－從「需求」、「供給」和「資金」看台灣房價

 

文/ House123 邱愛莉

 

關於「人口紅利」對於房價的影響，網路上有許多文章，分析的很精闢，大多是唱衰台灣房地產。其實，這些分析都非常有道理，大部分引用的國內外人口與房價數據也都極具參考價值。這一篇文章並非錦上添花，而是想結合「人口紅利」所影響的「需求層面」，和「住宅存量」所影響的「供給層面」，還有與房價密不可分的「資金動向」一起來觀察房價的變化。

在進行討論之前，我們先來看看，房價到底是怎麼決定的。

房價的決定因素

有學過「經濟學」的人都知道，所有商品的價格，都是由「供給」和「需求」來決定（對沒學過的人來說，這也不是什麼大道理）。雖然有所謂的「訂價」或「開價」，但如果沒有人買單，而供應的一方又想要賣掉這個商品，他就一定只能調降價格直到賣掉為止。

 

舉個生活中的例子，現在小杯的「統一布丁」一個訂價12元，如果大家覺得太貴，沒有人要買，統一只好降價，調整到10元。發現還是沒有人要買，加上布丁有食用期限，他就調降到9元，或是透過促銷打折，以9元出售，結果有人買單了，它就以9元成交了。供應方（統一）願意用9元賣，需求方（消費者）願意用9元買，雙方的意願共同決定了商品（統一布丁）的價格。

由於布丁是標準品，可以重複生產，所以如果統一發現做促銷做到9元，生意會很好，他就可以大量生產，並以9元的價格販售。但如果他發現9元其實低於他的生產和運送成本，他就可能停產，因為多賣多賠錢。

房地產的價格，其實也和其他商品一樣，都是由「供給方」和「需求方」來決定。「供給方」是屋主或建商，「需求方」就是可能為了投資或自住需求想要購屋的買方。不同於其他商品的是，每間房子都是獨一無二的，就算是同一個建案，因為樓層、格局、面向的不同，每坪單價都有差異。不過，就算是獨一無二，買方還是可以有其他替代的選擇。自住需求的人可以改買其他鄰近的房子，或是換個區域找屋，當然也可以不買了，先租房子，或跟家人同住。投資的人可以改買別的建案，或是改投資黃金、股票，甚至是國外的房地產。只要沒有人買（需求降低），賣方又一定要賣（供給不變），價格就一定會修正。（當然賣方也可以收回來不要賣，屋主或建商就繼續持有這個物件，放著或自用、出租都可以，建商也可以選擇不要再蓋新房子，跟統一也可以選擇不再生產布丁一樣。）

那身為「需求方」，我要怎麼判斷要用什麼價格買呢？和所有的商品和服務一樣，你願意付的「價格」，通常就是你認為你會收到的「價值」。台灣不管北部、中部、南部，都越來越便利，越來越可愛。我在14年前從中部上來台北讀書，從此就留在台北定居。以前回家坐客運要3個小時，坐火車要2個半小時，現在有了高鐵，1個小時就到。許多舒服的藝文空間，經過整治美麗的河岸、公園，成為了周末休閒的好去處。不只高鐵，還有台北人每天依賴的捷運，更大幅縮短了交通往返的時間。如果不去看那些伴隨建設而來，偶爾發生的「無效率」（許多馬路挖了又填，填了又挖）或「弊案」（這就不用舉例了），其實住在台灣真的很幸福。以現在在台北工作的我為例，如果我要買房子，我願意用多少錢買呢？我要買在哪一區？肯定我的心裡是有一個答案的。隨著建設越來越到位，我心裡對於「擁有一間房子」這件事的「價值」可能會提升，但一旦房價的「價格」高於我對「價值」的認知太多時，我就會猶豫了。

 

這是「理性」的房價層面。「不理性」的層面，就是來自人為炒作、哄抬、恐嚇下的「預期心理」（我想，我們都聽過「今天不買，明天會更貴」…），以及因為整體金融環境所導致的「資金動向」（這個影響的因素太多，晚點再提）。

「預期心理」其實並沒有錯。我可能「預期」高鐵通車之後，南港會變貴，如果我因為工作、要離家人近一點…等等因素，真的很想住在南港，我可能會選擇現在買，至於買的價格，則是我認為「高鐵確認會通車，但還沒通車」前的「價值」。同樣的「預期心理」也發生在這幾年房價翻漲的幾個「重劃區」（北中南都有）。我「預期」建設陸續到位後，「重劃區」的「居住價值」會提升，所以我願意用現在的「價格」去買它未來的「價值」。如果這些「建設」都如期發生，那麼「價格」與「價值」平衡，那倒也OK（雖然就算「價格」和「價值」平衡，我也要得先買得起才可以，畢竟台灣的「房價所得比」高居全世界第一）。如果「建設」是用喊的，只是財團或建商為了哄抬價格所鋪陳的「夢」，那就是炒作了。

 

跟「需求面」息息相關的「人口紅利」

以上這些跟「人口紅利」有什麼關係呢？（已經了解「人口紅利」定義的人可以跳過直接看下一段）「人口紅利」回歸本質，就是「人口結構」，分為「人口紅利」和「人口負債」，進而影響人口數量。當一個國家的「撫養比」小於50%時，也就是「依賴人口」（14歲以下的幼年人口，和65歲以上的老年人口）佔「適齡工作年齡人口」（15到64歲）的比例小於50%時（表示兩個以上的青壯年才要負責一個沒有工作能力的老人、幼兒），勞動力資源豐富，稱為「人口紅利」時期。當「總撫養比」超過60%時，則進入「人口負債」時期。

台灣於2012年的總人口數約為2,332萬。受低出生率（晚婚、不婚及遲育、少育趨勢）和老人化影響（預期壽命上升），依照行政院經濟建設委員會的統計，台灣的「撫養比」從1983年的55.0%，持續降到2012年的34.7%（最低點），之後反彈提升，如果總生育率以較中庸的中間數值來推計（假設總生育率從2012年1.24人上升到2035年的1.3人後維持固定），預計到2027年「撫養比」將達50.9%，結束「人口紅利」時期，並於2033年達60.8%，進入「人口負債」時期。依推估，台灣到2060年「撫養比」將達97.1%，比1960年的92.03%還要高。

 

「人口紅利」所關注的「撫養比」不僅影響台灣的人口結構，造成生產力下降、人均經濟負擔變重，同時也影響了人口數。受過去生育率長期下降的影響，使得台灣的育齡婦女人數也持續減少。因此，即使未來總生育率如歐美等其他國家一樣反轉回升，除非成長幅度很大，否則，出生人數仍將持續下降。隨著死亡率下降，預期壽命上升，未來老年人口數及死亡人數將快速增加，2012年人口數約為2,332萬，預計於2022年，「年出生數」約等於「年死亡數」，人口數約為2,364萬。在這之後，如不考慮國際遷徙的人口變動，台灣的人口將逐年遞減，2033年約為2,342萬（此時人口數變化還不大，但進入「人口負債」時期，人口結構改變，「扶養比」達60.8%），預計到2055年跌破2,000萬大關，約為1,999萬人，到2060年更降為1,892萬人，約回到1983-1984年之間的人口數。雖然人口數相近，但不同的是人口結構改變，「扶養比」從1983-1984年平均的54.5%變成97.1%，每人平均負擔變重。

 

 

從「人口數」和「扶養比」到底能不能預測房價的漲跌呢？

從目前全球房地產網站（global property guide）觀察台灣房價走勢時，所引用的「信義房價指數」來看，如果以2001年第一季為基期，從1998年到2012年每年第四季房價指數，與該年度年底人口數、撫養比來看，雖然房價大抵上隨著人口成長與撫養比下降而上升，但是，房價仍有漲跌的波段。如果把時間序列再拉長，會發現就算台灣人口持續成長，房價並非無止境的上升。因為影響房價的因素很多，舉凡政治、利率、景氣、政策、稅率等等，並非純粹的人口數量和人口結構可以決定。

 

 

關於由景氣循環看台灣房市的觀察，我覺得李同榮先生在【良心房仲的告白】其中一個章節分析的很中肯，有興趣的朋友可以到這裡閱讀。我將在後文整理他的分析。

不過，不可諱言的是，台灣的人口數從來沒遇過下降的情況。從1960年以來，從早期的每年年增率3.3%，一路降到2012年的0.4%，預計到2022年將到達接近於零的0.1%，不管幅度再小，至少人口都是成長的，扶養比也一路下降。過了2023年後，台灣將持續以每年下降0.1%－1.1%的速度下降，雖然看起來年降率的數值不大，「複利」的威力卻很可怕。當2060年台灣人口數變成1,892萬，且「扶養率」變成97.1%（其中「扶老率」就貢獻了77.7%），到底社會會變成什麼樣？我們沒有遇過，也只能模擬推算（大多數的文章大多引用日本人口老化的經驗來推估台灣）雖然有人問，台灣會不會開放新移民？新移民會不會在台灣置產？（有些人認為大陸人會搬來台灣，把台灣的房地產買完…）這個和政策與國際經濟有關（移民的獎勵是什麼？什麼樣的誘因讓他們想在台灣置產？），不在此篇討論之列。

 

跟「供給面」息息相關的「住宅存量」

和「需求面」共同決定房價的，還有「供給面」。而與「供給面」息息相關的，莫過於「住宅存量」了。

依照2012年內政部營建署統計，全台灣屋齡30年以上有319萬間，佔了全台灣812萬戶房子中將近40%。而其中，台北市平均屋齡已達29.2年，有44萬多間屋齡30年以上，佔了台北市所有房子超過50%，其中有13萬間屋齡更超過40年。以一般銀行認定RC結構的建築物壽命50年為標準，這些房子最慢到20年後（2032年），就達到50年的屋齡。40%的比例可謂不低，以台灣所在的高地震帶來看，要住的安心必須要好好檢查並加強結構安全。（我們公司承租的辦公室屋齡43年，雖在台北市中山區的精華地段，距離南京復興捷運站走路才5分鐘，租金也不貴，但我們常苦笑說，再過10年我們就不敢再繼續租這裡了。）

 

目前全台30年屋齡的老建築，幾乎都用RC（鋼筋混凝土）或甚至是「加強磚造」建造（也是鋼筋混凝土，但樑柱尺寸比較小，結構磚牆也是結構的一部分，用來協助抵抗地震力）。此外，有一段時期蓋的公寓有較高比例有氯離子含量偏高的情形（俗稱的「海砂屋」），增加對建築物鋼筋的腐蝕，造成混凝土強度降低，縮短房屋耐用年限。除了結構的安全外，消防的規劃和設計也較不足，使得居住的安全性降低。

如果我們將「需求」與「供給」一起看，會發現一個有趣的現象：從2012年到2032年，總人口數預計下降0.6%，以15到64歲的「適齡工作年齡人口」來看，下降近15%（我知道20歲以下的孩子不會自立買房，但超過65歲的長輩還是有可能買房，所以在這裡我們就以目前政府推計的人口年齡來作為可能需要買房自住的需求人口），且每個人要負擔的撫養比例變高，影響對房價的支付能力。然而，比起需求的下降，供給的下降也不遑多讓（將近40%的房子將高達50年屋齡）。2012年底台灣的住宅總量約為812萬戶，其中約有86萬戶為低度使用住宅（比例為10.63%，俗稱「空屋率」），表示非空屋的有約726萬戶。假設2032年住宅需求因人口結構改變降低15%，變成617萬戶，但同時間屋齡在50年以上的老屋也達319萬間。過去十年，台灣每年新核發的建築使用執照約為10萬戶，以此推估，未來20年可能新增加200萬戶住宅供給。推估未來20年的供給與需求（供給：812萬戶-319萬戶+200萬戶=693萬戶  vs  需求：726萬戶 x 85% = 617萬戶），兩者落差為10.97%，與目前的空屋率相去不遠。雖然50年以上的屋齡並非不堪使用，但是由於老化的房子大多集中在發展成熟的市區，新蓋的房子大多較偏郊區，所有數字相權衡之下，對於住宅的需求相對仍高。

 

如何解決供給問題？

要解決供給的問題，乍看之下，就增加新房子的供給就好了。其實，政府對於增加新房子的供給做的事情不少，房價也沒有因此下跌，反而還升高。例如：台北市和新北市曾經推行過的「都更」。都更的立意良好，可是除了要成功整合所有住戶的意願並不容易外，都更成功所推出的新建案，雖然有容積獎勵，可以多蓋一點樓地板面積，但建商身為業者，分給了住戶之後，也不可能不賺錢。加上原始住戶的「預期心理」，因此使得在「都更」話題很夯的時候，不僅新成屋沒有跌價，反而造成屋齡超過30年的中古無電梯公寓價格狂漲。再舉例：國有土地標售，讓建商拿來蓋房子。的確增加了新房子的供給，但國有土地價格屢創新高，在上面蓋的房子價格也不斐，加上國有土地面積大，相對完整，建商大多規畫豪宅，價格也創下區域新高。

如果增加供給，會有「利益」空間，那麼除非一次增加的供給量非常大，不然，要透過市場的機制讓價格降下來有一定的難度。政府蓋合宜住宅其實是提高「平價房屋供給」的好方法，但要把轉賣套利的配套措施都設計好。例如：日後轉售只能賣回給政府，讓政府再轉售給其他符合申請資格的人，讓合宜住宅真正落實「居者有其屋」的美意。

除了增加平價房屋供給之外，讓隨著時間老舊的房子可以繼續使用，也是穩定住宅供給，並降低住戶換屋需求的做法。50年以上的房子並非真的不安全。我請教了一位結構技師的朋友，他表示，屋齡高的房子是否安全，是以混凝土的有效期來判斷。混凝土可使用年限約為50－60年，但是混凝土如果仍然保持良好，其實年限可以更長。判斷基準是中性化的程度，可以取樣去做試驗。有些房子外牆磁磚或防水做很好，裂縫也少，不易滲水的話，屋齡到80年或100年都有可能。比較危險的是，有許多房子當初蓋的沒有那麼嚴謹，加上外牆磁磚或防水沒做的很好（許多公寓的外牆滲水嚴重），風吹雨淋之下，混凝土的使用年限就無法延長（他表示，台灣有很多橋樑，都已經70、80年了，如果沒有補強其實很危險）。所以現在很多老屋做外牆拉皮，如果做的好，對結構其實幫助很大。拉皮前會打除舊的磁磚跟混凝土保護層，填補縫隙，再貼上新瓷磚，重新保護混凝土。現在磁磚都很棒，對防範風吹雨淋效果很好，這樣就能延長房子的使用年限。最近新聞出現的「老舊公寓申請電梯補助」我也覺得很好，增加了電梯的設備，讓越來越多的銀髮族就算不換屋，也能住的方便。（當然，裝了電梯或拉皮後的公寓，如有人要轉售，通常價格也會墊高，但某方面它的「價值」也提升了。至於這個「價值」值多少錢，就讓市場的供需雙方來決定了。）

我想所有的法規困難的地方不在於立法，而是在於執行時的配套機制。不管是都更、合宜住宅、結構安全檢查等都是。台北市正在推動的「老屋健檢」就是很好的政策，只要符合屋齡30年以上、地上3層樓的集合式住宅，且有半數屋主同意施行，就可申請「老屋健檢」，每棟補助1萬5千元到3萬元。這些政策執行雖然需要花資源，但是還是要去做。不能等到下一個天災人禍時，才來檢討政府為什麼遲遲沒有作為？為什麼沒有好好保護人民的居住安全？而透過好的機制，台灣未來20年即將成為50年屋齡的老舊建物才有新的生命，穩定「供給」，讓供給與需求不會倒向一邊。

 

與房價密不可分的「資金動向」

由於房地產，不僅具有自住、自用的功能，同時也因為「保值」和「高槓桿」的特色，在游資多的時候，便成為資金聚集的標的項目。除了供給和需求的基本面外，「資金動向」對房價的影響可能不會亞於前面兩者。我借用李同榮先生【良心房仲的告白】其中一個章節：由「景氣循環看台灣房市的觀察」的圖表來分析（藍色反白註解為本人整理補充，點擊可看大圖）：

 

如果我們將2001年－2013年間五大行庫一年期存款平均利率和信義房價指數一起看，會發現這一波房價的漲勢和利率的驟降、稅制（如：遺產稅從50%調降到10%使得資金回流，2011年Q2雖實施奢侈稅但對房價並無抑制效果）、政策（如：ECFA、近來的服貿等）息息相關，加上美國、歐洲、亞洲多個國家均以貨幣寬鬆政策紓解國家資金需求壓力，導致游資過多，許多人為了抗通膨或投機賺取價差，紛紛將資金投入房地產，導致房價不斷升高。（點擊可看大圖）

 

如果我們觀察過去12年的利率走勢，我們會發現利率調升的幅度較慢（一般常見的升息幅度－1碼為0.25%，過去升息多以半碼的幅度調升，如果要調升1%，必須調升8次），但是只要遇到金融危機，要調降卻很快（例如：2001年網際網路泡沫、2008年金融海嘯）。而因應景氣變化而調整的稅制與政策，更進一步影響了資金的流向。

為了因應台灣的高房價，央行總裁彭淮南先生不斷暗示利率不可能永遠那麼低。的確，目前的低利率可說是前所未見，雖然在過去幾年小幅調升了幾次，但仍維持在低檔。由於利率跟國際貨幣政策息息相關，隨著美國QE3、QE4在未來的退場，利率逐步調高是必然的趨勢，但在利率大於通貨膨脹之前，要使房價大幅下降看起來有相當的難度。因為，只要這樣的條件存在一天，任何「理智」的人都會想跟銀行借錢去買房子，因為以通膨的幅度預測房地產的漲幅，只要負擔銀行的低利率，絕對划算。反而，如果將錢存在銀行，每年賺約1%的定存利率，面對每年3%的通貨膨脹，現金反而縮小2%。然而，當房地產面對的不是因居住、使用所需要的「實質需求」，而是龐大的資金為了保值或套利所堆砌起來的「假性需求」，當稅制與利率急轉直上時，資金要撤很快，房價就失去了穩定的支撐了。

 

結論

影響房價的因素之多，其實所有預測房價趨勢的人都需要很大的勇氣，因為所有預測都只能在事後驗證是否發生。這一篇文章不是為了預測房價，而是僅僅將我的觀察和觀點分享出來。台灣的高房價常常讓我們瞠口結舌。然而，單純從「人口紅利」想要預測房價，是有風險的。這一篇文章是從「需求」、「供給」，和重要性完全不亞於前兩者的「資金動向」來看台灣房價。

台灣的房價會不會跌？沒有什麼東西不會跌，黃金都會跌了，為什麼房子不會跌。美國、日本的房地產都會跌了，為什麼台灣的房子不會跌。只是，造成房價漲跌的因素太多，發生在美國、日本的，不一定在台灣，或者說，就算台灣的房價修正了，原因也肯定和美國、日本不盡相同。修正到什麼地步才算合理？回歸到「價值」的認知，你願意用多少錢買你想住的房子呢？如果你要置產收租，多少的租金投報率才能讓你滿意呢？

我們也希望台灣的房價能夠回到合理的價位，然而，與其說房價決定於「人口」這個「實質需求」，不如說是決定於消化龐大「資金」這個「假性需求」。在政府透過政策、稅制、利率防堵資金集中在房市前，房價要大跌很難。當然，除了等待政府的作為，我們也可以聯合都先不要買，等到想賣的人修正到我們心裡關於「價值」那一把尺的價位，再來買（但那要等市場的游資都消化之後）。在那之前，我們還是可以看看書、看看房子，累積看房子、議價的經驗與功夫，等到房價修正的那一天來臨。

本文引用自:http://blog.house123.com.tw/archives/2337 如有