黑心开发商一房二卖，你的房子还拿得回来吗？
?文丨褚律师
编辑丨王天骄
收房时发现，新房却被人「捷足先登」
三年前，小陈准备在线买房，小陈的母亲为小陈付了四层的首付。当时买的是预售房，约定在今年5月20号交房。直到今年3月24日，陈先生到新房查看，竟发现房屋里有工人在装修。
询问后才得知这套房竟已经被开发商卖给了另一房主张某。
据了解，张某付全款买下了这套房，并于3月在开发商和物业处办理了收房和装修手续，他并不知道这套房之前被卖出去了。
陈先生说：「小区物业人员说张某有相关收房手续，且由开发商陪同到物业办理了装修手续，具体需要问开发商。
打开发商电话询问，接电话的人只推说负责领导不在，他们不清楚情况。」
像小陈一样遇到这种麻烦事的，时有发生，某些无良开发商或销售人员为了获得更多的利益，枉顾业主的实际权益，很多购房者签了买房合同，交了房款，最后却拿不到房子。那么，一旦业主碰到这种麻烦事，如何解决呢？
实践中有6种情况，我们一一来看法律的规定和法院的判决结果，从而做到「知己知彼」「以不变应万变」。
1、解除合同，返还购房款及损失，并要求开发商承担不超过已购房款一倍的赔偿责任。
争议焦点：
若开发商将房屋出卖后，又将该房抵押或出卖给第三人的，此时没有办法取得房屋的业主，可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：「具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。」
2、一旦给第三人办理过户，只能要求开发商承担赔偿损失的责任。
争议焦点：
如果开发商把房子卖给第三人后，又给第三人办理了过户，这个时候，业主没有办法再取得房屋所有权（法律意义上的履行不能），那么，合同上的债权转化为损害赔偿的债务，开发商要承担赔偿损失的责任。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：「当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。」
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：「当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。」
3、先办理过户的，可以确认开发商与第三人的买卖合同无效。
争议焦点：
若开发商把房子卖给你并且办理了过户登记，再将房子卖给其他人的，从法律意义上，开发商已经不是盖房子的产权人，那么就无权处分该房，与第三人签订的买卖合同当然无效。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第一百三十二条：「出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。」
《中华人民共和国合同法》第五十一条：「第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。」
4、均没有办理过户的，谁先签合同的或谁先占有房子的，谁有发言权。
争议焦点：
开发商同时将房子卖给两个人以上的，且都没有办理过户手续，以签订合同的先后顺序确定合同成立的效力，顺位在先的合同有效。若两个买受人均未办理过户登记和预告登记，需审查是否有买受人已经合法占有了房屋，从风险承担的角度来看，赋予合法占有房屋的买受人相应优先权具有合理性。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第一百四十二条：「第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。」
《中华人民共和国物权法》第二百四十四条：「占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。」
5、恶意串通的，合同无效。
争议焦点：
开发商跟第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致业主无法取得房屋为由，业主可以请求确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效。
法律依据：
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：「买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。」
6、预告登记，可以对抗。
争议焦点：
在一房二卖中，预售合同登记的，具有对抗其他买受人的效力。
法律依据：
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：「当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。」
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：「商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。」
注意：产权的更名很重要（说三遍）。
在房屋买卖中，及时办理不动产转让预告登记只是解决了房屋买卖中一小部分法律风险，不能完全解决所有的法律风险，因此，作为一般老百姓购房来说，如果没有把握控制买卖中的法律风险，则建议聘请房地产律师陪购，毕竟你要花所有的积蓄来购置房产，不容有失！
文/褚律师（个人微信：15000909485） 申云律师事务所高级律师，擅长：商品房买卖合同纠纷、商品房预售合同纠纷、二手房买卖合同纠纷。
申云房产维权律师团，专注个人、集团房产诉讼案件十余年。
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