3月5日，保利發展發佈了《保利2018-2019年地產行業白皮書》，這是其連續第三年發佈白皮書。如果有興趣的讀者，可以找來之前的白皮書一看，對樓市趨勢的判斷，還是比較準確的。主要論斷摘錄如下：

1、2018年上半年比下半年好，市場在三季度逐漸走冷，而全國性拐點則在四季度出現，2019年在保利看來是調整年，整體延續調整，局部窗口也會顯現，預計下半年先行一二線城市有望率先築底放量。

2、2018年樓市又創14.9萬億新高點，未來5到10年，中國房地產增量市場會繼續保持10萬億+的高位峯值容量。

3、2019年隨着資金從三四線城市向一二線城市迴流，預計先行一二線下半年築底放量，而三四線城市房價和購買力錯配，三四線城市購買力透支下，將帶來更長的尋底期！

4，從城市自身發展來看，房地產發展是城市基本面的投射，城市的生命週期就是房地產的生命週期。

白皮書用詞平實質樸，但核心觀點鮮明犀利。在未來5-10年，國內樓市還將在高位運行。所以說，樓市中的新房市場，並沒有真正的冷過。冷熱差異明顯的感受在城市之間，普通人感受到的冷暖更像是“樓市大象”的局部。

事實上，鬱亮、楊國強兩位大佬最近都表達了房地產未來還是一個10萬億量級的市場，鬱亮強調鞏固（住宅開發）基本盤，轉型其他行業沒有住宅開發大。而楊國強着重強調行業調整，只是把沒有競爭力的房企調整出局。

繼續看這份白皮書，最值得繼續觀察的是第四點，“城市的生命週期就是房地產的生命週期”。這個說法很新鮮，實質上把房地產和城鎮化，二者高度綁定了。

01

未來的房地產將會和城鎮化綁定

爲什麼保利發展的白皮書會有這個結論？在3月5日兩會上總理的政府工作報告中，最重要的議題也是“新型城鎮化”，甚至房地產行業也是在該議題下加以說明。新型城鎮化和房地產一起講，這一點無論是官方還是民間，觀點是一致的。

繼續分析下去，內部邏輯可能是這樣的：工業化推動城鎮化，城鎮化帶來巨大的住房需求，驅動新房市場高位運行。

而從國內工業化、城市化數據上看，兩者並不同步。截止2010年，全球平均的城市化率爲50.9%，工業化率不過26.1%，全球平均比值是1.95（50.9% / 26.1%）。而中國的兩率的比值是1.09（即城市化率/工業化率＝51.3%/ 46.8%）。中國的工業化率相對全球平均水平高出了近一倍，但是城市化卻遠遠不及。和歐美日發達國家、以及巴西、印度等發展中國家對比，我國的城市化與工業化比出現了明顯的背離，工業化超前，城市化滯後。

這是爲什麼？北大國發院周其仁教授在《城鄉中國》中給出過解釋，是因爲全球化。大意是：雖然我們的工業化水平高。但是結構特殊，高端的設計、研發、交易部門，終端消費兩頭在外。我們的企業不光是“借船出海”，首先是“借城出海（發達國家城市）”。龐大的工業化產能。不光推動國內城市化，也推動了境外經濟體的城市化更上層樓。有了這個大分流，國內的城市化率自然就低了。

現在的情況是，發達國家要求削減逆差，要再工業化。新興市場國家需求有限，雖然人數多，但是還太窮，很多工業品消費不起。這樣“就不太好借了”，國內產能需要新市場去釋放，重點就是要求擴大內需。

截止2017年，全球人口74.4億

中國大陸+港澳臺：14億

歐美日+加澳新：12.6億

南亞+東南亞：23.7億

非洲：12.3億

拉丁美洲：5.77億

培育出一批新城市、新市鎮，讓農民從鄉村進城變市民，讓小市民去大城市發展做新市民。從2016年開始到2020年，推動1億非戶籍人口在城市落戶。從人口基數看，這可能只是第一步，城鄉間人口轉移的潛力，遠不止1個億。

鼓勵人口轉移的具體措施有：

1、農村完成確權，保留農民耕地承包權、宅地所有權，明確農民既得權益，鼓勵農民進城。

2、放開落戶，鼓勵人口從鄉村到城鎮、從小城鎮向大中城市轉移。

3、推動城市羣發展，三大城市羣，加上成渝、中原、長江中游等城市羣。

4、城市羣發展，核心城市帶動周邊城市搞區域整合。包括京津冀協同發展規劃、粵港澳大灣區規劃、長三角一體化等國家戰略。

隨着新型城鎮化的推進，房產的需求自然產生了。接下來難點是如何讓非戶籍人口買得起房。

1、首先構建新型的住房體系。商品房、共產權房、租賃住房等，多層次供給，滿足不同需求層次。

2、城市近郊區，農村集體建設用地入市試點，土地變現，提供部分資金。

3、三西線城市，棚改貨幣化，給部分人一筆安置資金。

4、東部地區抓緊產業升級，提高收入水平。

5、部分產業向中西部大中城市轉移，勞動力就近就業，就近落戶。

這樣在相當程度上，既保障了原有利益，又給安家費，落戶政策寬鬆。最終是要加快推進新型城鎮化，擴大了內需（一個傳統農民轉變爲市民，資源和工業品消耗會成數倍增加），爲產能找到新市場。

02

最先回暖的會是這些城市

沿着工業化推動城鎮化，城鎮化帶來房地產增量，這個邏輯繼續思考下來。這一輪的樓市回暖，最有可能從產業強大的城市開始。從2月份媒體陸續報道的熱銷項目看，也的確如此。

2月X日，杭州綠城沁園樓盤發佈二次推盤公告。公告顯示，預售價格比上期調高了5000/㎡。

2月X日，深圳華潤灣瑞府的銷售現場，40年產權，套均4000萬的公寓，能在半小時賣出去69套。

2月X日，北京，節後首周勁銷15億後，泰禾北京再傳捷報，2月銷售額突破50億！累計超10000組客戶到訪、日銷售額近3億、成交套均價超千萬，北京首戰大捷。

杭州、深圳、北京。這幾個城市的共性，也正是經濟發達，產業強大，產業帶來增量人口，有大量新增居住需求。所以政策適當放鬆，銷售馬上就起來了。

繼續寫之前，要再強調一句，銷量回暖可以忍，價格暴漲要挨劈，雷就在頭頂。

言歸正傳，最靠譜的樓市，一定要有最靠譜的產業作支撐。全球500強企業就是產業風向標，我們以2018年財富500強企業總部這一維度，做一個全景分析，看看那些城市可能率先“回暖”。2018年，中國上榜企業有120家，除去香港+臺灣的17家，中國大陸總共103家企業上榜。

我們先看北京、上海、深圳、廣州+佛山

北京53家：略

上海7家：上海汽車，寶武鋼鐵，交通銀行，太平洋保險，浦東發展銀行，綠地控股，中遠海運

深圳7家：平安保險，華爲投資控股，正威國際，招商銀行，騰訊，萬科，恆大

廣州+佛山5家：美的集團，廣汽集團，雪松控股，碧桂園，南方電網，

從500強企業分佈看，中國最好的企業，仍然高度集中在北上廣深爲首的東部地區。103家500強，北上廣深佔了72家。

上海、深圳、廣佛，世界五百強企業分佈比較均勻，

上海有物流，金融，房地產，鋼鐵，汽車

深圳有保險，房地產，電子科技，互聯網，金融

廣州+佛山有汽車，房地產，家電製造，電力，貿易

僅僅從產業分佈上來看，深圳除了上述500強外，還有華爲和騰訊爲代表的ICT產業（手機、通信設備、通信服務等），這也是目前國內最有國際競爭力，最能造富的產業。

上海的優勢是以上汽爲代表的汽車工業，以中國商飛爲代表的民用航空工業，以寶武集團爲代表的鋼鐵工業，以及以華虹集團，中芯國際上海廠，臺積電上海廠爲代表的集成電路製造等，上海在製造業方面仍然將在長時間領跑全國。

長三角，下一步攻堅的重點也在新能源汽車、大飛機、集成電路。特別是新能源汽車，特斯拉20萬+的電動車即將兵臨城下，這一次是用高品牌+高平臺+低價格來搶佔市場，和之前的諾基亞、蘋果、三星手機打法完全不同。留給自主汽車廠商的時空被狠狠壓縮了，在新能源汽車領域，勢必會是一場惡戰硬仗。

如果未來10年，把特斯拉掀翻了，長三角和珠三角的比拼，就能打一個漂亮的翻身仗。

最後是廣佛，這五家企業裏面，分別來自電力，房地產、汽車、家電和貿易，比北上深，廣州還是最顯弱，所以廣佛同城進度勢必加快，佛山未來有戲。深圳自然也不會停擴容步伐，深山特別合作區，深莞等只會提速。上海環澱山湖的長三角一體化示範區，青浦+吳江+嘉興，1、2月份也屢屢提及，可能很快就有實錘消息。

樓市小結：北京、上海、深圳、廣州+佛山，仍然擁有最先進、高端、強大的產業。特別是北京，沒有講，是因爲很強大，擁有53家五百強總部，所以也有聲音說，國內只有北京纔是超一流城市。

但是產業投射到樓市可能並不這麼簡單，因爲總部經濟，只代表塔尖部分的購買力，而利潤中心還分佈在除北京外的很多次一級城市。而京津冀的大問題是，是城市梯度不合理。除了北京外，天津和河北11市在新興、高端產業還是很弱，上下游也沒有形成強大的產業鏈，這樣在中部的支撐不太有力。雷軍在小米新品發佈會上的“生死看淡，不服就幹”，聽起來真的讓人心酸、悲壯。形勢，不是一家企業憑努力就能搞定的。

北京樓市的峯值可以很高，改善需求旺盛，但是中間部分承壓會很大，入門需求也會旺盛。北京樓市更可能從豪宅、別墅改善型市場的回暖開始。在中端市場，5萬+的限競房大量入市，銷售壓力還是很大的。反倒是單價3萬+，面積70到110，戶型2-4，總價300到400萬的創新產品銷售會火爆。

相比之下，以上海、深圳、廣州+佛山爲核心的城市羣，結構更合理，樓市自然更健康，熱銷項目很可能從這些城市及周邊先引爆。

再看：三省一市

江蘇：江蘇沙鋼（張家港），恆力集團（蘇州），蘇寧易購（南京）

浙江：杭州（吉利控股、物產中大、阿里巴巴）

天津：天津地產

福建：福州（陽光龍淨集團、興業銀行），廈門（象嶼集團、廈門建發、廈門國貿控股）

恆力集團是全球性的織造和石化企業，蘇寧易購是零售業，

吉利控股是中國最大汽車自主品牌，

阿里巴巴是中國最大的互聯網公司，

沙鋼是中國最大的民營鋼鐵公司，

陽光龍靜、物產中大和天津地產是房地產產業，

象嶼集團、廈門建發、廈門國貿控股是貿易，港口、物流園開發運營商，還是偏房地產。

三省一市中，江浙的行業分佈相對均衡，福建還是偏向房地產和貿易類，天津真的比看起來還要弱一些。

樓市小結：杭州、蘇州的產業更新，也更高端。南京經過擠水分，也算紮實，前兩年的樓王產品，今年集中入市，很可能掀起一個小高潮。福州的價格比較合理，相對也比較健康。廈門的三家500強，隨着外部緩和，經濟回暖，樓市熱度會有回升。天津還要看傳統產業的轉型速度、GDP增速連續兩年低迷，如果轉型不順利，樓市雖有反彈，風險也在積累。

還有17個城市，15個城市有1家，西安和烏魯木齊各有2家500強總部。

吉林：長春（一汽）

湖北：武漢（東風汽車）

河北：石家莊（河北鋼鐵），邢臺（冀中能源）

河南：鄭州（河南能源化工）

山西：大同煤礦，陽泉煤業，晉城無煙煤礦業，長治潞安集團

遼寧：鞍山鋼鐵

江西：貴溪（江銅集團）

山東：青島海爾，濟南（山東能源），濱州（魏橋鋁業），鄒城（兗礦集團）

西安：陝西煤業化工，陝西延長石油

烏魯木齊：太平洋建設、廣匯（房地產+油氣）

我們印象中的武漢、成都、重慶、濟南、青島、長沙、鄭州、西安、石家莊等熱點二線城市，這些年風頭正勁，感覺家底應該是不差的。但從實際擁有的500企業總部看，主要還是集中在鋼鐵、煤炭、石油、銅礦等資源類，以及房地產開發。

講了多年的中西部產業轉移，現在看，並不是水到渠成，事實上是非常難的一件事。真正成功的案例屈指可數，除了重慶成爲全球最大的筆記本電腦製造基地，成都承接了京東方OLED顯示面板、戴爾筆記本電腦製造。鄭州富士康，成爲蘋果手機製造中心，合肥集齊了白色家產業鏈，大慶生產沃爾沃以外，成功的案例就真不多了。

樓市點評：所以說，山東、東北、中西部城市的房價，雖說均價比沿海低一些，但是想要繼續摸高，達到均價2萬+，追上沿海和江浙城市羣，也不太可能，穩住就是比較好的基本面了。

但是也有幾個城市值得關注，有可能逆襲。當戰略新興產業（包括半導體，新能源汽車，人工智能，製藥業等）在興起伊始，即使是沿海發達城市，也未必有太大優勢，如果內地城市集中資源投入，有可能做到和沿海並排跑，甚至實現領跑。

成都、武漢、合肥是最有希望的種子選手。這三個城市，有很好的智力資源（高校）。在政府的積極主動下，有可能實現突破。之前有幾個案例。一個是長江存儲落戶在武漢，該公司是基於武漢新芯公司成立的。而武漢新芯集成電路製造有限公司成立於2006年，是湖北省政府和武漢市政府下決心進軍集成電路製造領域的產物。

另一個是合肥長鑫存儲，2016年5月6日，合肥市及經開區主要領導和兆易創新朱一明董事長研討合肥的存儲器項目發展戰略，形成”506”項目，項目的發展目標就是爲國內自主發展主流 DRAM 存儲器IDM。

還有成都，在OLED顯示面板、記本電腦項目後。繼續積極引進包括錘子手機、人人車等一批新興科技企業，真金白銀幾十億的砸錢，真有點千金市馬骨的味道。雖然企業差些意思，但是大方向無疑對的，現在也是名聲在外。

所以成都、武漢、合肥這三個城市的樓市，在寬鬆落戶，產業引進，新興產業佈局上都有建樹，在二線城市中吸引力不斷增強，在這一輪也可能率先回暖。

剩下的青島、濟南、鄭州、濟南、石家莊等城市。這些城市的500強能源企業，多是去產能利好，利潤大增，剛進入500強榜單。在高端產業引進、新興產業佈局上還很薄弱，建議繼續觀察。