來源：券商中國

　　香港空置稅又近一步！

　　自去年6月香港特區政府提出徵收一手房空置稅後，日前，香港特區政府又表示，計劃4月份提交立法會討論一手房空置稅法案。

　　雖然空置稅還未正式徵收，但是已經對樓市已起到一定的威懾作用，香港樓市去年6月後逐步進入下行通道，樓價指數連續5個月下跌，不過，最近房價指數又有所回升。

　　如果空置稅法案4月提交立法會討論，意味著距離真正落地徵收就不遠了。

　　空置稅的徵收對香港樓市影響有多大？對內地樓市又有何借鑒意義？

　　接受券商中國記者採訪的業內人士認為，香港的空置稅主要針對開發商“捂盤惜售”行為，對市場影響更多體現在震懾作用，但對內地房地產市場來說有一定的借鑒作用，後續如果能把空置房轉變為租賃住房，有助於降低房屋空置和發展租賃市場。

　　空置稅法案4月提交立法會討論

　　據香港經濟日報消息，香港特區政府已經大致完成空置稅草擬法案，準備下月提交立法會討論。

　　去年6月底，香港特區政府就房屋政策召開新聞發佈會，宣佈了6項房屋政策新措施，希望達到三個目標：

　　一是令資助出售房屋更加可以負擔；

　　二是增加資助房屋的供應，並加強支援過渡性房屋供應；

　　三是促進一手私人住宅單位儘早推向市場。

　　六項新措施包括修訂資助出售房屋的定價政策、邀請市區重建局將位於馬頭圍道的非合作發展項目改作“港人首次置業”先導項目、改撥私營房屋用地以發展公營房屋、成立專責小組協助民間推行過渡性房屋項目、向空置的一手私人住宅單位徵收“額外差餉”，以及修改地政總署“預售樓花同意方案”以改善銷售手法。針對部分一手住宅額外收空置稅就是6項措施之一。

　　據香港特區政府介紹，近年，香港已落成樓宇但仍未售出的一手私人住宅單位數目持續上升，由2013年3月底的約4000個增加至2018年3月底的約9000個。

　　香港特區行政長官林鄭月娥當時表示，在今天房屋供應如此短缺、置業訴求如此高漲的情況下，很難理解為什麼還會有這麼多房屋單位空置。政府需要推出措施，向空置的一手私人住宅單位徵收“額外差餉”，所以需要修訂《差餉條例》。

　　根據修訂要求，獲發佔用許可證達12個月或以上的一手私人住宅單位，如果空置6個月以上並未作居住或出租用途，將被徵收“額外差餉”，金額為該住宅單位的應課差餉租值的兩倍，即200%，大約相等於樓價的5%。特區政府計劃在2018至2019立法年度向立法會提交相關條例修訂草案，獲通過並刊憲後生效。

　　“差餉”是香港對地稅的說法，簡單來說，空置稅徵收的對像是空置一年及以上的一手房。徵收時會對這套房屋的租金做一個評估，空置稅為年租金的200%。香港政府有專門的房租評估機構，即差餉物業估價署。

　　香港財政司司長陳茂波還表示，現在不是對二手房徵收空置稅的合適時機，因為二手房空置率很低。他同時指出，空置稅的目的並不是政府為了增加稅收，而是讓更多住宅單位有效送達市場。

　　業內人士也認為，該項措施能夠加快開發商推售貨尾單位，以促進更多項目供應入市。

　　香港樓價連跌5個月後略有反彈

　　多個“辣招”出臺之後，儘管空置稅尚未開始徵收，但其震懾作用已經發揮作用，一些客戶暫停了買房計劃，香港樓市開始逐漸降溫。

　　香港差餉物業估價署發佈的住宅樓價數據顯示，2018年8月香港私人住宅售價指數報393.9點，環比下跌0.08%，為自2016年3月以來首次下跌，此後該指數更是一路下跌。

　　美聯物業的報告也指出，6月底香港推出的樓市調控政策及全球貿易戰升溫對樓市的影響，已反映在8月的樓市數據當中。8月香港整體物業（包括一手住宅、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）註冊量合共為6688宗，較7月的8466宗下跌21%。其中，二手住宅註冊量為3437宗，環比下跌約23.4%，並創下近11個月以來的新低。

　　隨後，市場有聲音稱香港樓市進入下行週期。不過，香港金融管理局總裁陳德霖在去年12月表示，目前尚不能完全確認樓市進入下行通道，市場應該綜合當地經濟發展和外部環境變化，再用一些時間進行觀察。

　　業內人士認為，香港要出臺的空置稅主要針對的是一手新房，主要打擊的是發展商的“捂盤惜售”的行為，這也迫使發展商加快賣樓。有香港媒體報導稱，有開發商為提高吸引力，採取了低開方式開售新盤；更有開發商為了規避一手房空置稅，推出“新房先住後付”政策。

　　不過，今年以來，香港樓市出現回升趨勢。香港差餉物業估價署的最新數據顯示，2019年1月，香港私人住宅售價指數為359.5，環比2018年12月的359.2略有反彈。而2018年從1月的358.4一路升至7月的394.8後，該指數經曆了連續5個月的下跌，至2018年12月跌至359.2。

　　中原地產研究部高級聯席董事黃良升也指出，2019年3月11日發佈的數據顯示，港九市區樓價齊升3周，是近7年首次出現，上一次出現是2012年3月份。新春前一週，港島CCL_Mass及九龍CCL_Mass展開齊升，3周分別累升1.20%及2.78%。是繼新界東連升4周後，樓市另一個回升的強烈訊號。

　　香港開徵空置稅對內地有借鑒意義

　　對於香港開徵空置稅的影響，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受券商中國記者採訪時表示，香港目前大致完成了草擬法案，到4月份會提交立法會討論，主要是針對空置6個月以上、未作居住或出租用途的一手房進行徵收，稅率相當於樓價的5%，屬於比較嚴厲的稅收規定，體現了香港對房地產市場管控的導向。

　　不過，中原地產首席分析師張大偉則對券商中國記者表示，香港的空置稅並不是針對購房者，主要是針對開發商，是避免開發商捂盤，打擊開發商投機。但由於香港樓市一直有類似持有環節的稅費存在，對市場的影響並不大。

　　但香港空置稅的徵收對內地來說有一定的借鑒作用。張大偉說，目前內地的房地產稅主要是調節購房者持有稅費與交易稅費，而且房地產稅還在立法準備階段。房地產稅即使出臺了也不一定能夠影響市場，房地產市場要健康平穩，核心還是包括房地產稅在內的一系列長效機製的落地。

　　嚴躍進也認為，香港空置稅政策對內地市場有積極影響。目前內地房地產稅的徵收也進入到立法和討論的階段，尤其是2019年預計會加快推進的進程和節奏。而且借鑒香港的做法，實際上後續內地也需要關注此類空置率的問題。當然在城市結構上看，空置率高的區域，往往是大城市的遠郊區和各類三四線城市，後續可以積極把化解空置率和發展租賃市場等進行掛鉤，把空置房轉變為租賃住房，有助於降低房屋空置和發展租賃市場。

　　此前，西南財經大學中國家庭金融調查（CHFS）與研究中心的報告指出，中國住房空置率為21.5%，僅低於西班牙和意大利，高過全球多數國家。而這些空置住房佔用了超過10萬億元的信貸資源，既浪費了貸款資源，也蘊含了金融風險。在房價下跌時，若大量空置住房集中入市，必然對住房市場造成衝擊。因此建議對空置住房直接徵收空置稅來降低空置率，提高住房使用效率。此外，規範完善租房市場，完善房屋信息公開機製，構建房屋大數據信息系統都有助於盤活住房存量，促進空置住房資源的有效利用。

　　值得注意的是，從各國空置稅實踐經驗看，空置稅是建立在房產稅基礎上的，而剛剛閉幕的兩會傳出的最新信息顯示，目前有關方面正在研究起草房地產稅法草案，相關工作正穩步推進。

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