文．洪宝山

近年来，危老建筑及都市更新的争议性新闻话题从不间断，《都市更新条例》自1998年立法，至今已有二十年，历经八次修法，但过往的成功都更案例却寥寥无几，凸显出国内推动都更的难度。

品嘉建设董事长胡伟良博士在房地产领域有相当宏观的视野，除了建设新屋同时，也担任台北市／新北市老屋改建发展协会理事长，推动老屋改建，提供大众更加安全的居住生活环境。在居民、建商及政府三者微妙关系下，如何兼顾都更计划进行与居住正义，胡伟良提出精辟见解。 

都更的个人利益不能大于公共利益

台北地区超过三十年的老屋目前估计占60％以上，新北地区占40％以上，老屋比例逐年攀升。在台北市除了重划区已无多余土地可供建商开发，且重划区交通与生活机能较不佳，不是一个良善的利基市场。但老屋改建的所在地区生活条件不但优越，改建后，还能改善房价趋势，因此促使胡伟良走向老屋改建及都市建设共同发展。

胡伟良提及，郝龙斌市长时代为了推广都更计划提出「一坪换一坪」的观念，除了无法实际落实之外，更让民众对都更有错误认知，建商与居民纠纷不断上演。住户若达不到原先期望，往往演变成钉子户，不仅拖延都更案进度，亦影响其他都更户的权益。胡伟良感慨回应，「这相当不合理，一户个人利益不该大于公共利益，政府应该要联合五院修法，将宪法规定为保障人民生命、自由及财产权并重，因为都更及改建已不再只是单纯物质及财产权，还包含国民基本生理权。」

胡伟良以《危老条例》举例说明，坪数计算方式是容积率的不同，老屋改建政府将给予40％的容积奖励，但实质估计分配到的只有26％的奖励。以台北市住三用地225％的法定容积来说，早期房屋只实施建蔽率没有容积率管制，意指当时房屋以建蔽率来计算，大概都占有六到七成的土地面积，然建筑物约四到五层楼高，容积率其实都已达240％至350％之间。

假设改建前容积尚未超载，是给予40％上限的奖励或给予15％的原容积奖励。但以现今台北市建筑来看，都远超出新制法定容积。因此，改建后一坪不但换不回一坪，甚至将减少坪数至0.8坪不到，是造就当前推动都更棘手的重要因素。

而在政府积极推动都更下，为改变民众对于改建的认知，培训所谓「都更推动师」协助民众都更改建立案。为达到目的，政府将补助给予都更推动师以便都更进行，但效果不如预期，与民众协商条件不实，反让建商更加为难。

胡伟良一语道破：「政府施政不务实，起初虽动机良好，但无切入实务界，结果都反其道而行。」他说，政府若要改善现况，应该站在辅佐的角色制定完善法规，再由民间市场去运作，成为有制度化且明确的机制，让市场决定，不须制定固定奖励等。在公平竞争环境下，自由市场机制才能让整体趋势走向更好的境界。

胡伟良坦言，早期建商形象不佳，原因在于赚取暴利。建商根据法定规定有所谓的「共同负担」，共同负担费用支出越多，配回权利价值越少，反之亦然。

加上房价会逐年增长，造成建商大量进入都更改建，赚取30％左右的利润。不过，如果房价下修，则无建商愿意从事都更改建。但以全球建商业者合理利润平均为10％的情况来说，胡伟良明讲：「建商应该保持微利心态，不该再有早期暴利的思维。」他公开表态，自家的建商在都更案或老屋改建只赚取五％利润，冀望拉拢国内优质厂商共同创造微利且高品质的建筑，降低房价所得比，提供年轻人购屋的机会，恢复房市需求。

提升居住环境的安全指南

在此，胡伟良提出现今社会大众对于建商品质相当挑剔，重视房屋结构及功能性，为了保有安全的居住环境，胡博士提供民众购屋前可参考的评估指标。以建筑防震来说，第一，在1974年以前建造的房屋不安全，原因为当时建筑法规没有耐震度的考量。第二，在1975年至1999年虽有地震力的规范设立，但九二一地震后，发现当时施工结构不当，如：钢筋的箍筋间距太大或箍筋弯钩不够等设计不全。因此，若以结构安全为考量，以2003年后建造的房屋较为安稳。

最近几年，强烈地震所造成的严重灾害，政府为此推动建物安全快筛。但胡伟良语重心长表示，补强工作要彻底才不会只是纸上谈兵。他认为，政府只将建筑物依据设计图面做检查，根本无法检测出建筑的危险程度，尤其是高楼层的建筑危险分为两种，一是使用上，为增加使用空间，将低楼层墙面拆除，成为所谓的「软脚虾」。二为施工上瑕疵，如建商偷工减料等。以上若无进行实地勘查也无济于事。

改善双北老屋  提振台湾整体经济

事实上，都更及改建好处不将只是改善居家安全，还能下修市场房价。原因为一、老屋改建会减少换屋率降低需求量。其二，建筑物原本只有十户，经过改建奖励重建为十五户，将会增加供给量。两者相辅相成的结果，基本上能降低房价，也能提振台湾经济。

胡伟良鼓励民众，若有改建机会应及时把握，因为「成功永远属于能看见未来的人」。现今年轻人普遍无力购屋，未来继承长辈老屋，但老屋建筑若无翻修改建，往后居住安全是一大考验。而目前危老改建有奖励措施为期三年，从去年六月实施，未来改建成为趋势后，奖励减少，改建范围也会缩减。

胡伟良亦期许改善台湾房价所得比，降低至五倍左右，让年轻人奋斗几年就能买房，拥有安稳的居住品质，才不会失去生活目标。

胡伟良观察到国内房市的良莠不齐，他建议，建商不该抱持暴利心态，政府制定政策应该务实，才能让台湾房市走向更好的发展。未来房屋老化的速度比少子化还快速，居住在危老建筑的居民将换新屋，每年换屋量将会高达数十万户。胡伟良博士信誓旦旦地表示：「未来，第一要改善双北老屋阵容。第二将增加房屋供应量，寄望降低房价所得比。第三透过改建提振台湾整体经济。」这是他退休前的目标期许。

胡伟良

学历：台大土木工程系，营管博士、企管博士、法学博士

现任：

台湾商务平台创办人

台湾天使投资人协会理事长

台北市/新北市老屋改建发展协会理事长

品嘉建设股份有限公司创办人

尚禹营造股份有限公司董事长兼主任技师

品嘉企管顾问有限公司首席顾问师

品嘉资产管理顾问股份有限公司创办人

天使创新投资股份有限公司创办人

著作：

营建胜经(上、下)(1988年1月)

仗剑营建行(2000年10月)

房地产胜经(2011年4月)

房地产趋势大解密(2012年1月)

做个房地产的市场赢家(2012年11月)

拥有一个幸福宜居的好房子(2012年12月)

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