沒了萬達酒店資產增值，富力的盈利像坐過山車一樣下滑。

被問到曾經的3000億豪言壯語時，富力地產董事長李思廉直言是因爲“當時同行有這種潮流”。他還進一步向投資者透露，富力地產近兩三年目標是維持2000億上下。

調低銷售目標的事情對富力地產而言並不陌生，這家曾經的“華南五虎”之一，在2014和2015年多次因不能完成任務被迫減速。

2017年因收購萬達酒店資產帶來的利潤大增，都在2018年財務報表中還了回去。富力地產的利潤曲線坐着過山車一樣向下俯衝。

3月20日，富力地產（02777.HK）發佈2018年全年業績。期內，公司實現權益協議銷售金額1311億元，驚險完成1300億全年目標；售出1018萬平方米權益建築面積，平均售價爲每平方米12900元。

利潤數據則沒那麼好看了。富力地產年內盈利由上年度214.24億元大幅減少59%至87.28億元，公司解釋稱，減幅主要歸因於議價收購收益由2017年131.07億元減少127.10億元至2018年3.97億元。

這筆“議價收購收益”，來源於2017年7月富力以六折價格接手的萬達酒店資產。在2017年年報中，富力以公允價值變動的會計手法增加了總資產，當初收購價格淨資產的賬面價值打折部分131.07億記入賬成了利潤。

沒了萬達酒店這種大手筆議價收購收益，富力地產2018年的利潤大跌，一直是一件預期中會發生的事情。

事實上，上市公司更偏好在財務報表中顯示平滑的利潤增長。平滑的收益，會向投資人和合作夥伴釋放一個信號：這是一家穩定的公司，能獲得更高的資本市場估值，更低的債權融資成本。所以企業關注利潤的可持續性，同時也關注利潤的穩定性。

聯合信用評級有限公司提出，富力地產包括酒店在內的投資性房地產規模較大，且以公允價值計量，未來若房地產行業出現波動，將可能影響公司利潤水平。

但即使剔除議價收購帶來的影響，富力地產的淨利潤仍然表現平庸。2017年公司純利約爲83.17億元，2018年約爲83.31億元，幾乎原地踏步。同時，與2017年的14.0%相比，2018年內集團整體盈利率爲10.8%，下降3.2個百分點。

變身成爲全球最大豪華酒店業主，李思廉一直感覺很好，“起碼自己出差的時候可以得到特別的關注”。

但富力的酒店資產一如外界的質疑，仍然在虧損。年報顯示，2018年富力的酒店業務虧損仍達到4.59億元，這已是連續第六年虧損了，且虧損幅度直線上升。2013年至2017年間，虧損額分別爲2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元。

對於這個總是被反覆提及的問題，李思廉也保持自己一貫的口徑，“酒店方面，我們一般是看現金流的，因爲酒店的賬，本身很難賺錢，所以大家都看現金流。”

一條君注意到，富力地產已經在計劃用酒店資產進行融資，以緩解日漸增長的債務壓力了。

李思廉向投資者們透露，“我的計劃是如果我們發50間酒店的RETIs，我想已經能夠拿回200億。這就是目前的計劃，我們根本就不怎麼需要錢，只是用錢拿回一些對我們的資產有增加的東西，然後通過我們一些管理，我相信會不停增加流量收入”。

酒店資產包的REITs能否成行以及最終帶來多少融資暫且不談，但富力地產“根本不怎麼需要錢”卻顯得有些言不由衷。

年報顯示，截至2018年12月31日，富力地產借款總額爲1633.0億元，其中1286.2億元爲人民幣記賬，310.8億元爲美元記賬。雖然富力持有的現金有所上升至347.1億元，但一年內到期的負債卻高達523.5億元，不僅存在缺口，且短債壓力極大。

富力還繼續揹負着行業絕對高位的淨負債率，其期末的淨負債與總權益比率爲184.1%，比2017年上升14.5個百分點；平均融資成本5.74%，高於2017年5.12%，實際融資成本支出也高達52.12億元，相比2017年增長幅度達到211.5%。

2018年富力地產通過各種方式儘可能的在境內籌錢，共完成逾282億元的國內公司債券及超短期融資券的贖回及再融資，完成逾238億元的國內公司債券、超短期融資券及資產證券化的發行；發行境內公司債券合計143億元、超短期融資券合計82億元，資產證券化產品合計14億元，票面利率介乎5.3%至7.7%；發行物流園商業地產抵押貸款支持證券(CMBS)產品及第一期供應鏈資產支持證券(ABS)產品。

2018年對於富力地產而言確實是較爲艱難的一年，公司在公告中也表示，“在利率上升及流動資金收緊的環境下，加上市場上出現離岸及境內到期債務的違約問題，進一步放大了市場對高槓桿公司的負面情緒，並且影響其發行新債的表現，本集團在解決債務到期問題時面臨了比往年相對更大的壓力。”

富力地產這一輪加槓桿的原因，除了有收購萬達資產包的因素外，還因爲公司從2017年開始加大了項目拓展力度和開發力度。

董事長助理陳志濠曾在2018年初提出，富力地產2020年的銷售目標是3000億元，3年複合增長率達54%。但時至今日，3000億目標再無人提及。

爲了適應當前的市場環境，2019年富力也調低了銷售增長目標，增速目標降至22%左右，對應1600億的權益金額。習慣完不成銷售目標的富力，今年能否向市場和投資者交出合格的答卷，似乎前景也並不樂觀。

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