美國夏村買房攻略-進行中-已辦完，因保護隱私不再公開更新 第1步. 由目標，定國家 第2步. 定預算，選城市 第3步. 查背景，定區域 第4步. 查房源，定備選 第5步. 查現場，談價格 第6步. 選代理，談過戶 第7步. 選代租，全服務 第8步. 簽買房，簽代租 第9步. 開銀行賬戶和稅務 第10步. 多渠道分散搬磚
美國夏村買房攻略-進行中-已辦完，因保護隱私不再公開更新
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第1步. 由目標，定國家.
第2步. 定預算，選城市.
第3步. 查背景，定區域.
第4步. 查房源，定備選.
第5步. 查現場，談價格.
第6步. 選代理，談過戶.
第7步. 選代租，全服務.
第8步. 簽買房，簽代租.
第9步. 開銀行賬戶和稅務.
第10步. 多渠道分散搬磚.
其中，第九、十兩步與之前的步驟不必按順序進行，越早操作越好。涉及稅務的ITIN碼是買房後繳稅所用的。
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第1步. 由目標，定國家
我的目標：
1. 資產配置多元化，保證穩定增值；
2. 15-20年後如果小孩去留學/定居，我們是換房而不是從0開始買房；
3. 應對越來越收緊的外匯管制。
由目標1，可選美日澳，優先考慮穩定的美元；
由目標2，可選美澳；
由目標3，外匯自由流動的所有國家；
綜上，首選目標定為美國。我自己不移民，就是財務投資加為下一代投資。
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第2步. 定預算，選城市
美國買房要考慮幾項主要因素：
1. 房產稅率。各州/市/縣，乃至同一個zipcode下好學區的房產稅率都不一樣！
2. 房地產投資是房子本身溢價預期+年租金收益的綜合。從下圖也可看出，主要區域如加州、紐約和波士頓等一線城市，普遍房價高、理論上預期好（也相對更抗跌），但高租售比限制了它的每年年租收益率；老工業基地等鐵鏽帶城市，普遍10-20年內就能回本，但是房子本身不保值。
就我本身來講，這是第一次海外投資，又趕上外匯更加嚴格的管制，故本次投資預算大致20萬美元，不超過25萬美元，所以不能考慮一線城市了，但本次使用的方法，其實在一線城市也是適用的。
還有一個重要的考慮因素就是：當地有沒有熟人能夠簡單幫忙。我這次選擇的依據也是如此，但這一條非必需，而且也不要太麻煩朋友。房子的事，涉及金額大，複雜，且週期長，別最後把朋友做煩了。能自己搞定的，或者自己花錢搞定的，就自己吧，當地朋友是應急的。
我這次主要考慮的區域是：弗吉尼亞州的夏洛特村Charlottesville，以下簡稱「夏村」，大致相當於中國的廊坊，距離華盛頓2小時車程，有公路和鐵路，因為它是弗吉尼亞大學所在地，是個比較純正的大學城。之所有選大學城，原因主要有：
1. 學生房租有保證；
2. 一般大學城相對安全和穩定，少數個別大學周邊除外。
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第3步. 查背景，定區域
美國通用zipcode，郵政編碼，這個信息一定要用好！美國的很多公開信息，都是基於zipcode的，政府正式開放、公開的服務型政府！
夏村的郵編從22901-22911。因為我是為了出租，所以要考察那些好出租的區域。哪些好出租呢？美國有公開的網站可以查詢
圖上信息就表示：當地人口中58%都是租住的，所以會很好出租，空置率低。
除了空置率影響收益，還得查查這個區域的租售比如何？
我通過計算該區域的加權售租比，確定其售租比大致300左右，即25年回本，年收益約4%。
92%的25歲以上居民都是高中及以上學歷，只有5.5%的失業率，是社會穩定的保證。
亞裔佔本區域總人口不到10%，還是白人居多。這是美國普通城市的常態。
我也同樣查詢了本區域的其他zipcode，最終確定22901/2/3是主要目標區域。這個區域的整體特點是：
1. 房屋出租率高，50%以上；
2. 售租比適中，250-300個月回本；
3. 社會組成較好，社會基本穩定；
4. 亞裔社區有一點佔比，不會太孤單；
以上這些也都是未來選取其他房產目標的可借鑒的因素。
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第4步. 查房源，定備選
夏村近期全部房源如圖
以學區篩選如下圖
美國也有查詢大學校園及附件安全性的公開數據，經查詢，夏村無論是校園內還是校園周圍，都是很安全的。
回到夏村的房源。經過初步篩選，暫定3個備選房源：
好學區：8/5/4分
普通學區：6/5/4分
差學區：4/5/4分
經查詢，當地房租大致如下：
市場上平均房租要加為帶完整衛生間的臥室610元，不帶完整的530元；實際成交價格應比照等級價格折扣約20%，故預估房租為帶完整衛生間的臥室488元，不帶完整的424元.
前2個房子看上去投資回報率還不錯，但別急，再查查其他信息。
美國可以查到比zipcode還精細一級，類似於中國居委會這個顆粒度的種族分佈。比如前兩個房子的社區種族分佈如下：
儘管我要保持政治正確，但是我還是更想和我相近的亞裔多在一起，比如第三個房子的社區：
擦，亞裔的學霸到美國繼續學霸，且靠經濟手段進一步鎖定了學區資源！假設我優先想買好學區的房子，就需要進一步深挖該房的其他背景信息。比如該房的現在所有人是：FEDERAL NATIONAL MORTGAGE ASSOCIATION
房子裡面一共7間屋子，聽上去還不少，值得現場看看具體都是什麼房子。
歷年的房屋和土地估價數據，決定著每年的房產稅。
再次確定學區信息，的確是8分好學校。
再翻牆看看實景地圖
缺點是沒有車庫，只能路邊停車。不過是維護很好的磚房。近景如圖：
周邊據說還比較便利，複核一下：
咖啡店分佈：
餐館分佈
超市分佈
結論：位置的確還行，但整體不是非常滿意，還可以繼續看。
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第5步. 查現場，談價格
進行中。簽合同前，都要不斷重複此步驟。
第6步. 選代理，談過戶
進行中。就像鏈家和我愛我家一樣，要貨比三家。
美國房產中介費率為6%，但都是賣家出！
第7步. 選代租，全服務
進行中，與選代理類似，貨比三家。
代理1的報價如下,需詳談砍價:
1) $100Set-Up Fee on each property (reduced to $50 for multiple properties)
2) 10%Property Management Fee (reduced to 8% for multiple properties)
3) $800Procuring Fee (fee to find a well qualified tenant) (reduced to $500 formultiple properties)
4) $300Lease Renewal Fee (reduced to $100 for multiple properties)
第8步. 簽買房，簽代租
預計要2-3月。
第9步. 開銀行賬戶和稅務
春節閃飛美國專幹此事，回來補充。
第10步. 多渠道分散搬磚
進行中，多渠道嘗試中。
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