中房報記者 秦龍丨北京報道

經濟處在下行週期，樓市又遭到嚴格調控，即使遭遇這樣的雙面夾擊，2018年依然稱得上是中國房地產行業的發展大年，全年全國商品房銷售額達到15萬億元，同比增長12.2%。

大河水漲小河滿。2018年各大房企的整體規模業績進一步實現增長。來自克爾瑞研究機構地產研究中心最近的數據顯示，2018年百強房企全年的銷售金額同比增長35%。各大地產研究機構都預測，全國千億級房企數量將從2017年的17家增加到現在30家以上。

今年3月份以來，陽光城、中國金茂、中國奧園、藍光發展等上市房企陸續公佈各自的2018年的業績年報，截至3月19日，中國房地產報記者從已公佈的年報中發現，陽光城、中國金茂正式宣佈邁入千億行列，中國奧園、藍光發展等也成爲準千億級房企。隨着各家房企的2018年年報公佈，新增千億房企隊伍名單將變得越來越長。爲什麼這些房企成功實現千億跨越？中國房地產報記者從新晉千億級房企的年報數據中發現，它們的戰略抉擇及實現業績增長都呈現一些相似的規律：踩好點，儲足糧，聚焦佈局一二線城市。

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高增長率與合理財務槓桿

過去的一年，陽光城突破千億規模的野心十足。3月14日，陽光城在上海舉行業績發佈會。其年報顯示，2018年陽光城全年最終實現全口徑銷售金額1628億元，權益銷售金額1183億元。這較之2017年同比增長78%，銷售業績增速也實現了連續三年超過60%的突破。

不到一星期後3月19日，中國金茂也發佈2018年年報，成爲今年第二個正式宣佈進入千億房企“俱樂部”的房企。年報顯示，2018年中國金茂實現簽約銷售額達1280億元。從2017年的693億元到2018年的1280億元，中國金茂的銷售業績同比增長了84.7%，這個增速無論對於金茂，還是行業，都是“黑馬”般的突破。

同時作爲準千億房企的中國奧園也在3月18日發佈了年報。“奧園是去年增速最快的內房企之一。”這句話在當天的業績會現場被數次強調。增速體現在年報數據上，2018年奧園實現了912.8億元的銷售額，完成全年目標的125%。算上2019年前2個月的銷售數據，中國奧園也基本踏入了千億陣營。如果將時間軸拉長來看，2016年至2018年，奧園年複合增長率達89%。

中國房地產報記者注意到，這些實現千億規模的房企在衝擊規模的過程中，也更注意考慮到了合理運用槓桿，保持負債與貨幣資金的平衡。

從陽光城年報中看出，規模增長的同時，陽光城也在通過多方強化財務槓桿的合理運用。“加大去化量、保證供貨量、追回款”是陽光城一年來的發展重點。截至2018年年末，公司淨負債率大幅下降到182.22%，同比下降了70個百分點 ，財務狀況改善明顯。

反觀中國金茂，在2018年房地產行業融資環境不理想的狀況下，其財務槓桿也呈下降狀態。報告期內，中國金茂的淨負債率71%，較2017年下降了2.3個百分點，貨幣資金258億元，同比增長14%，貨幣資金的持續增長，讓中國金茂的短期內償債風險變小。

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拿地不“手軟”

“總的來看，新晉千億房企土地儲備資源都比較充足，有利於企業可持續發展。”克爾瑞研究中心研究員沈曉玲表示，除擁有舊改項目的藍光發展外，陽光城等其餘新增千億房企現有總土地儲備資源均比較充足。按照2018年的銷售規模來看，足夠企業3-5年的正常發展。

陽光城拿地從不“手軟”，通過併購拿地是陽光城的強項。年報顯示，大量收併購的項目爲陽光城提供豐厚的低價土地資源。具體而言，2018年，陽光城通過公開招拍掛新增土地儲備計容面積823.7萬平方米，拿地金額384.9億元，平均樓面價爲4673.71元/平方米。通過併購及合作方式新增土地儲備計容面積508.82萬平方米，平均樓面價爲3442.8元/平方米。到2018年末，陽光城擁有土地儲備達到了4418萬平方米，預計貨值5491億元，這基本能滿足陽光城未來兩到三年發展。

在土地儲備方面，中國奧園是最先發力的一批房企。早自2016年開始，中國奧園已經開始在土地市場加快拓展步伐，2017年企業新增可開發建築面積1286萬平方米，爲過去五年之和。年報顯示，2018年中國奧園通過招拍掛、收併購等多種方式拓展土地資源，截至2018年底，中國奧園擁有198個項目，土地儲備面積達到3410萬平方米，總貨值爲3650億元，也足夠其未來3年左右的發展。

在3月17日藍光發展發佈的2018年年報中，也可以看出過去一年藍光發展在拿地規模上的努力。年報顯示，藍光發展2018年拿地投資進一步發力，新增土地儲備85塊，建築面積達1496萬平方米，同比增長155.3%，拿地規模創新高；新增貨值約1800億元，同比增長157.1%。

昨天的銷售來自於前天的土地，今天土地是未來的銷售，這些房企在土地儲備上下足了功夫，是其成功跨入千億陣營，並持續實現規模增長的基礎之一。

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踩準點 圍着一二線城市“攻城”

2018年，三四線城市房地產市場相對疲軟、棚改貨幣化政策逐漸減弱的新情況下，很多房企的戰略方向也悄悄發生了轉移。“聚焦佈局一二線城市”成爲了幾家千億級房企業績年報中頻頻出現的“戰略措辭”。

事實上，許多千億級房企早已盯上一二線城市的“點”。陽光城執行總裁朱榮斌在3月14日的業績會上表示，“進入一二線市場是大家的共識，所以大家現在都在去一二線城市，競爭也變得激烈，但陽光城還是有自己的玩法，比如在去年大家都不看好的時候，我們就頻頻出手。”朱榮斌說，現在大量的地都在等着資金到位，不出意外的話，最近我們會有一些比較大的動作。

4418萬平方米的土地儲備雖然對於一家年銷售近2000億元規模的房企而言並不算多，但記者發現陽光城的土地儲備大多集中在一二線城市，且相對優質。年報顯示，陽光城一二線城市的土地儲備面積佔比76.87%，貨值上看，一二線城市的比例也佔到85.8%。

“公司憑藉國企優勢，充分發揮一二級聯動，住宅和綜合體開發，持有物業經營和服務等經驗，促進土地增值。”中國金茂在年報上描述，2018年以來成功進入濟南、西安、昆明等14座新城市，累計進入40城，實現全國一二線核心城市的均衡化佈局，集團新獲取項目達68個，新增土地儲備2264萬平方米。截止到2018年12月31日，中國金茂總土地儲備6420萬平方米。

拿地方面，中國奧園也有自己的策略。副總裁陳嘉揚在業績會上提出堅持“紀律性購地”，拿合同銷售的30%-40%作爲預算用於增加土儲。“從現金流的角度看，今年的預算約佔合同銷售的1/3，爲400億元，將以一二線城市爲主，聚焦於二線核心城市或者省會城市。”

中國奧園的年報也透露出了其2018年、2019年的“打法”，截止到2018年底， 土地儲備按地價一二線城市及周邊城市與國際城市佔比約75%，三四線約25%。2019年公司將以重點城市爲核心，加強區域深耕，圍繞重點區域和一二線重點城市及強三線城市，提升產能及市場份額。

值得思考的是，在多家上市房企聚焦一二線城市土地市場後，隨着房地產調控的“一城一策”，未來是否會出現新一輪的一二線城市搶地大戰，進而造成供小於求的局面，助推地價的上升？這是一個需要警惕的疑問。從企業運營層面看，相比三四線城市，本身地價處於高位的一二線城市，更需房企有操盤能力、優良的人力隊伍等硬件和軟件的助攻。

（圖片來源網絡，版權屬於作者）

責任編輯：何可信 劉凱

審讀：戴士潮

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