為什麼海南這麼多違建房？
文 | 李米 微信公眾號：猜想國
2009年一開春，《新聞聯播》開播前的廣告變成了「國際旅遊島」，大家都記住了一句話：要想身體好，常來海南島。
熱帶雨林、藍天白雲、碧海青椰的畫面切過，一輩子的積蓄就被調動了。一批又一批的海南房地產商湧向東北的房交會，擠走了山東和大連的開發商。
海南有套房，比現在喫得起車釐子令人羨慕多了。有錢沒錢，海南過年。
2019年初，海南陵水縣國貿·清水灣的業主們趕在春節前交了房，忙著買家電入住，還有人在門上貼好了春聯。
直到警車開進小區，說這是違建項目，要對小區進行停水斷電，留給業主的時間只有3天。
沒電沒水，買的家電也進不了小區，還是有人留了下來，點著蠟燭喫著外賣，提水爬樓梯，離過年只有20天。
據穀雨實驗室的報道，凌晨3點多，患有心臟病的業主突然發病，收到求救信息的其他人在漆黑中將她抬下13樓。但她醒後很快就回來了，房子還要繼續守衛下去。
知乎上曾有人問：為什麼東北的有錢人喜歡去海南買房？
實際上，很多人是賣了東北的房，舉債去向東北。國貿·清水灣的很多業主，至今不敢把遭遇告訴家人。
表面上陽光沙灘舒適愜意，其實在海南踩了坑。
01
國貿·清水灣的業主們不是在海南一腳踏進坑裡的第一批人，也不會是最後一批人。
2010年1月4日，國務院發布《關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》，海南上升到了國際旅遊島的高度。
有消息靈通的，在2009年4月領導巡視海南後就開始瘋狂建樓。
2009年，海南地產開發的投資達316.63億元，而2008年海南省全年財政收入的總和為317.17億元。
2010年7月，三亞的「鐵鎚行動」出臺，強拆包括小產權房在內的九大類違建房屋，目標對準全市共400萬平方米的違法建築。
很快，冀文林主政海口，在「打擊違規建築」的問題上也態度強勢，放出話來要好好查查違建背後到底有什麼利益鏈。
結果人們發現，一部分拆了，一部分交了罰款之後就沒事了。開發商們找到了新的門路，業主們也看到了違建房的希望。
2015年，三亞金陽光花園小區的住戶們看到了告示，執法局決定要強拆，留給住戶3天時間搬走。這片地，本來是用來搞農業科研的，但房地產實在是太賺錢了。
在海南的夏天，住戶們在停水停電的情況下堅持了兩個多月，給他們「守房」信心的，是違建的南山花園小區補齊了手續後就成功上岸了，原因是大部分房屋已經售出。
不過，金陽光花園的開發商實在是過分了，承包的時候每年每畝才400元，賣出去的是6000多每平米。
買房的時候也有人質疑過手續未完成的問題，但銷售並不覺得是大問題，他們說：邊建邊走手續是三亞樓盤的常規做法。
在違規就是常規的世界裡待久了，讓人忘了什麼纔是正規的手續。
住戶們最終「守房」失敗。2016年3月30日，冀文林因受賄2046萬餘元，一審被判有期徒刑12年。
2017年11月，陵水縣人民政府網站發布了購房風險提示，這裡面就有國貿·清水灣項目。半年後，這個項目又因為非法佔地罰了5000萬元。
這被很多人忽略了，他們寄希望於常規做法。
02
海南一搞旅遊，房價就大漲。
2003年，陵水黎族自治縣還是全國惟一的沿海國家級貧困縣，全縣貧困人口近10萬。
擁有狹長海岸線的清水灣就是陵水縣裡最靚的崽。
九十年代，作為陵水縣重點旅遊開發景區的清水灣由於附近村莊少、閑置用地多，迅速被南下海南的房地產企業分完了。
1993年，海南首次提出大力發展旅遊業，但表現最大力的是房地產。很快，房地產泡沫為海南留下600多棟爛尾樓、18834 公頃閑置土地和 800 億元積壓資金。
把土地收回後，陵水把清水灣建設用地全部修編為農用地，發展海洋產業。
直到房地產商的目光再一次聚焦在這片海灘。
雅居樂清水灣的員工很喜歡跟人講一個故事：2005年，董事局主席陳卓林坐著直升飛機，把海南島所有的灣區都轉了個遍，在空中，他就認定了清水灣的最美的灣區。
當時，那片最美的灣區正因為發展海洋產業，到處都是抽水井和排水管，光是縣國土資源局有記錄的蝦塘就有542口。沙地上長滿了仙人掌，風一吹漫天都是沙。
這不重要，重要的是：那一年，正值陵水將清水灣調整修編為旅遊景區，土地開發面積約2萬畝。
2006年7月，海南出臺相關規定：土地出讓收入扣除土地開發成本後餘下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低於30%的比例，確定市、縣政府與主開發商的分成比例。
也就是說，一級開發商最高可以分得70%的土地純收益。同時，海南省與國家旅遊局溝通，希望就發展旅遊業獲得國家支持。
新一輪的圈地模式開啟了。
2006年，雅居樂取得清水灣項目開發權，計劃十年內分期開發，完成總計130億元的投資。
03
說起投資，很多人都會說：時機很重要，不能晚不能早。
聽了那麼多投資祕訣，依然被收割。
雅居樂卻踩中了時機。2009年，雅居樂原計劃銷售10億元，最終賣到了64億。等到2010年初第三期開盤的前一晚，就有人連夜排隊，600套房子4小時內被搶光。
雅居樂·清水灣的項目，已經連續8年在海南銷量領先，賣出去的房連起來能繞清水灣一圈。
不管是捲入大摩中國房地產主管蓋斯·彼得森陷入「行賄門」，還是陳卓林被指捲入另一落馬高管系列案件，雅居樂·海南清水灣的房子依然一棟又一棟地立起來了。
遼寧人柳茂盛看在眼裡，急在心裡。
2010年，建設海南國際旅遊島的消息發布後，海南省政府立即宣佈在國際旅遊島規劃正式獲批前，將暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發項目，隨後，海南政府又正式重申不再新批土地一級開發項目。
柳茂盛作為東北的扛把子，卻在海南沒有地。2011年，他花了3000萬收購了海南一家公司，緊接著又註冊了兩家公司，說要抓住發展機遇。
四年後機遇才來到。2015年6月27日，柳茂盛在「國際泥療養生園項目投資意向書」上籤了字，拿到了「農業綜合開發」用途的地塊。接下來三年，這塊地在官方文件中慢慢加入了旅遊度假住宅、二類居住用地、商業用地。
2018年11月20日開始，國茂·清水灣開始向購房人交房，要求住戶在2019年2月1日之前辦完收房入住手續。
但那些常規的做法，總會有失靈的時候。
04
接盤俠孫宏斌也在海南就栽了兩個跟斗。萬寧的日月灣人工島未批先建，環保部督查組的人去了一趟海南，日月灣停了，融創強調自己只是合作關係。
融創接下的海口萬達城也生死未卜，那裡成了海口江東新區，將作為建設中國（海南）自由貿易試驗區的重點限行區域。
跟政府關係好的王健林也沒轍了。
1月28日下午，海南省兩會期間，省自然資源和規劃廳廳長丁式江發話了，存量商品住宅用地不能繼續用於住宅開發。而海南現有3.1萬畝閑置住宅用地。
三十年間，海南的政策搖擺不定，是工業還是旅遊業，這是一個問題。但最終，工業的地，旅遊業的地，都成了房地產商的商業用地。
2003年，在回答爛尾樓的問題時，省長說：「 現在在海南島上，已經不再有無規劃、無序炒作的房地產市場了。」
然而，十幾年過去了，海南的違建依然還要靠強拆來解決。
部分資料來源：
《這波東北人無法好好在海南過年 | 穀雨》 穀雨實驗室 作者：滕安
《海南版「秦嶺違建」被叫停 警方已控制開發商責任人》 中國房地產網 作者：陳標誌
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