最近，北京有兩個區域紅得發紫，一個是被稱為「央區」的東西城，一個是剛剛掛牌城市副中心的通州。

跟著熱度買房，一直是老百姓秉承的最簡單的置業方法。但熱度極高的央區VS副中心，誰更值得買？誰的升值潛力更高？誰的配套更好？誰的居住感更強？本期咱們就來聊聊新城VS舊城，我該怎麼買。

01

近3個月，東西城&通州狂刷屏

東西城，終於在「學區房」之後找到新的關注度。在1月16日，北京發布核心區直管公房新政後，「東西城將鎖區」、「戶口遷出給20萬」的小道消息再也沒消停過，導致東西城500萬以下的房子難覓。

通州，1月11日北京市政府成功掛牌副中心轉正，通州就走向了人生巔峰。甚至一條「和廊坊北三縣統一規劃」的新聞，就能讓北三縣的房價死灰復燃。然後2月底，通州環球影城官宣定名「北京環球度假區」，又為通州帶了一波關注度。

02

硬實力，東西城更強

買東西城就是買資源。這是認真買房工會群里一個西城老土著的切身感受。這個人正好是徐老師的好朋友，他曾經買了石景山的房子並短暫的搬出了西城，住慣了西城的人很難忍受每天上班路上蓮石路的擁堵，更重要的是他的孩子出生後面臨上學問題，所以綜合考慮他又回歸西城。

資源里最核心的是教育，也就是學區。東西城有7所北京市最好的小學，9所北京市最好的中學，教育資源位列全北京第一！ 而通州目前僅有潞河中學和運河中學2所學校可以拿得出手，其他知名學校還處於引進和在建階段，短時間很難看到學區的成長及升學率。曾經被嗤之以鼻的「分校」概念，在通州會變得不一樣，有強大的首都政府資源背書，通州未來的教育還是有保障的。畢竟人在哪，資源就在哪。

東西城戶口的價值被具象了。如果只是稀缺還好，但是現在東西城的戶口價值可以落實在真金白銀上，一個東西城戶口遷出政府會給到經濟的補償，有傳言是20萬。另外還有「東西城將鎖區」的消息，導致東西城500萬以下的房子被瘋狂搶購，如果鎖區的消息是真的，那麼東西城的戶口會越來越值錢。

學區+戶口是東西城最強大的競爭力。如果希望家裡的孩子從小就上名校，並且能擁有一個值錢的戶口的話，徐老師建議買東西城的房子，但前提是購房者本身就有北京戶口，畢竟很多名校的學籍要求是京戶。注意超過30年的東西城老破小不要買！拆遷有風險，學區撲空得不償失。

03

品質好的小區都有，但通州便宜近一半

住的好是生活品質的保障。通州和東西城都有高品質的商品房小區，但東西城動輒10萬+的房價著實考驗購房者的實力，而通州更親民一些，單價7萬就能買到區域內最好的房子了。

東西城——除了待開盤的限競新房「獨苗」永定府，基本無新房入市。永定府只有300套房源，均價9萬，總價800萬左右。作為東城區唯一的新房，永定府被全城關注，搶上的可能性不大。目前東西城在售房源基本以二手房源為主，均價每平米也在9.8萬-16.2萬不等。

通州——同樣是老小區扎堆區域，而且早些年通州的定位偏剛需，所以品質感強的項目並不多。目前副中心範圍內品質項目有5個，其中3個在售。通州萬國城MOMA、珠江闕、新光大中心都是品質居住的代表，價格7萬左右，要比東西城的優質社區便宜近一半。另外由環球影城帶火的台湖板塊，除了在售的新房台湖銀河灣之外，1月底剛拿地的通州台湖鎮限競地塊也值得期待下。

特別注意的是，目前通州在售的別墅項目有4個，格拉斯小鎮、融創千章墅、V7九間堂、首開緹香墅，這是東西城樓市所不具備的頂級居住產品。

對比東西城，通州的居住形態更多，住宅、公寓、別墅等，對於追求居住和生活品質的人來說，通州的選擇空間更大，價格門檻更低。

04

方便，東西城離哪都不算遠

對於上班族來說，住得近特別重要。通州的房子更適合工作在東邊的人，但東西城就更加包容，因為住在央區到哪上班都不算太遠。而且，北京東西城的公共交通密集程度可對標日本東京了，非常便捷。

再說日常生活，步行就能到達所有日常的配套商場、超市、電影院、飯館等。就連三甲醫院都離家很近，家中有老人這點非常重要。

隨著副中心的遷入，通州的配套也跟著三連跳，在交通、教育、醫療、商業上也加大投入且已經初見成效，但和東西城相比還差得遠。

05

潛力，通州更大

通州像是一個20歲充滿活力的小夥子，而東西城更像是一個40歲的成功人士，誰的後勁更足非常明顯。

一直處於雙限購的通州，它的潛力和爆發力一直被嚴格的政策封印著，醫院、教育、交通、商業都還在落實階段。通州會越來越好這是毋庸置疑的，未來到底能有多好，給了人們無限遐想空間，而這些成長的空間就會一步步被房價所印證。

成熟的東西城已經處於發展的飽和期，成熟會帶來生活便利和繁華之外，已經預支區域房價生長的空間，未來東西城的房價只能趨於平緩，很難再有新的突破。

06

買哪兒還需結合自身情況

買房，區域是個必選題，買哪有時候比買什麼還重要。當然，徐老師建議一切還需結合自身情況，簡單來說已經上有老下有小的家庭優先選擇東西城，而單身或者剛新婚的年輕夫妻首選通州。未來的通州是北京的一匹黑馬，但年輕的你還需要陪跑一段時日。

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