大平層，這幾年一直都非常火，甚至已經下沉到二三線城市。據說很多地方，大平層豪宅在高檔住宅裏面已經PK掉了別墅和洋房，成爲富豪首選。當然，在一線城市，大平層的熱度也依然不減。

例如深圳，進入2019年以來，最轟動的項目也依舊是大平層。半個月前，吸引了全國關注的華潤深圳灣瑞府，被媒體稱爲8000萬豪宅“秒光”，讓人不得不感嘆深圳土豪的購買力。

其實，瑞府當天並沒有賣光，只是朝向好、景觀好的戶型被秒殺了。當房子達到這個檔次，客戶的敏感點已經不再是價格了，而是產品本身的舒適度和稀缺性。

從這個明星項目當中，我們多少也可以看出目前大平層豪宅打造的趨勢和重點，首先我們來看一下這個“秒光”的400㎡戶型，到底哪裏神奇：

玄關隱形門設計。把客廳餐廳和臥室區完全隔開，實現主客動線完全分離。如果家裏人回來，發現家裏有人在接待和會客，就可以直接進入到生活區域，相互之間互不打擾。

在臥室區裏面，配置了一個家庭休息室。將客廳的社交接待功能和家人的休閒娛樂功能分開。

玄關處衣帽間。將玄關的功能進行擴展，主人回家隨手脫下來的大衣、帽子、鞋，都可以放在這裏，也可以作爲臨時的儲物間。

單獨的洗衣室，家政空間。

社交廚房設計，增加了戶型的“社交”屬性。東面景觀會客廳、客廳、餐廳和社交廚房（開放式西廚）組成了四重交流空間。

所有三個房間都是套房設計，而且主臥內還專門安排了一個影音室，作爲娛樂空間。

主臥T形衣帽間和洄游動線，衣帽間、影音室、房間、衛生間，任意兩個空間之間都能夠隨意通行，空間的層次感非常豐富。男主人晚回家，沖涼看電視，也可以不影響夫人和家庭其他成員休息。

三分離式的主衛，夫妻化妝、沖涼、使用衛生間，都不會相互幹擾。

門窗系統全部落地設計，景觀面長達38米！所有主要功能區，都享受到無敵景觀。在廚房做飯也能有山海相伴。

（主臥弧形景觀面。圖片來源：呆呆咖啡館）

而且，這麼大的戶型，沒有陽臺，似乎也並沒有非常影響客戶的接受度。

從這個戶型中，我們可以總結出幾點，大平層產品，要受到客戶歡迎，幾個要素很添彩：

1、增強空間的趣味性、功能性。大戶型的產品，比小戶型更難標準化。大戶型不是客廳大、房間大就可以了，要打動客戶，功能空間一定要做加法。

2、大戶型產品的景觀和私密性非常重要。

3、權勢感和地位感，等精神層面的需求，要充分滿足。

這些特點，在其他一些標杆房企的產品中，也都有得到體現。

01

空間增強功能性、趣味性

不管是有錢人還是普通人，睡不過一張牀，一個家庭的剛性居住需求其實是差不多的。120㎡和180-200㎡的四房之間的差別，如果單純是把客廳和各個房間放大，其實意義不大。總價高了許多，功能卻不變。而且單個空間太大，還會給人“不聚氣”的感覺。換句話說，大平層產品，如果是純粹的面積大，就等於自殺。在空間設計上，不能簡單放大，而是要做加法。

1、戶型格局設計更有創意

由於標準層面積大，大平層的一大優勢就是可以做更有創意的戶型格局設計，充分展示，什麼叫做，有錢任性。

最近電視劇《都挺好》很火，女主角的住處就是一套大平層豪宅。第一個鏡頭就讓人很驚豔，衣帽間連着書房，書房連着客廳。在任意一個空間裏，視線都能得到充分的延伸，創造出奢華的尺度感。

而現實中也是一樣，例如綠城黃浦灣的戶型，就沒有采用傳統大平層的“十字中軸”式排布布局，而是設計了雙客廳+雙餐廳的四廳格局，並且通過U形走廊串聯了各個功能空間，形成了非傳統的居住格局。

武侯金茂府這個戶型，主臥有雙開門設計，雙向進出，佈局更靈活。並且主臥，書房和客廳通過陽臺相連，從主臥到客廳，有三種通達方式，關上門，各個空間互不幹擾，打開門，所有空間充分連通，空間層次非常豐富。

還有一些大平層豪宅甚至做了完全個性化的產品，可以充分發揮戶型佈局的創意。

例如深圳前兩年非常火的頂豪項目深業上城，就把400㎡以上的大豪宅做了無分割的處理，內部無樑無柱，交給客戶的就是一個360°景觀的大通間，具體要設計成幾個房間，每個功能空間多大尺度，都由業主說了算。

中海天鑽還首創了戶型功能定製，可以針對某一個功能空間進行獨立設計，可以做成房間，也可以做成書房，也可以做成超大衣帽間……全憑業主喜好增減房間數量和功能。

2、增加多功能空間

金茂認爲，豪宅客戶的父母一般有更好的養老場所，很少住在一起，所以房間不需要太多，另一方面，豪宅客戶白天在家的時間非常多，要讓他們在家裏的時間更有價值，只有擁有更多場所的豪宅纔是真豪宅，否則都是集體宿舍。也就是說，面積越大，客戶的剛性需求佔比就越少，越需要一些多功能空間來給空間賦能。

例如，武侯金茂府不管戶型面積多大，都是3房設計，其餘面積都留給了公共空間。

古北壹號385㎡的戶型，爲了滿足更多元的需求，還分別設置了2種不同格局的戶型，其中一個戶型，設計了起居廳+家庭廳的別墅式雙客廳，家庭廳+多功能娛樂室+餐廳+廚房，形成獨立生活娛樂區。

華潤悅璽的338㎡4房，也專門設置了一個多功能室，可以在家裏打造一個工作室，器樂房。也可以作爲客房，使用靈活。

3、場景化，充分挖掘客戶興趣愛好

目前很多豪宅的產品設計，也都會通過設計，充分滿足客戶的興趣愛好和生活習慣。例如，深業上城的400+產品的建議戶型，就把主臥的衣帽間將男主人、女主人使用分區，還設置了酒窖。

而成都今年的顏值派項目德商·迎暉天璽，玄關空間近15㎡，還專門配置了淨衣間，業主進門就可以換下沾了火鍋味道的衣服，可以說是非常成都了，這個功能很實用。

4、增加交通空間轉折

其實，前面分享的幾個項目，都有一個特點，就是儘量增加室內交通的空間轉折，例如將衣帽間雙面打通，形成洄游式空間，這種柳暗花明又一村的感覺會讓客戶高潮迭起，馬上心動。融創去年推出的包含八大空間系統的迭代戶型，也是這個思路。

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大平層PK別墅

景觀和私密性是關鍵

很多客戶在買房的時候，往往會在大平層、洋房/別墅之間猶豫。其實和別墅相比，大平層的優劣很明顯。

優勢：市區中心地段，完備的配套，和無敵景觀。很多大平層客戶，第一眼都是被高層震撼的視覺刺激打動的。

劣勢：私密性、沒有私家花園。

所以針對產品的優劣勢，在做大平層設計的時候，就要充分揚長避短。

一、無限系景觀，一秒心動

超高層的優勢，就是無敵景觀，國外很多頂級豪宅甚至會爲了景觀效果犧牲朝向。所以不管是資源型豪宅，還是城市景觀，都需要通過設計來充分放大。

1、垂直佈局，要放大高區景觀優勢

高區景觀優勢強，減少戶型分割，最大程度保證景觀的完整性，可以實現面積越大，單價越高。例如，綠地紫金中心就分爲高低區，低區設計爲3戶小戶型，高區爲兩戶大戶型。利用避難層進行管井轉換，實現高低區不同的戶型結構。

2、根據室內景觀，調整外立面

有一些項目，之所以沒有辦法做到完整的景觀面，很多時候是由於過分重視外立面美觀導致的。外立面特殊設計，往往影響室內採光和視野被遮擋。

深圳2017年的銷冠項目華潤悅府，就將外立面的固定玻璃、開啓扇、立面板材全部採用模數化設計，可以做到立面的分隔完全根據室內功能來設置。保證了內部視野景觀很好的通透性。

3、放大客廳面寬，落地面窗提高採光

基本上，對於大戶型產品來說，大面寬客廳和全落地門窗系統，現在已經是標配了。超高層的頂級豪宅，更是做到了極致。

明源君前幾天看到一個戶型圖，招商的太子灣·灣璽的290㎡戶型，就幾乎是能用玻璃的地方全部用了玻璃，屋內的任意一個功能空間，都有完整的一面景觀牆，藏山納海，包括工人房都是一樣。臥室的景觀衛浴，看着海泡着澡，直接住在電影裏。

二、全方位的私密性保護

解決隱私問題，一方面通過動線分流，另一方面，就是通過公共空間私人化。

1、雙向入戶，動線分流，儀式感再升級

作爲去年讓富豪花5000萬蹲一蹲的招商雙璽項目的升級版，今年太子灣·灣璽的財富生活儀式感顯然是更足了。

常見的雙向入戶，增加了更多的儀式空間，例如主人私家電梯出來，並不像其他豪宅一樣直接入戶，而是一個霸氣的歐式雙開大門，門前的緩衝空間讓歸家充滿儀式感。保姆有專用電梯，主僕動線完全不交叉。

2、歸家動線，專屬車庫，私梯入戶

例如，深業上城的400+戶型，一戶配備一個單獨車庫，包含3個車位，還有專屬的電梯廳，和其他樓層獨立開。從車上下來，直接進電梯回家。全程不需要暴露在外，私密感做到極致。

3、家人生活動線

現在的房子社交屬性越來越強，主人需要在居家模式和待客模式之間切換。別墅產品通過不同樓層，來避免家庭成員之間相互影響的尷尬。大平層就需要通過動線設計來補齊這塊短板。

華潤瑞府，通過隱形門和家庭休息室的設置，創造出完全分隔的兩個區域。 綠城黃浦灣則通過圓形玄關+長廊來隔開。家裏有客人的時候，家人隨意進出，甚至同時進餐都不會，產生任何影響。

03

豪宅要增加儀式感

儀式空間從地庫開始

對於豪宅來說，體現權勢感和地位感的細節都能夠給產品添彩。所以越來越多項目也開始重視精神層面的打造。

1、儀式空間從地庫開始

真正的尊貴體驗是從外到內的，真正的頂級豪宅，從出入口開始就決定項目的品質。從停車場開始，就要形成辨識度。

建築化地庫門頭：一方面能營造地庫入口儀式感，一方面也能解決雨水倒灌的問題。

圖片來源：POLY技術匯

坡道照明/牆體照明：不僅可以防眩目，減少出入地庫的視覺刺激，序列化的儀仗感，也能大大提升客戶心理溫度。

地庫大堂：停車場大堂都和地面入戶大堂一樣的精裝標準，例如深圳中心天元，就有“停車場-架空層-首層”三級大堂設計。不管哪種方式歸家，都是一種享受。

入庫玄關：停車場門前區域就要開始精裝，以更好體現禮序感。

手推車&垃圾房：在地下大堂前區和地下大堂連接處設置地庫手推車停放區，地庫垃圾間與地下大堂隔牆而設，在人行流線上“近而不接”。可以做到，要用的時候方便，不用的時候，根本感覺不到它的存在。

2、大平層也可以有三進院歸家禮制

例如葛洲壩某項目的290㎡戶型，就把新中式產品的歸家禮制，借鑑到了戶型內的空間打造。創造了大平層產品的三進院歸家制。

一進內玄關，兩側都配以玄關櫃和鞋櫃，並且男女分開。脫衣換鞋，把白天的煩惱全都卸下來。

二進品藏區，把主人的個性和愛好，展示在這裏，通過收藏品體現出主人的品位。回到家就進入一個可以放飛自我的自由天地，而且收藏櫃還是恆溫、恆溼、恆氧的，不用擔心保存問題。

三進客餐廳，3.3米層高，拐角設計雙面採光，客餐廳橫向開間長達13米。開闊的視野，讓人身心舒暢，有回到家徹底放鬆下來的感覺。

總的來說，大平層產品的設計創新，其實就是做加法，很多的思路也不僅限於超高層和頂級豪宅。而且除了這些硬件，大平層豪宅在軟件維度上的提升，更是目前的產品打造重點，這個之後明源君再分專題來聊一聊~

另外，如果你的項目也有一些創新的亮點，也希望你給明源君留言，之後明源君會在合適的專題中分享給大家~