年报系列点评之十一

　　规模与利润并进，实现有质量的增长，大湾区土地储备价值突显，增长潜力巨大。

　　克而瑞研究中心 朱一鸣、汪慧

　　2018年，龙光地产全年合约销售718亿元，完成目标约103%，业绩大幅增长65.4%；年内通过多元化方式补充储备资产，总储备货值达6520亿元，受益于政策红利，大湾区土地储备价值突显；至报告期末营收增加59.4%至441.4亿元，毛利率达33.7%，核心溢利率同比增加0.6个百分点至17.3%，保持了行业领先的盈利水平；加权平均借款利率为6.1%，融资成本略有上升，但在民营房企中依然表现出色；手持现金流357.2亿元，短期偿债压力小。

　　销售：业绩增长65.4%，2019年目标实现权益合约销售850亿元

　　2018年中期，基于良好的业绩表现及预期，龙光将年度销售目标从660亿元上调至700亿元。全年实现合约销售额718亿元，完成目标约103%，同比增长65.4%，业绩增速位于行业高位；合约销售面积达440.1万平方米，同比增长81.4%。

　　从业绩区域分布来看，深圳区域、大湾区其他区域、南宁区域、汕头区域、新加坡及其他区域占比分别约为34.4%、26.0%、24.5%、7.2%、4.7%及3.2%。大湾区和南宁区域仍为主力市场，贡献度总计达85%。

　　其中，深圳区域的高业绩主要来自龙光 玖钻、龙光 玖龙玺及龙光 玖龙台等项目，南宁区域的销售贡献则主要得益于南宁 玖龙台及南宁 玖誉湖项目。

　　2019龙光全年推货金额达1500亿元，目标实现权益合约销售850亿元。其中推货量的65%分布在粤港澳大湾区，随着2019年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，在国家政策驱动下，大湾区的规划与建设将为房地产市场带来巨大的发展契机，房价会大幅提高。龙光作为粤港澳大湾区的先行者，凭借对市场的精准把握以及良好的品牌知名度，发展潜力巨大，有望成为大湾区市场发展的受惠者，巨大的市场潜力为业绩实现新突破提供了强有力的保证。

　　投资：持续深耕大湾区，协同发展环沪一小时生活圈

　　2018年龙光通过招拍挂形式新增32个项目，建筑面积达到747万平方米，其中66.7%集中在大湾区；平均土地成本为3788元/平方米。报告期内，龙光首进环沪一小时都市生活圈，在长三角区域新增建面20万平方米，成为新的业绩增长点。至期末，龙光土地储备建面为3626万平方米，平均成本3985元/平方米，权益货值达4020亿元。

　　从储备货值分布情况来看，龙光地产在粤港澳大湾区的土储货值占到71%。其余部分，南宁区域占14%，汕头区域占8%，还有7%分布在新加坡、长三角及其他区域。在国家战略推进下，大湾区人口、经济将迎来大幅增长，区域内资产价值将有巨大升值潜力，龙光在粤港澳大湾区土地储备的先发优势明显，将会迎来巨大的发展机遇。

　　除了招拍挂，龙光还积极通过孵化中并购及城市更新项目拓展储备量，截至2018年末，孵化并购及城市更新项目货值达2500亿元。报告期内，已经成功孵化珠海玖龙汇和佛山禅城绿岛湖项目两个项目，未来，还有多个孵化中的旧改及城市更新项目可转化为销售，成为新的利润增长点。但是旧改项目较为考验企业的运营能力，周期也相对较长，并且转化成土储也存在一定的不确定性，对龙光来说具备一定的挑战性。

　　以此累计，截至2018年年末，龙光招拍挂土地加上孵化中并购及城市更新项目储备总建面达到4934万平方米，总货值为6520亿元。

　　财务：盈利能力行业领先，持续表现稳健

　　毛利率达33.7%，核心溢利大幅增长65.7%。至报告期末，龙光营收441.4亿元，同比增长59.4%；实现毛利148.9亿元，毛利率达33.7%，稍低于2017年34.4%；年内溢利90亿元，核心溢利76.5亿元，同比增加65.7%，核心溢利率达到为17.3%，同比增加0.6个百分点，盈利水平在行业依旧处于领先地位。较高的增长质量一方面得益于多元化和逆周期拿地策略，保持了较低的土地成本；另一方面是受益于战略性布局，大湾区的资产价值具有巨大的升值潜力，这也成为龙光未来3-5年在规模高增长同时保持高利润的关键。

　　现金短债比超2倍，财务保持稳健。截至2018年12月31日，龙光现金流达357.2亿元，现金短债比超过2倍，短期偿债压力较小；资产负债率为78.4%，同比上升2.7个百分点，净负债率达63.2%，低于2017年67.9%，财务表现较为稳健。融资方面，年内成功发行14亿美元的优先票据，以及2亿新币2021年到期6.125%的优先票据；加权平均借款利率为6.1%，成本略有上升，但在民营房企中依然表现出色。

　　战略：聚焦粤港澳大湾区，巩固市场领导地位

　　粤港澳大湾区受政策长期利好，人口与经济也将迎来大发展，资产价值具有巨大升值潜力。龙光将持续深耕大湾区，凭借20多年丰富的运营经验，积极把握土地收购机遇，同时寻求更多并购目标，多元化增加优质土地储备，以最低的成本锁定更多高回报项目，巩固大湾区市场的领导地位。

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