若不是有十足的把握，對利潤有著執著追求的李思廉，不會貿然啃下這筆數額不小的買賣。這位數學系出身的地產玩家曾經說過：「要堅持以利潤為核心，因為利潤是最直接的數字，只有數字上贏了，才能步步為贏。」

在數字上，李思廉這筆199億的買賣似乎確實贏了。

首先是價格，財經媒體普遍分析，李思廉賺了，富力幾乎是以6折的價格拿下了77家酒店，每家酒店的平均收購成本大概是2.6億元，僅為富力自己開發酒店成本的一半。王健林也說李思廉賺了，放眼全球，能以這樣低的價格批量收購酒店的機會，100年可能只有這一次。

然後是財務，通過會計手法，富力將這77家酒店的收購價格，相對賬麵價值的打折部分，都計為利潤。所以，在富力17年的年報中，富力不僅資產增加了100多億，負債率也因為分母變大而相應變低，利潤也因為總值131億的折扣，而拉升到了214億元。

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鯨吞後遇上地產降溫

然而，鯨吞77家酒店的李思廉肯定沒有想到，2018年，整個房地產市場開始急轉直下。

去年的房地產市場可以用風雲詭譎四個字來形容。與上半年的狂熱躁動不同，下半年市場驟然轉冷，整體迎來偃旗息鼓式降溫。

在所有地產項目中，酒店又是最難出手的一種。重資產啊，你看王健林，你看孫宏斌 ，為什麼都不要酒店的產業，大家都想輕盈旋轉啊。

相比住宅和商業樓宇，酒店資產是一種重資產，本身就有回報低、盈利周期較長的特點。一口氣拿下70多家酒店，耗資近200億，就算是分期付款，這對於富力來說，也是一筆不小的資金壓力。

在2017年的萬達工作總結講話上，王健林這樣評價這筆酒店交易：萬達酒店儘管建得不錯，成本也低，但酒店整體年平均回報率不到4%，全部酒店每年吃掉十幾個萬達廣場的凈利潤，三年以後再回頭看，就知道賣掉酒店的決定是否正確了。

富力的運營能力，不會超過萬達。更要命的是，宏觀經濟減速，帶來了地產市場減速，也造成了酒店入住率的下降。

國內知名酒店集團華住，公布2018Q3的業績時表示，Q3入住率下滑2.3PCT，是自2016Q3以來的首次下滑，因為經濟和消費下行壓力轉大，酒店需求逐漸轉弱，呈現旺季不旺的態勢。

富力中報顯示，在2018年上半年，這一堆酒店資產總計額營業額也就43億元，這裡頭還包括了富力自己原有的酒店業務。

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漫漫發債路

據不完全統計，2018年的富力進行了一大堆融資動作，一整年發債至少26次，融資總額超過514億元：

公司債發了6次，期限3-4年，共計融資142.7億元；

境外美元債券發了5期，融資14.5億美元，票面利率最高近9%； 超短融券發了9期，融資81.7億元，票面利率從5.3%攀升到6.5%； 資產支持專項計劃光在9月份就連發了3期，擬發行總金額超過122億元。

2018年三季度結束時，富力的借款餘額就達到了1607.4億，比2017年末增加了185億。按照下半年的發債速度和規模，富力2018年年報里的債務相關數據，恐怕還會驚人走高。

2019年1月4日，富力又發布了新的發債公告，實際發行總額為70.2億元，票面利率7%。

借新還舊簡單粗暴，在整體融資收緊的大環境下，能發得出來，也算富力有本事。但借新還舊堪比走鋼索，攀升的資金成本、巨大的償還壓力，稍有不慎，就有可能落入違約境地。

更讓人擔心的是，對於現金凈流入已經連續6年為負的富力來說，在樓市轉冷的大環境下，不斷發債融資很大程度上可能已經是它沒得選的選擇了。

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如何走出債務圍牆？

2019年1月12日，王健林一如既往地坐在藍色背景板前，做年度工作總結。將酒店、文旅從萬達剝離的王健林，大談輕資產，還特別說到新開業的酒店全部是委託管理的輕資產。經歷完「小風波」的王健林，篤定地表示，說萬達要違約的人，恐怕一輩子、永遠，都要被打臉。

而2018年的最後一個工作日，李思廉則表示亞歷山大，他對著媒體說，做包含酒店、商城、寫字樓的房地產，有夠累的。

三季度末，富力的有息負債已經達到了1607億，而富力一整年的銷量僅1311億元，也就是說，富力賣一年的房子，也還不夠還債。但是，碧桂園可以啊！從整個行業來講，大部分的房企，都可以在一年或者一年半的時間裡，用銷售額償付債務，但富力做不到啊！

一位業內人士對易簡財經（ID：ejfinance）表示，2017年，萬達營收2273.7億，富力營收為592.8億，富力接萬達70多家酒店，此類的收購等於是蛇吞象，如果地產市場比較火爆，這是一筆好交易，但是在一個急轉直下的市場里，這樣的交易註定會消化不良。

富力能否穿過債務圍城，易簡財經將繼續關注。