▲分享办公室已成2019年商用不动产新商机。（图／CBRE提供）

记者陈韦帆／台北报导

CBRE世邦魏理仕今日发布「2019年亚太不动产市场展望」，世邦魏理仕顾问与交易部主管陈颂民分析，随著办公空间使用需求的持续变化，未来企业的不动产策略将呈现灵活化趋势，所以灵活办公空间将会被更多企业采用并纳入核心物业组合，以适应外部局势的变化。

他说，面对市场不确定性因素增加，投资人须为潜在投资交易进行严格评估，并适时把握市场上的结构性投资机会，企业租户则建议加强不动产策略的灵活性，以强化企业资产组合韧性。

世邦魏理仕针对投资市场、商办市场、零售和工业及物流市场的主要趋势分析，投资市场部分，将走向「兑现收益」、「专注结构性投资机会」、「去中心化」、「审慎决策」、「成交趋缓」

面临资产价格走升、收益率走低，加上借贷成本的大幅增加，优质投资标的选择相当有限；建议投资人尽早获利了结，并针对资产配置组合及投资策略重新检视；建议投资人将重心转移，以结构性的投资机会，如仓储物流地产、资料中心、长租公寓等领域，取代部份的周期性投资机会。

此外，企业租户在控制成本的考量下，纷纷将办公室搬离市中心，选择进驻非核心区域，这便是投资人在传统融资管道紧缩的背景下，创造出不动产债务市场上更宽松的机会；

在资产收益率下降、借贷成本走升、加上资产价格攀史上高水平的多重挑战夹击，建议投资人须审慎评估潜在投资交易；世邦魏理仕预测，2019年交易动能将趋缓，预估亚太区商用不动产全年总交易金额将落在1,200亿美元的水平。

商办市场部分则将走向「需求持稳」、「灵活办公市场区隔」、「市场供给高峰」、「租金成长放缓」、「灵活空间趋势」四大未来

亚太区商办需求预估将呈稳定增长的趋势，科技公司、灵活办公空间业者预计将成为支撑商办市场的两大主力；世邦魏理仕观察，对于尚未建立成熟盈利模式的业者，稳固财务表现将成为决定未来是否进一步发展的先决条件。

预计更多业者营运重心将以强化出租率为主，灵活办公空间的需求也将进一步放缓；观察亚太市场发展，2019年将迎来商办市场供给高峰。以上海（中国）、班加罗尔（印度）、德里（印度）为例，有60%的商办新供给集中在非核心商务区域。

亚太商办市场整体租金增速将进一步放缓，成长幅度将低于五年以来的平均水平；随著办公空间使用需求的持续变化，未来企业的不动产策略将呈现灵活化趋势。灵活办公空间将会被更多企业采用并纳入核心物业组合，以适应外部局势的变化。

零售市场则将走向「全通路策略」、「零售业房东租户新关系」、「租金成长有限」三大未来。「全通路零售」转型步伐加速，零售业者致力整合线上、线下进行全通路发展策略，以进一步提升品牌体验。此外，零售业者同时强化实体店面的消费者体验，展店速度将进一步放缓。

商场经营者将与租户合作更紧密，除了提供空间租赁，也将更积极参与租户的行销及业务发展，以携手合作提升收益。此外，商场经营者未来也将增加「娱乐类」的租户占比，以强化集客力；零售市场租金成长力道疲弱，核心商业中心是推升整体租金的主要驱动力。

工业及物流市场受到「全通路零售」趋势引领及支撑，现代物流设施及空间需求将持续推升，走向科技应用、「成长型」两大趋势。

建议租户运用创新科技应用，提升供应链营运效率。同时也建议业主进行相关设施、空间升级，以维持竞争力；成长型市场：亚太区整体租金增长率预计为3%，其中墨尔本（澳洲）、上海（中国）和北京（中国）将是引领租金成长的主要城市。