3月18日，對中國奧園(HK：03383，下稱“奧園”)來說意義非凡。這天上午，奧園旗下物業服務公司奧園健康生活集團(HK：03662)正式登陸港交所;下午，奧園主席郭梓文和副主席郭梓寧又馬不停蹄地趕赴2018年業績發佈會現場。

根據年報顯示，2018年，公司實現合同銷售912.8億元，同比增漲100%，媒體將其喻爲“黑馬”。然而，這匹“黑馬”的增長之路並非一帆風順。伴隨着規模的快速增長，其三項費用佔比大幅提升，維權事件頻發等問題正在困擾着這家房企。對此，業內專家對藍鯨房產分析道：“奧園的精細化管理水平、產品管控體系恐怕還需再提升。”

向千億規模狂奔中，三項費用佔比大幅提升

作爲老牌華南房企之一，奧園早年間一直以“平穩”發展自處，而在近幾年房地產行業集中度不斷提升的大環境下，奧園也走上了向千億狂奔的道路。在2018年年初，奧園以2017年年度銷售規模不足500億元的“身份”喊出2019年衝擊千億目標的“口號”，自此之後，一路向千億目標狂奔的奧園逐漸跳出“平穩”的舒適圈，而過快的增速之下，企業內部的不穩定因素，也越來越明顯。

年報顯示，2018年，奧園實現合同銷售912.8億元，同比增加100%;全年合同銷售面積約886.3萬平方米，同比增長98%。2016-2018年複合年增長率達89%。

從核心數據來看，這無疑是一份令資本市場滿意的答卷。然而，爲了支撐規模的快速增長，2018年，中國奧園的三項費用(銷售及分銷成本、行政開支、財務成本)在營業成本中的佔比爲16.75%，同比上漲2.5個百分點至，位於近4年來的高位。此外，與行業裏其他高增長的企業相比，這樣的費用率處於高位。藍鯨房產據各企業年報粗略測算，2018年，旭輝控股(HK：00884)的三項費用佔比爲11.47%，招商蛇口(SZ：001979)爲8.1%，藍光發展(SH：600466)爲12.4%，陽光城(SZ：000671)爲7.89%。

對此，奧園集團副總裁、財務資金總監陳志斌在2018年業績會上解釋稱：“三項費用增長與2018年的合約銷售增長正相關。我們2018年合約銷售實現了一倍的增長，爲了支撐銷售的增長和擴張，相關的行政費用和營銷費用同步增長，這會反映在企業的報表裏面。”

他進一步補充道：“在奧園反映出來的2018年的銷售結算中，大部分是2016年的，還有一部分是2017上半年的，所以這不是一個同比例的反映。當然，公司還是會控制住費用的比例，我們有非常嚴格的制度，包括控制營銷費用、行政費用。我們相信，隨着2019年至2020年銷售結轉高峯的到來，銷售跟費用的錯配有望解決，所以我們對新一年的利潤非常有信心。”

對於中國奧園這一指標的提升，一位不願具名的業內人士對藍鯨房產分析表示：“中國奧園還需在精細化管理、提高費效比等方面下功夫。” 中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產說道：“企業各項成本的上升雖然未必導致淨利潤率的下降，但起碼這些成本的投入，應該有效提升企業管理水平。”

不過，對於衝刺千億的奧園來說，短期內恐怕難以顧及這一問題。藍鯨房產瞭解到，2017年業績會上，中國奧園曾表示，2019年公司規模要突破1000億，而今年則是收官之年，其管理層也公佈了1141億元的年度銷售目標，同比增速爲25%。該目標雖較去年大幅下降，但據藍鯨房產觀察，在已公佈銷售目標的企業中，這一增速並不低。也就是說，短期內，速度仍是奧園關注的重點，其他工作或許仍需爲此讓位。

產品管控不足，項目維權不斷

規模的快速提升還爲奧園帶來了質量隱憂。在業績發佈會的前一天，藍鯨房產恰巧在香港街頭看到有港薈星城的業主舉着“奧園隆基，還我血汗錢”的條幅進行維權，而在業績發佈會現場，這也成了媒體關注的焦點，儘管奧園早已給出了澄清說明。

港薈星城業主拉橫幅維權

事件要追溯至2016年。當年，港薈星城的開發商隆基泰和在商品出售期間向購房者承諾，未來港薈星城規劃有跨境商品免稅店，且產權爲70年，將於2016年年底開業，並承諾將引進多家品牌商店，售後返租等。很快，該項目的800個商鋪一售而空。然而，截至今日，上述承諾無一兌現，百般無奈的業主不得不走上了維權之路。

而正是這次維權牽扯出了奧園與港薈星城開發商隆基泰和的一樁合作舊事。對於上述合作，奧園在3月15日發佈的公告中表示，2017年12月23日，奧園集團非全資附屬公司廣州奧園商業經營管理有限公司作爲服務供應商與惠州市港薈星城商業管理有限公司簽署了《運營服務協議》，據此，待惠州港薈星城滿足該協議所有先決條件的前提下，服務供應商同意就該項目提供招商及運營服務。

但是，直至2019年1月初，港薈星城仍未能滿足該協議約定的所有先決條件。2019年1月21日，雙方簽署《解除協議》，該協議即刻終止。自簽署《運營服務協議》起，除若干初期市場研究及定位服務外，服務供應商從未提供招商及運營服務(包括爲該項目提供招商服務)。

由此來看，該項目已與奧園沒有任何關係。儘管如此，在過去一年的高速擴張中，維權頻發也是奧園無法迴避的一個問題。據藍鯨房產不完全統計，2018年，奧園在青島市、成都、重慶、株洲、瀋陽等多個城市的數個項目均遭遇了維權。

《投資者報》曾報道，原定於2018年10月31日交房的安徽合肥奧園城市天地業主反映小區內“雨污不分流、車位蓋草皮、消防通道太窄”等原因拒絕收房，並引發羣體投訴行動。另據《商學院》2018年12月報道，四川成都成華奧園廣場由於虛假宣傳等問題，業主拒絕收房，並爆發200多人維權。

此外，2018年11月6日，廣東省住房和城鄉建設廳網站發佈題爲《廣東省住房和城鄉建設廳關於公佈2018年各地查處的第四批違法違規房地產開發企業、中介機構和物業服務企業名單的公告》，廣東清遠市合創泰富榜上有名;2018年12月3日，住房和城鄉建設部網站發佈事故快報稱，廣東省茂名市電白縣金源海灣文化城項目一期一區，發生高處墜落事故，死亡1人。資料顯示，金源海灣的建設單位爲茂名金源海灣房地產開發有限公司。據瞭解，合創泰富和茂名金源海灣均是中國奧園旗下子公司。

“企業的發展速度和品質之間不是對立的。但是如果企業在高速發展的過程中，產品管控體系沒有及時跟上，那很容易出現維權等事件。”上海中原地產首席分析師盧文曦對藍鯨房產指出。

千億路上，奧園在產品管控體系方面做了哪些提升?奧園方面對藍鯨房產表示：“在穩健發展的同時我們非常注重工程質量。奧園的營商宗旨是，不能犧牲質量去追求速度，這是最重要的。公司一直堅持快速開發，快速銷售的策略，產品也以剛需和首次改善型的物業爲主。”

無論是管理費用的提升，還是產品質量問題使項目維權事件頻發，這兩者都指向了奧園管理水平的不完善。2019年，奧園在制定了25%業績增速的情況下，是否會在此方面做出調整?藍鯨房產將持續關注。