【長文】西雅圖房市是否涼涼了，現在是個入手的好時機嗎？
【長文】西雅圖房市是否涼涼了，現在是個入手的好時機嗎？
最近西雅圖的房市似乎「緩慢」了下來。市場上的房子數量明顯增加，有一些房子降價出售。有聲音開始唱空西雅圖房市，說這是西雅圖房市的下行拐點。
很多上半年買房的小夥伴們非常焦慮，捶胸頓足覺得自己買貴了；另一些還沒有買的小夥伴們卻放下了手中的支票，打算等房市明朗了再做決定；也有一些小夥伴積極地開始翻找「便宜貨」，趁夏天買得不亦樂乎。
那麼，西雅圖的房市是否就此涼涼了？到底還要不要買，什麼時候買？
雖然我們不是經濟學家（但經濟學家不也沒法準確預測嘛)，但還是想在這裡分享我們對於市場的第一手觀察和理解。
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每年夏天市場上的房子數量都會達到峯值
大家是明顯感覺2018年七八月份以來，市場上的房子變多了，所以非常焦慮。但是小編想說，無論是西雅圖還是美國整體，夏天本來就是房子最多的季節啊！
圖源：NWMLS這張圖可以看到，2015-2018年，西雅圖的房子都是在6-8月份達到峯值。美國人一直都有夏天賣房子的傳統，6-8月一方面是天氣比較好，另一方面是很多小孩子的放假時節——此時換學校、搬家都更容易。而集中趕在夏季放售房屋，夏天房子多了，增長肯定要放緩的；每年夏天一過，市場上房子立刻就少了很多，房子又變得難搶了。
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但2018年夏天的市場房子存量比往年確實更高了
（Seattle 2018年8月的房屋存量同比增長顯著）
（Bellevue跟Seattle類似）
圖源：NWMLS
我們觀察到的存量增加原因有二：
- 房價連年走高，投資房房東轉變策略，從尋求穩定的租金現金流轉向套現保障收益。部分資金暫時離場泊入股市，等待下一個樓市入市機會。
- 房價太高，有換房子需求的人已沒有足夠的流動資金入手新房，必須先把現在住的房子賣了才能買新的。
儘管2018年在售的房子相對增多，但庫存維持在不到2個月的低水平，遠未達到臨界點。業界共識認為，當在售房屋的庫存量超過6個月時，賣方市場才會轉變為買方市場。根據庫存現狀和增速判斷，12個月內發生這種轉變的概率極小。
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西雅圖的新 Apartment 2017年開始顯著增加
怕大家混淆，先說清楚，Apartment不是Condo，是隻租不賣的商業住宅哦！
2017年上半年西雅圖房租漲幅很大。Belltown的Studio前一年房租$1900，第二年續租直接就會漲到$2300。很多小夥伴都是受不了房租上漲太快趕緊買房子。
建築商抓住機會在西雅圖Downtown、SLU大興土木，主建辦公樓和商業公寓（Apartment）。從2014年至今，西雅圖地區在建的公寓增加了4萬多套。這些新公寓樓在2017年底和2018年上半年迎來了開放營業的爆發期，高層公寓增長達到了22%。
短期內，Apartment的增速已經超越了人口和工作職位數量的增長速度。Seattle Downtown的公寓空置率從3.8%上升到6.2%，SLU的公寓空置率從5.3%上升到6.7%。公寓紛紛推出免費停車、免首月月租等優惠。
對於很多在西雅圖工作的年輕人，房租增長比較慢，租房子的壓力就小了，因此壓抑了買房子的意願，所以西雅圖的房子在市場上的留存時間變長。
但應當注意到，這批Apartment的租戶中，相當大一部分在2-5年內有置業安家的需求。他們的購房需求是剛性的。目前繁榮的房屋租賃市場只是延緩了他們的步伐。只要科技巨頭持續大量增加本地員工，延後的需求可能與新湧入西雅圖地區的就業人口購房需求疊加，造成系統性供給不足，催生下一輪的房價增長。
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西雅圖地區的房價下降了嗎？
我們可以看到西雅圖地區的部分房子，在市場上2-3周才賣掉，甚至很多是降價銷售的。但是實際曲線是什麼樣的呢？
圖源：NWMLS
西雅圖房價的中位數2017年以來一直在增長，從上圖可以看到2018年7月、8月的增長曲線稍微放緩，但是並沒有明顯區別。
圖源：NWMLS
但是我們看一下西雅圖的售價和最終賣價的比例，確實今年夏天大家的加價幅度變小了。這是不是就證明市場「涼涼」了呢？
因為FlyHomes有著非常牛逼的賣方服務，我們的Listing負責人Tami Ritochi跟小編講，這個季節賣房子，定價策略和兩三個月之前完全不同。這並不是今年夏天獨有的，每年夏季都如此。
具體而言，2月份到5月，賣家的要價會比心理預期低5%左右。因為競爭的買家比較多，最終會把價格競標到比開價高10%-15%的範圍。到夏天時，市場的房子庫存會顯著增加，賣家開價就會比較接近甚至高於自己的心理預期。如果開盤價能賣掉就很好，即使降價一點也能滿足預期。
這就是為什麼很多房子夏季不用加價，甚至要「降價」賣，但是市場上房價仍舊升高的原因。按照NWMLS的統計數據，房價中位數同比增長仍在8%以上。
所以夏天購房，看重價值發現，特別要結合市場數據進行細緻的分析。FlyHomes的Data團隊會針對特定房子做詳細的價格分析，幫助顧客以合理的市場價買到房子。
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西雅圖地區是個非常有前途的城市圈
從2010年開始，西雅圖逐漸建立了「Cloud City」的地位，人口增速更是以18.7%名列全美第一！
各大科技公司紛紛來西雅圖搶人、搶地。FlyHomes公眾號剛剛發布過一篇詳細介紹各大科技公司在西雅圖擴張計劃的《搶地盤、搶人！FB谷歌Expedia亞馬遜微軟誰是最大贏家？》。FlyHomes小編們覺得既然需求在此，西雅圖的房市不會變差。
英雄所見略同。華盛頓大學的房地產研究中心主任James Young在接受Seattle Times採訪時候也說，只要真正的需求還在，那市場會繼續增長的。「只有價格單純上漲、但是需求不上漲的時候，才會出現泡沫。華盛頓州的房市需求還是在持續增長的，所以我覺得不會有大問題。」
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經濟基本面穩實，後市有望維持升勢
在多個因素的綜合作用下，短期內西雅圖房價上漲的速度可能沒有2017年那麼快，但是還是會穩步上漲的，市場有機會往健康理性方向調整。
與此同時，西雅圖地區基本面繼續向好。經濟持續上行，產業結構不斷升級，人口圖景維持以高學歷、高技術人員為主。
可以預計，供需會在一定區間內達到一定程度的平衡。但在蓬勃的實體經濟推動下，房價將維持整體上升勢頭。
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所以現在應該買房嗎？
雖然小編不是經濟學家，但是小編一直都建議大家在夏天該出手時就出手，遇到好的房子合適的價格就一定要果斷拿下。畢竟這是一年中市場上房子最多的季節，不僅價格可能會很好，選擇也比較多。特別對於自住需求的同學來說，不用太介意短期價格的小波動。早買早享受，晚買沒折扣啊。
寫到此時，不禁要驕傲地提一下我們的FlyHomes的All Cash簡直太給力了！不僅是在房市火爆時候是搶房的大法寶，在稍微放緩的夏天，更是成為講價大神器！下週我們會給大家講幾個我們用FlyHomes Cash Offer狂砍價的實戰案例，讓大家也體會一下我們幫顧客買房時，砍價的感覺是多麼的爽！
*所有圖片均來自網路
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