時代財經APP記者 黃昱

中國海外發展（以下簡稱“中海”）在2018年創下其近五年來銷售增速新高後，並不打算繼續“高速駕駛”，轉而將2019年的銷售目標定爲3500億港元，同比增速僅爲16%。

面對銷售目標是否過於保守的質疑，中海董事局主席兼行政總裁顏建國在業績發佈會上表示，這是基於對市場大環境的判斷而定下 “房地產行業從高速增長進入到平穩發展的階段，這已是行業共識。”

在顏建國看來，銷售規模並非中海最重要的目標，淨利潤纔是中海的最終目標。然而，近年來中海的淨利潤增速逐漸放緩，恆大在淨利潤已趕上來。“爲了淨利潤的增長，銷售規模增長是必須的，我們在做一切的努力，以保持淨利潤在行業前列。”

銷售目標降速

過去一年，中海完成合約銷售額3012億港元，銷售單價18905港元每平米，分別同比上升29.8%和17.8%，同時實現銷售回款2726億港元，同比上升19.6%。

衆所周知，規模提速是中海進入“顏建國時代”的重要目標。顏建國在2017年掌舵後，中海開始向規模發起衝刺，規模增速不斷提升。數據顯示，2014-2018年，中海的合約銷售額增速分別達1.66%、28.27%、11.68%、15.07%以及29.77%。

中海的規模增長也是建立在近年來積極拿地的基礎之上。2017年中海花費951億元人民幣共獲取76宗土地，拿地金額同比增長133.8%，總建築面積1741.4萬平方米，同比增長79.2%。2018年，基於對市場不樂觀的判斷，中海未達成全年1350億港元的購地預算，但總面積與2017年基本持平。

財報顯示，2018年中海共投得63幅地塊，較2017年76宗減少13宗，新增總樓面面積僅同比上升1.3%至1764萬平米，權益地價約1084.4億元港幣。顏建國對去年下半年以來的市場環境並不持樂觀態度，購地金額縮減大概率是中海審慎投資的結果。

顏建國指出，2019年房地產市場要求平穩、健康、持續的發展，總體來看，房地產行業已經從高速增長進入到平穩發展的階段，未來要想維持特別高速增長的可能性不大。“今年的矛盾是調控政策和預期的問題，調控政策可能是壓的，也有可能是擡的。”

在顏建國看來，今年整體樓市下半年可能會更好。“ 現在不少地方政策已經開始放鬆了，但由於預期調節還有滯後性，再加上春節時點，所以上半年的銷售上升沒那麼快，下半年會高一些。”

基於對2019年整體市場的判斷，中海對外宣佈了一個稍顯保守的銷售目標--3500億港元。“我們設定的銷售目標確實不算快，中海目前有近6955億港元的可售貨值，只需達到約50.3%的去化率就可完成目標。一般而言，去化不好的年份去化率爲40-50%，正常年份是50%-60%，好的年份是60-70%。”顏建國說道。

業績會上，顏建國再次重申中海追求的是淨利潤持續穩定的增長，但也並不否認淨利潤的增長是要以銷售規模增長爲基礎的。“所以現在開始，我們也會在土地儲備方面更加進取一點，同時在銷售階段，也會更加註重量價平衡。”

截至2018年末，中海共有土地儲備9144萬平方米。2019年，中海定下了和2018年一樣的新增土儲權益投資金額--1350億港元。與此同時，顏建國表示，對中海而言，買地貨值要超過當年的銷售額是底線。

如何守住“利潤王”？

連續14年以來，中海都保持了行業淨利潤第一的頭銜，淨利潤率常年在20%以上，遙遙領先同行10%-15%左右的水平。但值得注意的是，雖然中海2018年的淨利潤率仍高達26.2%，但股東應占利潤爲449億元港幣，同比僅增長10.1%，增速較爲緩慢。

中海歷年公佈的數據顯示，2012-2017年，中海的股東應占利潤增速分別爲24.5%、23%、20.1%、20.3%、6.9%和10%。在自身增速放緩時，以碧桂園、恆大爲首的高週轉房企卻開啓了一輪增長，中海“利潤王”的地位似乎已經岌岌可危。

恆大公佈的數據顯示，2018年上半年其股東應占利潤同比上升63.6%至308.1億元人民幣，全年大概率會超過中海的449億元港幣。此外，碧桂園公佈的2018年股東應占利潤爲346.2億元，增速達32.8%，也大有趕超中海之勢。

顏建國指出，淨利潤增長緩慢主要還是由於結算的原因，“中海的收入和淨利潤都是由上幾年轉換來的，而上幾年我們的銷售規模增速沒有那麼快，所以這兩年的收入和淨利增長沒有那麼快。”

爲了保持淨利潤的行業領先地位，中海仍將把90%的資源用在“最賺錢的住宅開發”上，因爲它週轉快，利潤率相對較高。但正如萬科主席鬱亮所言，雖然房地產行業還不錯，但不代表企業未來仍可以靠吃這口飯活下去。

爲了在未來仍然有飯可吃，顏建國表示將把10%的資源投入到“明天”和“後天”的產業中去。中海將商業定義爲明天的產業，其將投入大約7%-8%的資源。數據顯示，2018年中海的商業物業收入佔總收入的2.4%,同比增長38%達到40.6億港元。

據瞭解，中海的商業物業包括寫字樓、集中商業、酒店和公寓三大塊，其中寫字樓是中海商業的王牌，目前共持有42棟，總樓面面積達263萬平米，去年收入爲28.8億元，同比增速近40%。

顏建國希望2020年中海的商業物業收入超過50億港幣，在2023年收入達到100億港幣。此外，中海還投入了2%-3%資源到“後天”的產業中去。據顏建國介紹，後天的產業即教育、養老、物流等創新業態。

截至去年底，中海開業的創新業態一共有13個。在顏建國看來，創新業態既是探索未來利潤成長的空間，也能對住宅開發業務帶來協同性。