2018年房屋租賃市場並不平靜，房屋中介大搶房源哄擡房租等事件層出不窮。在多個監管部門聯合出手、重拳打擊違規違法行爲之後，年底的租房市場將迎來哪些變化？

年底租房市場進入淡季 退租率明顯升高

臨近春節，深圳房屋租賃市場需求普遍冷淡，成交有明顯的回落。崔明炫從事房屋租賃業務已經有多年，他告訴記者，從去年12月開始退租的情況就不斷增多，很多租客搬離城市中心區到相對偏遠的區域，或者有些直接就租不起退掉，等過完年再做打算。

深圳美聯地產銷售人員 崔明炫：到目前爲止，我們因爲接到業主放租的盤都比較多，都是很多說租客已經退租了，有的可能是提前退租這樣子，退租的比例比去年（同期）上浮了10%。

深圳市民李女士的感受也特別明顯，最近她所居住的小區，確實多了不少空置的房源。李女士和兩個朋友合租在深圳南山的一個小區，去年八月份房租上漲了20%，大約50平米的小兩房，每月花費約6000元。她表示，她所在小區兩房的房租沒有低於6500元的了，很多人都選擇不再續約。

深圳市民 李女士：這兩個月大家過年要回家，然後順便會有很多的房子退租。今年的經濟形勢不好，包括我很多同學也離職，而且我問了他們之後，他們都說沒有很快要找工作的打算，就是回家休息一段時間之後，再回來找工作。

在調查發現，深圳多個區域都存在年底房子的空置現象，數量或多或少。甚至有些中介告訴記者，今年的退房率是近年來比較嚴重的。

記者：這邊現在退房很多是不是？

深圳某地產銷售人員：對對對，12月底的時候退的最多，12月底的時候有個管家過來跟我說，他說這幾天退了二三十套房子，趕緊找找有沒有客戶。

根據深圳貝殼研究院統計，去年12月份深圳租賃市場成交量環比下降三成，同比下降近50%。基本上各區成交出現普遍下降，其中龍華、南山和羅湖成交縮減明顯，環比降幅都超過30%，寶安、福田和龍崗成交環比下降超過20%。

年底租賃不容樂觀 長租公寓庫存增加

年底住宅租賃需求減少，退租現象大大增加，長租公寓的租賃情況也顯得不容樂觀，那麼情況究竟如何呢？

從事租賃市場多年的王軍告訴記者，從去年開始他們房源已經不是單一來自於業主放盤，來自於長租公寓集中放盤的房源也在逐年提升，隨着年底退租現象增多，長租公寓的房源庫存量也增加了不少。

深圳鏈家地產銷售人員 王軍：自如或者說蛋殼的這種單間的出租，例如說我們區大概在600套左右的庫存量，按照正常來講基本屬於滿租的狀態，但是從12月份開始，陸續退出了一百間左右的房子。

深圳萬科長租公寓業務副總經理 陳曉煒：年底11月12月份的時候，都會進入到一個比較淡的租賃季節。那從（2018）全年來講，在年底的時候，我們出租率較我們旺季的時候，大概下滑了2到3個百分點。

過去一年多的時間裏，先後有8家長租公寓品牌因資金鍊與經營問題而倒閉，整個行業洗牌加劇。業內人士表示，2019年長租公寓行業還會繼續洗牌，有盈利能力且運營專業長租公寓企業會繼續前進，而前期瘋狂擴張、不注重盈利能力的公司可能會逐步出局，併購還會發生。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁：我覺得從大的格局來看，因爲這是一個屬於出現問題以後，政策壓下來以後，出現了這樣一個調整的格局，我認爲這是一個階段性的調整格局，不影響大的市場走向。

歲末淡季房租普降 中介推出優惠房源吸引租客

去年上半年，包括深圳在內的一線城市房屋租金出現了一波明顯上漲，隨着年底進入租房淡季，各地房屋租金價格也出現了不同程度的下滑，面對年底租賃市場的需求下滑，一些房屋中介還推出了一系列優惠措施吸引租客。

根據中原地產統計數據顯示，2018年深圳住宅市場租金基本保持上升趨勢，截至2018年12月，全市租金爲72.3元/平?月，累計上漲9.6%。鹽田和福田租金領漲全市，鹽田區租金累計漲幅達到13.9%。福田全市租金最高，租金爲111.8元/平?月，2018年累計漲幅達到11.3%。

中國城市經濟專家委員會副主任 宋丁：我們知道過去租房市場、租賃市場是不被市場重視的，所以說大家的集中注意力，無論是政府開發商還是市場，都關注到這買賣市場，所以說導致它的租售比拉得很開。那麼現在其實是租金價格，租賃市場是在補課的行爲，是這麼一個格局。

業內人士分析，去年以來房租價格出現大幅上漲，租賃市場底層供應大量減少造成供需失衡是一方面的原因，租房中介哄擡房源價格也是其中的推手。

深圳某地產銷售人員：這裏有90%以上的房源是二管家拿的，我們也是通過二管家拿房，因爲他們不對租客，交給我們。這裏你不用考慮這個價格，這裏被壟斷了，這裏整個小區全部被二房東拿走，所有房源 90%以上，這裏有四千套，只有三四百套是房東自己租的。

事實上，一些房產中介已經嚐到了“搶房”的“苦頭”。由於不少租房中介是在今年年中旺季時，爲了搶佔房源不惜高價簽約，但隨着租房市場進入淡季，這些房源並沒有成爲公司的利潤來源，甚至還出現被折價出租的情況。

深圳某地產銷售人員：我們2018年中，到九月份十月份的時候，租金應該是在兩房7500（元）左右，現在7000（元）左右，原來一房一廳差不多6800（元），現在已經6200、6300（元）了，等於掉了500元。

個稅APP更新 房租個稅扣除不用申報房東信息

在房租大漲的背景下，爲了減輕租房一族的房租負擔，今年1月1日正式實施的個人所得稅專項附加扣除政策，規定住房租金可以抵扣個稅，不料這竟演變成了租客和房東之間的博弈，也引發了房租上漲的擔憂。事情的最新進展現在如何呢？

李琦是深圳福田某片區的中介，他告訴記者，前段時間已經有不少租客諮詢房租抵扣個稅的事情，同時還有部分租客在籤租房合同時曾經拍過房東的身份證複印件，已經自己開始填報了。住房租金可以抵扣個稅，但房東卻擔憂稅務部門會根據扣除信息追繳稅費。對此不少房東表示如果被追繳稅費，將會追加到房租上。

深圳鏈家地產銷售人員 李琦：一般租這種一房一廳的租金，在4000到6000（元）之間，租客的收入，月工資大部分都是在10000到15000（元），這樣子比較多一些。假如說他能抵扣掉，1000（元）的免稅工資的話，對於他來說省掉稅可能也就是個幾十塊，或者說一兩百塊錢，相對於業主的話，他要多掏的稅，就是這個的兩倍或者更多。

深圳市民 李先生：我當時就跟那個房東是溝通，我要把這個稅要報一下，然後房東當時的那個態度也很堅決，如果我報這個稅的話，他的這個費用我們倆一人一半，等於說我要替他支付一半的這個費用。房東說那如果你不承擔這個費用的話，就換一家房子好了，就不要在我這住了。

深圳市民 李女士：攤到我們身上每個人也就幾十塊錢，其實減這幾十塊錢的租金，對於我們來說就是杯水車薪。那我們去年的房租其實已經漲了一千塊了，那今年的話我們是想說，就不去申報這個事情，可以跟房東去談更低的房租。

面對個稅改革引發的房租上漲擔憂，1月20日，由國家稅務總局開發的個人所得稅App發佈了最新版本1.1.3。與之前相比，新版本最大的變化是房屋租金選項中，房東信息無論填“組織”還是“個人”，出租單位名稱、出租單位統一社會信用代碼、出租人姓名、出租人身份證件類型、出租人身份證件號碼等信息均變爲選填。

中國城市經濟專家委員會副主任 宋丁：爲了平衡租戶和業主之間的關係，畢竟這個事情發生以後，我看到租戶是很高興能夠抵扣個稅，但是他遭遇到業主很大的牴觸。這個矛盾如果是在政策層面上不給做解讀，可能下步會爆發很大的矛盾關係，所以我覺得這個作爲一個臨時性的解讀，然後緩衝這個關係，但是我認爲其實這個解讀，並沒有從根本上解決這個問題。將來在一個恰當的時候，整個抵扣個稅這事推進到一定階段的時候，我認爲可能仍然會啓動徵稅，但它可能要走其它途徑。

（稿件來源：央視財經頻道《交易時間》 本期編輯：王健波）