摘要：魚與熊掌能兼得嗎

　　撰文|蜜姐

　　2018年樓市蕭條，但這並不妨礙恆大董事局主席許家印登頂首富。

　　蜜姐看到最近財富榜排榜機構胡潤研究院發佈了《2019胡潤全球房地產富豪榜》，許老闆以2500億元人民幣的財富成功奪冠，排在他後面的是老一輩地產大亨李嘉誠，可謂是長江後浪推前浪。

　　從榜單名字就知道，上榜的富豪主要財富均來源於房地產領域，上榜門檻爲10億美元。

　　值得注意的有兩點：一是前十地產富豪裏，中國佔了7位，比例高到驚人。而是前十富豪裏，除了泰國的鄭昌家族財富變化顯示是正增長，美國格羅夫納顯示0增長外，7箇中國富豪財富均有所縮水。

　　其中王健林家族縮水最厲害，達到了37%，這和王老闆2018年一系列的割肉舉動有關。

　　縮水第二厲害的是碧桂園的“二代”楊惠妍，幅度達到了28%，碧桂園的2018年也是水逆年。史上最嚴調控下，高週轉著稱的宇宙級房企遇到了前所未有的困境，房屋質量和管理模式屢被質疑。

　　首富許老闆則縮水了10%，還算中等的水平。

　　前幾天蜜姐寫過百強房企的倒春寒，據易居旗下的克而瑞地產研究中心發佈數據顯示：萬科、保利、碧桂園、融創中國等百強房企2月的整體銷售規模較1月環比下降22.9%。中國恆大，銷售金額同比下降55%，可謂是腰斬級別。

　　銷售縮水，財富縮水，那麼房價會走跌嗎？蜜姐是這麼想的：關鍵看槓桿。

　　就以恆大爲例。好基友槓桿遊戲曾經簡單總結過，恆大作爲超級槓桿玩家是怎麼一步步登上巔峯的，曾經的負債率高到驚人，但最近算是有穩健的趨勢。

　　最新的2018年半年報顯示，因爲淨資產的增加和有息借款的下降，恆大2018年上半年的負債率下降至127.3%，較2017年同期大幅下降五成。

　　你知道往年恆大的負債率有多高了吧！關於這點蜜姐不敢說太多，只能感嘆許老闆演得一出好的速度與激情。

　　與其說這是恆大在主動降負債，不如說是形勢所迫。在前兩年的嚴厲調控下，樓市的上漲預期被大幅調低，甚至部分月份出現了環比下跌。

　　對剛需來說這是好事，但對房地產企業卻不見得，尤其是槓桿率高的房企。蜜友們想想，加入你通過各種渠道貸款買了多套房子，每月需要還萬元左右月供。

　　前幾年你的工資每年增加，形勢好的時候甚至翻倍。但突然領導干預說現在工資水平太高，需要限制，穩定，甚至有月份還下降。

　　重要的是，按照領導的意思，工資短期內沒有上漲的可能，那麼你能怎麼辦？只能節衣縮食，降低成本，努力還債，減輕負擔了。

　　如果說房企的負債等情況還不足以去判斷樓市走勢，那最明顯的信號就是房貸利率。

　　利率漲了購房者買房資金成本提高，反之則買房成本降低，由此基本可以判斷領導們對樓市的真實態度。

　　比如近期，多地銀行悄然下調房貸利率。融360監測數據顯示，2019年2月，全國首套房貸款平均利率連續三個月下降，北上廣深等一線城市均進入首套房貸利率最低城市前十位。

　　這或許就說明，領導對這些城市調控情況非常滿意，目前可以酌情放鬆。因爲畢竟咱們現在是要穩樓市，而不是一棒子打死。

　　其實放鬆房貸利率的情況在今年初就已經陸續在各個城市裏出現。這是“一城一策”精神的體現，也是變相在給壓力山大的城市打開放鬆的口子。

　　但這並不意味着樓市調控的風向變了。從這兩天開的重要會議領導講話中也能看到，房住不炒依然執行。而且從最近下調房貸利率的城市來看，幾乎都是針對首套房的利率調整，態度已經很明確：投資性購房的標準依舊嚴苛，成本也更大。

　　目前各地的房價都達到了新高度，如果再繼續縱容，後果很嚴重，但反過來如果太冷地方領導們也受不了，槓桿就是最佳的調控工具之一。

　　許老闆等大佬們財富縮水也好，房貸利率下調也好，反應的都是樓市步入正軌的趨勢。

　　通過各種工具讓樓市保持穩定緩漲的預期，讓房企喘口氣、地方不至於餓死，剛需勒緊褲腰帶也能承受，或許就是最好的狀態。

　　熊掌和魚要兼得不容易啊，但誰知道呢。

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