年報系列點評之十四

銷售規模大增突破500億，未來城市深耕也要加強；主要財務指標持續改善，淨負債率下降11個點。

克而瑞研究中心 房玲、易天宇

2018年中駿集團實現合約銷售513.58億元，同比增長54%，銷售的增長一方面是因爲城市佈局更加廣泛後在售項目數量顯著增加,另一方面則是近年來中駿合作開發與擴張力度較大。2018年中駿在售項目分佈城市從19個增加至31個，在售項目從60多個增加到100多個，從而推動了整體銷售的增長。未來企業要進一步做大規模，除了城市擴張外，加強已有城市的深耕、提高單城市產能也至關重要。在財務方面，中駿主要財務指標持續好轉，財務結構也較爲穩健。在長租公寓方面，中駿計劃在3至5年內佈局5萬至10萬套長租公寓，從而成爲中國質量型公寓領域優秀運營商。

銷售：規模大幅增長54%，2019年目標700億

2018年中駿集團（含合營聯營公司）共實現銷售規模513.58億元，同比增長54%，目標完成率達到了103%；銷售面積414.89萬平米，同比增長117%。歷年來看，中駿集團的銷售規模增長穩定，5年的複合增長率爲37%。銷售的增長一方面是因爲近年來企業合作擴張力度較大,另一方面則是城市擴張、在售項目數量顯著增加。2018年中駿在31個城市有100多個項目在售，而2017年則是19個城市60多個項目在售。

2019年中駿計劃實現銷售700億元，同比增長36%，按照目前的增長速度來看，預計完成目標壓力不大。2019年前兩月中駿集團（含合聯營公司）累計實現銷售規模89.70億元，同比增長12%，完成了目標的13%。此前，中駿也曾提出要進擊千億的目標，近年來城市的不斷擴張有效地推動了規模的增長，但企業的單城市產能爲16.57億元，相對較低。在全國化佈局基本落定的背景下，除了城市擴張增加銷售外，未來也要加強城市深耕、提高單城市的銷售貢獻。

從銷售結構來看，在加快推售二線及強三線新項目的策略下，2018年中駿於二線及三四線城市的銷售金額佔比分別達到了43%及42%，分別相比2017年大幅增長了18及10個百分點。三線城市中泉州的銷售金額於各城中排名第一，達到了87億元，佔整體合同銷售金額的16.9%；此外二線城市中南京、重慶及天津的合同銷售表現較爲突出，均達到了45億元以上。

從區域來看，中駿於各區域的銷售分佈較爲勻稱，長三角、海峽西岸、環渤海平分秋色，分別佔比32%、27%及24%。此外粵港澳區域佔比6%，未來中駿可以進一步加大於粵港澳的佈局，從而更好地享受灣區政策福利。

投資：持續加大拿地新進10城，重點佈局西南區域

2018年中駿集團積極拿地，共新增47個項目，合計地上建築面積899.57萬平方米，同比增長39%；拿地總價爲389.23億元，同比增長21%，其中權益拿地總價172.95億元，平均拿地成本爲4327元/平米。合作開發依然是中駿重要的拓展手段，2018年新獲取的47塊土地中有多達45塊爲合作獲取的，權益建面佔比爲51%。

2018年中駿在重點聚焦五個重要經濟圈的方針下，新進入成都、無鍚、寧波、揚州、昆明、嘉興、洛陽、上饒、連雲港及九江10個新城市，中駿覆蓋的城市數目達到了34個。截止2018年底，集團擁有土地儲備總規劃建築面積共2406萬平方米，同比增長55%，權益土地儲備面積1315萬平米，可以維持集團未來三至四年的發展需要。2019年中駿表示將繼續積極拿地，全年拿地預算250億元，並繼續關注一二線城市和強三線城市。

財務：主要財務指標持續改善，淨負債率下降11個點

2018年中駿集團主要盈利指標穩定增長，其中營業收入達到了177.8億元，同比增長10%，主要是由於物業銷售收入增加所致；毛利潤增加12%至約人民幣61.5億元；毛利率按年上升 0.5 個百分點至34.6%，處於行業較高水平；歸母淨利潤增加了19%至33.9億元。

2018年中駿集團總有息負債較年初增長55%至333.4億元，其中60%爲銀行及其他貸款，40%爲優先票據及境內債券；持有現金199.7億元，同比增長107%，一方面是由於中駿的高週轉政策保證了現金迴流，另一方面也是由於中駿積極融資，先後發行了優先票據、資產證券化以及其他境外貸款等，改善了企業整體的財務結構。

2018年中駿淨負債率相比17年大幅下降11.4個百分點至60.4%；若算上永續債，中駿淨負債率將達65.6%，同比降低了13.7個百分點；長短期債務比上升至2.16；現金短債比上升至1.90；平均借貸利率相比17年底略微下降0.1個百分點至6.4%，2018年中駿各財務指標持續改善。

多元化：業務協同發展，方隅計劃五年10萬間

除地產業務外，中駿集團在長租公寓、聯合辦公、健康管理等都有所佈局，並分別推出了旗下品牌方隅長租公寓FUNLIVE、FUNWORK聯合辦公。通過各業務板塊間的協同效應，爲企業創造新利潤的同時，也提升了其產品的整體競爭力。

尤其是在長租公寓方面，早在2018年初的業績會上，黃朝陽就曾表示彼時中駿在長租公寓業務方面已投入的資金約有20億，兩年內的投入預算是30億。此外中駿方隅還於2018年底與基匯資本旗下管理基金簽署協定，共同成立長租公寓投資平臺，首期規模爲8億美元，目標未來3年平臺規模超過人民幣100億元，其中FUNLIVE方隅將成爲投資平臺的管理人，負責平臺整體的投、融、管、退事項。自2017年底成立以來，截止2019年3月中駿方隅的在管套數已達13000間。未來中駿將會繼續重點關注北上廣深四個一線城市及杭州、南京等二線城市，並計劃在三至五年在覈心一、二線城市佈局5萬至10萬套長租公寓，成爲中國質量型公寓領域優秀運營商。

通過各業務板塊的協同佈局，中駿集團不僅爲其住宅產品提供了各方面的優質配套，更提升了產品的市場競爭力，此外通過各點開花，中駿獲取了更多利潤增長點的同時，也實現了規模上有質量的增長。

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