魔幻主義色彩的環京樓市，無論是它跌宕起伏的房價，還是與首都紛紛擾擾的傳言，歷來都被人們津津樂道。

向東的燕郊，隸屬廊坊的南北三縣，往南去的雄安新區，近幾年格外引人注目。

2019年春節假期剛結束，北京通州與廊坊北三縣（三河、大廠、香河）整合規劃的審查程序就已走完，只待政府批覆後，大刀闊斧進行規劃建設。

01、畫圈的環京，協同的京津冀

北京最新一版的城市規劃，將北京的定位爲“全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心”。

伴隨城市規劃一併到來的，是關於“疏解北京非首都功能，推進京津冀協同發展”的目標。

1月，北京市政府正式啓動搬遷計劃，目的地是副中心通州，這次搬遷一併帶走的還有40萬北京主城區常住人口。

2月，廊坊北三縣（三河、大廠、香河）成爲通州城市副中心發展的產業協同區，疏解北京人口，安置非首都功能。

跳出北京和環北京圈的百公里，京津冀城市羣的建設纔是新規劃裏更加遙遠的目的地。

打破城市發展不均衡，從點到面帶動區域經濟發展，是這次新規劃的最終目標。

官方解讀稱，新規劃有這6個方向（內容有刪減）：

一是以強化“四個中心”的城市戰略定位，並從空間佈局、要素配置、疏解整治提升等方面作出了具體安排。

二是以疏解非首都功能爲牛鼻子，堅持疏解功能謀發展。

三是緊密對接京津冀協同發展，跳出北京看北京，放眼京津冀廣闊空間來規劃北京的未來，努力打造以首都爲核心的世界級城市羣。

四是堅持問題導向，集中聚焦人口過多、交通擁堵、房價高漲、大氣污染等“大城市病”治理。

五是堅持均衡發展。針對北京南北、內外、城鄉發展不均衡問題作安排。

六是實現多規合一。率先實現城市總體規劃與土地利用總體規劃的兩圖合一，實現城市規劃向城鄉規劃轉變，形成全域空間規劃的基礎底圖。

02、燕郊、北三縣的樓市，可能要漲

從16年開始，燕郊、北三縣經歷了房價過山車。

燕郊房價從2萬多一路漲到4萬，到去年底又幾乎腰斬。

北三縣房價同樣從原本的7、8千，短時間內拔高至1.5萬，又在調控出臺後，逐漸跌回1萬左右。

就在最近，有消息稱燕郊和北三縣的市場，有反彈跡象。

具有特殊地理位置，鏈接京津冀的燕郊、北三縣，下一步能不能漲？怎麼漲？我們不妨從長短期的兩個維度判斷。

首先，我們從短期的發展來看。

短期內，燕郊、北三縣樓市漲不漲？取決於調控放不放手。

從目前政策來看，2019年，國家對於樓市的指導方針始終堅持三穩原則，即穩地價，穩房價，穩預期。所以，類似前兩年短期內房價大漲的可能性不大。

但是，穩並不代表不漲。

從長期來看：

一方面，政策、規劃利好已出。

在國家戰略層面的規劃，政策的扶持和側重都會帶來相應的經濟、人口紅利。

城市羣的規劃雛形我們從世界範圍內來看，可以找到相似概念。

例如，美國大西洋沿岸都市核心區、 英國東南部大城市連綿區、德國魯爾大城市連綿區等等。教育、醫療、金融、行政、旅遊等職能的區分，形成大型城市聚集。

而北京對環京的城市羣定位提出了一個相當高標準的概念——“國際化城市羣”。

承德、張家口、秦皇島、雄安、石家莊、唐山紛紛被列入中心城區。

向北連接北京副中心和唐秦的燕郊、北三縣，將首當其衝的成爲北京戰略附屬地以及交通連接要塞。

具體規劃上：

交通：服務北京東部、南部區域的地鐵7號線、八通線、S6線新的線路路段將相繼在2020年之前開通；

產業：通州將建7大千億級產業集羣，7大產業分別是總部經濟、財富管理、文化旅遊、文化科技、尖端芯片、IT信息軟件、智能製造。

統一城區規劃，交通軌道的相繼規劃開放，新興產業的佈局發展，將成爲拉動環京樓市的有力舉措。

另一方面，市場因素也同樣決定了該區域的房價長期看漲。

北京主城區的功能疏散，從一定程度上刺激了人口的向東遷移。伴隨着人口移動而來的，是房地產需求的地緣性外溢。

新出臺的通州與北三縣統一規劃建設，北三縣將作爲通州的產業輻射區域外，還肩負着緩解城區人口壓力的重擔。

在相應的計劃中，到2035年通州常住人口規模在130萬人。

而早在2017年末，通州常住人口就已經達到150萬。

超標的人口毫無疑問只能向其他區域轉移，於是北三縣的規劃必不可少。

在未來幾年，北三縣和燕郊在房價、土地供應、購房難度上要優於北京主城區。當地樓市市場需求量的增加，已基本可以預見。

因此，長期來看，燕郊、北三縣樓市升溫基本上是一定的。

而漲勢呢？在調控適當的情況下，暴漲暴跌出現的可能性基本不大。穩定和持續的上漲，可能會成爲主流趨勢。