話的人只推說負責領導不在，他們不清楚情況。」
像小陳一樣遇到這種麻煩事的，時有發生，某些無良開發商或銷售人員為了獲得更多的利益，枉顧業主的實際權益，很多購房者簽了買房合同，交了房款，最後卻拿不到房子。那麼，一旦業主碰到這種麻煩事，如何解決呢？
實踐中有6種情況，我們一一來看法律的規定和法院的判決結果，從而做到「知己知彼」「以不變應萬變」。
1、解除合同，返還購房款及損失，並要求開發商承擔不超過已購房款一倍的賠償責任。
爭議焦點：
若開發商將房屋出賣後，又將該房抵押或出賣給第三人的，此時沒有辦法取得房屋的業主，可以要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
法律依據：
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定：「具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。」
2、一旦給第三人辦理過戶，只能要求開發商承擔賠償損失的責任。
爭議焦點：
如果開發商把房子賣給第三人後，又給第三人辦理了過戶，這個時候，業主沒有辦法再取得房屋所有權（法律意義上的履行不能），那麼，合同上的債權轉化為損害賠償的債務，開發商要承擔賠償損失的責任。
法律依據：
《中華人民共和國合同法》第一百零七條：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」
《中華人民共和國合同法》第一百一十三條：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。」
3、先辦理過戶的，可以確認開發商與第三人的買賣合同無效。
爭議焦點：
若開發商把房子賣給你並且辦理了過戶登記，再將房子賣給其他人的，從法律意義上，開發商已經不是蓋房子的產權人，那麼就無權處分該房，與第三人簽訂的買賣合同當然無效。
法律依據：
《中華人民共和國合同法》第一百三十二條：「出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。」
《中華人民共和國合同法》第五十一條：「第五十一條無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」
4、均沒有辦理過戶的，誰先簽合同的或誰先佔有房子的，誰有發言權。
爭議焦點：
開發商同時將房子賣給兩個人以上的，且都沒有辦理過戶手續，以簽訂合同的先後順序確定合同成立的效力，順位在先的合同有效。若兩個買受人均未辦理過戶登記和預告登記，需審查是否有買受人已經合法佔有了房屋，從風險承擔的角度來看，賦予合法佔有房屋的買受人相應優先權具有合理性。
法律依據：
《中華人民共和國合同法》第一百四十二條：「第一百四十二條 標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。」
《中華人民共和國物權法》第二百四十四條：「佔有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的，佔有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人;權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意佔有人還應當賠償損失。」
5、惡意串通的，合同無效。
爭議焦點：
開發商跟第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致業主無法取得房屋為由，業主可以請求確認開發商與第三人訂立的商品房買賣合同無效。
法律依據：
《最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條：「買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。」
6、預告登記，可以對抗。
爭議焦點：
在一房二賣中，預售合同登記的，具有對抗其他買受人的效力。
法律依據：
《中華人民共和國物權法》第二十條第一款：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」
《最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」
注意：產權的更名很重要（說三遍）。
在房屋買賣中，及時辦理不動產轉讓預告登記只是解決了房屋買賣中一小部分法律風險，不能完全解決所有的法律風險，因此，作為一般老百姓購房來說，如果沒有把握控制買賣中的法律風險，則建議聘請房地產律師陪購，畢竟你要花所有的積蓄來購置房產，不容有失！
文/褚律師（個人微信：15000909485） 申雲律師事務所高級律師，擅長：商品房買賣合同糾紛、商品房預售合同糾紛、二手房買賣合同糾紛。
申雲房產維權律師團，專註個人、集團房產訴訟案件十餘年。
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