收入：房地產收入的主要來源為房子的銷售（不考慮自持自營），業內也稱之為總銷額，在項目獲取階段為總貨值，收入=各業態面積*各業態均價=住宅面積*住宅均價+商業面積*商業均價+車位面積*車位均價。

成本：房地產成本主要為土地類、建造類兩類。

土地類成本為土地獲取時所支付的全部金額，包括土地款、契稅等；在我國所有的城市建設用地均為國有，只有國家才能出讓土地的所有權，出讓土地所有權的價款即為招拍掛的土地款，所有的土地的源頭都是從國家的國土局，都會有招拍掛的原始土地價款（補償、劃撥的土地除外）。收併購項目的土地款一般包括招拍掛原始土地款（有票，可抵稅）和土地溢價兩個部分。

舉個例子，土地方在15年的時候以200萬每畝獲取了40畝土地，現在19年需要想要跟其他房地產企業合作，每畝標價300萬。於是，土地總價款=原始土地款+土地溢價款，即300萬=200萬+100萬。

建造類費用包括前期、建安、市場、配套及間接費等，在簡版測算中一般都是一個大數，各企業因為對成本把控和產品品質的要求不同，單方建造費用也從2000-4500元不等。

費用：房地產費用包括三類財務費用、管理費用、營銷費用。多數時候去每一類費用發總銷額（收入、總貨值）的1.5%-3%，大的項目因為總銷額高，比例為低一些可取1.5%，再如萬科管理能力極強，可將管理費用降低至1%左右。

稅金：房地產涉及的稅金有12種，如契稅、印花稅、增值稅、土增稅、所得稅、土地適用稅、增值稅附加稅等，在上述的12種稅種，土增稅、增值稅、所得稅這三大稅種佔了所有稅種總額的90%以上，因此在快速計算、靜態簡算中只需解決這三大稅種就可以。為了計算簡單快速，就必須堅持「突出主要矛盾忽略次要因素」的原則。

案例1

A公司今年以200萬/畝拍得了一塊40畝的土地，容積率2.0，集團要求利潤率在10%以上，那麼售價要賣多少才能滿足要求？

註：1.每個公司的建造費用按不同產品類型建造費用都已標準化，本次取單方建造費用3000元。2.絕大部分公司都要求利潤率在10%以上，本次取10%；3.計算口徑為單方住宅。

計算：

設單方售價為X。

樓麵價=畝單價/（容積率*666.67）=1500元

單方建造價=3000元，如果是精裝直接將精裝成本加到單方建造價里即可。

稅金=20%X，房地產銷售的綜合稅金為15%-22%。

費用=2%X+2%X+2%X，財務費用、管理費用、營銷費用各取總銷額的2個點。

根據 利潤=收入-成本-費用-稅金

那麼 10%X=X-(1500+3000)-6%X-20%X

於是 X=7031元

那麼 整個總銷額為37498萬元，項目利潤率10%，總建面5.33萬方。

案例2

很多時候除了判斷售價，我們在收併購項目的獲取中，需要判斷我們能夠承受的地價。也就是在土地方原始土地價款中，他能夠加價多少，是我們可以接受的。

B公司15年以200萬/畝拍得了一塊40畝的土地，容積率2.0，集團要求利潤率在10%以上，周邊售價均價為10000元/平，我們能承擔多少的土地溢價？

設樓麵價為X。

根據 利潤=收入-成本-費用-稅金，成本=樓麵價+單方造價

於是 樓麵價=收入-利潤-費用-稅金-單方造價

那麼 樓麵價（溢價部分）=10000-10000*10%-10000*6%-10000*22%-3000-1500=1700

由於計算給出的樓麵價溢價部分實際為項目公司利潤，不可以免除企業所得稅，

那麼 扣除25%所得稅後為1700*75%=1275元

每畝土地溢價款=1275*666.67*2=170萬

原始土地款=200元

那麼我們能接受的土地畝單價=200+170=370萬

註：由於土地溢價款相當於實際利潤，不能抵稅扣除，因此需要提高一定的綜合稅率。

與合作方談判時，採用這種算大賬的快速計算方法可在短時間內對一個項目有無利潤或利潤是否達標進行初判，心裡會大致有個數。這就是快速測算最有用的方面。