年报系列点评之十四

销售规模大增突破500亿，未来城市深耕也要加强；主要财务指标持续改善，净负债率下降11个点。

克而瑞研究中心 房玲、易天宇

2018年中骏集团实现合约销售513.58亿元，同比增长54%，销售的增长一方面是因为城市布局更加广泛后在售项目数量显著增加,另一方面则是近年来中骏合作开发与扩张力度较大。2018年中骏在售项目分布城市从19个增加至31个，在售项目从60多个增加到100多个，从而推动了整体销售的增长。未来企业要进一步做大规模，除了城市扩张外，加强已有城市的深耕、提高单城市产能也至关重要。在财务方面，中骏主要财务指标持续好转，财务结构也较为稳健。在长租公寓方面，中骏计划在3至5年内布局5万至10万套长租公寓，从而成为中国质量型公寓领域优秀运营商。

销售：规模大幅增长54%，2019年目标700亿

2018年中骏集团（含合营联营公司）共实现销售规模513.58亿元，同比增长54%，目标完成率达到了103%；销售面积414.89万平米，同比增长117%。历年来看，中骏集团的销售规模增长稳定，5年的复合增长率为37%。销售的增长一方面是因为近年来企业合作扩张力度较大,另一方面则是城市扩张、在售项目数量显著增加。2018年中骏在31个城市有100多个项目在售，而2017年则是19个城市60多个项目在售。

2019年中骏计划实现销售700亿元，同比增长36%，按照目前的增长速度来看，预计完成目标压力不大。2019年前两月中骏集团（含合联营公司）累计实现销售规模89.70亿元，同比增长12%，完成了目标的13%。此前，中骏也曾提出要进击千亿的目标，近年来城市的不断扩张有效地推动了规模的增长，但企业的单城市产能为16.57亿元，相对较低。在全国化布局基本落定的背景下，除了城市扩张增加销售外，未来也要加强城市深耕、提高单城市的销售贡献。

从销售结构来看，在加快推售二线及强三线新项目的策略下，2018年中骏于二线及三四线城市的销售金额占比分别达到了43%及42%，分别相比2017年大幅增长了18及10个百分点。三线城市中泉州的销售金额于各城中排名第一，达到了87亿元，占整体合同销售金额的16.9%；此外二线城市中南京、重庆及天津的合同销售表现较为突出，均达到了45亿元以上。

从区域来看，中骏于各区域的销售分布较为匀称，长三角、海峡西岸、环渤海平分秋色，分别占比32%、27%及24%。此外粤港澳区域占比6%，未来中骏可以进一步加大于粤港澳的布局，从而更好地享受湾区政策福利。

投资：持续加大拿地新进10城，重点布局西南区域

2018年中骏集团积极拿地，共新增47个项目，合计地上建筑面积899.57万平方米，同比增长39%；拿地总价为389.23亿元，同比增长21%，其中权益拿地总价172.95亿元，平均拿地成本为4327元/平米。合作开发依然是中骏重要的拓展手段，2018年新获取的47块土地中有多达45块为合作获取的，权益建面占比为51%。

2018年中骏在重点聚焦五个重要经济圈的方针下，新进入成都、无钖、宁波、扬州、昆明、嘉兴、洛阳、上饶、连云港及九江10个新城市，中骏覆盖的城市数目达到了34个。截止2018年底，集团拥有土地储备总规划建筑面积共2406万平方米，同比增长55%，权益土地储备面积1315万平米，可以维持集团未来三至四年的发展需要。2019年中骏表示将继续积极拿地，全年拿地预算250亿元，并继续关注一二线城市和强三线城市。

财务：主要财务指标持续改善，净负债率下降11个点

2018年中骏集团主要盈利指标稳定增长，其中营业收入达到了177.8亿元，同比增长10%，主要是由于物业销售收入增加所致；毛利润增加12%至约人民币61.5亿元；毛利率按年上升 0.5 个百分点至34.6%，处于行业较高水平；归母净利润增加了19%至33.9亿元。

2018年中骏集团总有息负债较年初增长55%至333.4亿元，其中60%为银行及其他贷款，40%为优先票据及境内债券；持有现金199.7亿元，同比增长107%，一方面是由于中骏的高周转政策保证了现金回流，另一方面也是由于中骏积极融资，先后发行了优先票据、资产证券化以及其他境外贷款等，改善了企业整体的财务结构。

2018年中骏净负债率相比17年大幅下降11.4个百分点至60.4%；若算上永续债，中骏净负债率将达65.6%，同比降低了13.7个百分点；长短期债务比上升至2.16；现金短债比上升至1.90；平均借贷利率相比17年底略微下降0.1个百分点至6.4%，2018年中骏各财务指标持续改善。

多元化：业务协同发展，方隅计划五年10万间

除地产业务外，中骏集团在长租公寓、联合办公、健康管理等都有所布局，并分别推出了旗下品牌方隅长租公寓FUNLIVE、FUNWORK联合办公。通过各业务板块间的协同效应，为企业创造新利润的同时，也提升了其产品的整体竞争力。

尤其是在长租公寓方面，早在2018年初的业绩会上，黄朝阳就曾表示彼时中骏在长租公寓业务方面已投入的资金约有20亿，两年内的投入预算是30亿。此外中骏方隅还于2018年底与基汇资本旗下管理基金签署协定，共同成立长租公寓投资平台，首期规模为8亿美元，目标未来3年平台规模超过人民币100亿元，其中FUNLIVE方隅将成为投资平台的管理人，负责平台整体的投、融、管、退事项。自2017年底成立以来，截止2019年3月中骏方隅的在管套数已达13000间。未来中骏将会继续重点关注北上广深四个一线城市及杭州、南京等二线城市，并计划在三至五年在核心一、二线城市布局5万至10万套长租公寓，成为中国质量型公寓领域优秀运营商。

通过各业务板块的协同布局，中骏集团不仅为其住宅产品提供了各方面的优质配套，更提升了产品的市场竞争力，此外通过各点开花，中骏获取了更多利润增长点的同时，也实现了规模上有质量的增长。

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