继上次空店税受到反对声浪之后，近期北市府又抛出空屋税议题，希望透过提升空屋税至3.6%，并且降低自用税至0.6%的做法，鼓励自用，也趁机逼出空屋，解决北市居住空间不足的痛点。

不过，真的会有效果吗？

确实，最近听到关于空屋税成功经验，让许多人为之一振，报载温哥华自 2017 年，对一年中空置超过六个月的房屋征收 1% 的税，又称「空屋税」，据说已经带来实质效应，温哥华市内的空置房产数量，一年内下降15%，也让其他城市思考是否跟进的可能。不过，在这个成功经验的背后，没有说清楚的有三个，第一是每年温哥华的房产拥有者都必须提交财产状况声明，以确定旗下的财产是否需要纳税，空屋自有一套认定标准，当中被视为空置的房产，将会被政府征收该年度房地产评估应税的1%，第二是这笔税收净收入，会再挹注到其他政府部门规划的市民居住政策里，以补强居住缺口，第三，也是最尴尬的，就是这些空置房产也并没有全部流入租赁市场，因为租赁市场相对复杂，透过税收并不足以让屋主有足够诱因转进。

同样的政策，姑且不论国人「上有政策，下有对策」的习惯，从实务面来看，台湾空屋税的难处有二，其一是如何认定空屋；其二是如何查到空屋。空屋认定除了客观上空置多久才能被视为空屋，还有屋况的主观事实，即便是在首善之都的台北市，依旧有许多窳陋不堪，无法居住的住宅，被视为空屋。或许有人会问，这些空屋哪里来的，除了屋主经济能力不足，无法修缮维护外，另外还有因继承共同持有无法处理，只能任其残破的房产，这类房产恐怕无法再运用，是否要设定相关条件，值得研议。

其二，是空屋查核。目前最常听到的说法，是透过水电使用，来确认是否有居住事实，但如果合于标准的水电费用高于税金，屋主会任其荒废，若税金高于水电费用，那势必会出现「空屋不断电」的规避作为，反而浪费了有限能源。至于人力稽核，是否公部门有这么多人力，即使有，耗费那么大资源，是否能够收到效果，也还在未定之天。

至于前阵子有人讨论日本空屋税让日本许多业主贱价出售房屋，认为台湾实施空屋税也可以造成这样的结果，殊不知日本老屋维护费用高，不像台湾老屋养起来轻松，不同的背景下，想要期待一样的结果，著实没有那么容易。在过去的经验里，政府只要是透过政治或是租税手段干预市场，总会出现「种瓠仔生菜瓜」的结果，就像纽约市政府曾经出手干预市场，要求租金订出上限，结果屋主不愿改善居住品质，开发商也不愿意投资兴建新住宅，自然也无法吸引优质租客进入，导致有租金上限的区域陷入恶性循环。政治手段固然有效，但过往经验历历在目，要出手规画新政，怎么能不先做好市调、设下游戏规则，「说说」容易，「做做」可没有那么简单。

话说回来，一楼店面都还没有想清楚要不要空店税，就另起炉灶讨论起更难稽核的空屋税，长此以往，几次下来，民众也就不当一回事，不过这些年，政府风向球抛成习惯，没人把政府当作一回事，政府自己好像也渐渐习惯没把自己说些甚么当作一回事了。

●作者：徐佳馨／住商不动产企研室经理

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