今天公司的说明会有一组客人预订了一间商办, 害我好眼红, 这么好赚的产品, 快拿出来跟

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在曼谷商办后市可期 文章中, 我提到了曼谷商办的现况以及未来发展现况, 今天想来介绍

目前主推的SSP Tower 2, 因为改变了游戏规则, 我相信未来会有更多人对这个案子有兴趣

SSP Tower在泰国共有3栋, 据公司的泰国华侨所说, 当年SSP Tower可是家喻户晓的办公大

楼, 接下来就要提到他如何的"不败"了, 首先要提到的是商办通常是大面积的, 在建物完成时就

已经把隔间做好, 承租方通常很难再分割出售, 所以在只有资金雄厚的投资客或大公司才买得起,

其中又以寿险业最爱买办公室, 依照台湾金管会的说法, 寿险业是不能炒房的, 原则上都只能购

买已经兴建好的大楼而且要以出租为主, 有趣的是金管会开出的条件是2.875%的投报率, 有部

分寿险公司却回应投报率太高, 要求降低...

 

再来看SSP Tower 2这个案子, 为什么说他是一个不败的投资, 首先在五年的合约里你所拿的毛

报率是每年7.5%(6% net), 光投报率就是台湾的两倍多, 再者, 资产管理公司提的另一个诱人的条件就是,

五年合约到期后再以当时购买的原价买回, 也就是说你跟本不用担心她的房价跌会吃掉你租金

的收益, 即使是20年的老楼, 即使他楼塌了, 管理公司就是要付你每年7%的租金收益

 

第二个不败的条件是他的产权持份可以多人共同持有, 刚刚有提到办公室面积大, 即使她每平

米单价低, 总价还是一笔不小的数目, 因此管理公司很聪明地将产权分拆成四分, 个别出售产

权, 而这在泰国法律是被允许的, 举例1,000万的办公室, 你只需付250万, 而享有7.5%趴的租金

收益, 也就是每个月15,625元的月租金, 相当不错的投报率, 当然我们会有个疑问就是, 我买

的办公室承租的出去吗, 给各位的答案是不论这间办公室租不租得出去, 管理公司, 还是要给

你租金收益, 合约都会写的明明白白

 

第三个不败的条件是, 赚了租金报酬也钻了装潢, 店面以及办公室都一样, 办公室(店铺)的装

潢都是由承租方负担, 今天我的承租方不租了, 我也不用还要重新装潢来吸引租客, 比起套房

出租三不五时修个马桶, 换个灯泡要省时省力多了

 

最后我想提的是他的涨幅空间, 有客人跟我说空提那一个区相当破旧, 房价一直以来好像也没

涨多少, 我的解释是, 没错, 这里不是吸引观光客的旅游胜地或度假天堂, 有的是低矮的房子

破旧的传统市场, 我也不想编织太美的梦说这里会有如何如何的发展性, 那我就从历史数据来

分析好了, 这时又要请出CBRE大神了 XD, 下面的表格说明了从2000年到2016年(预估)曼谷

办公室的供给量, 可以看出这些年间, 办公室的供给上升地非常缓慢, 渐渐地要跟不上承租需求

了, 而预计到2016年, 整体商办的空置率将会降到历史新低的5%!!! 事实上从1997年金融风

暴后, 曼谷的住房供给就高出商办许多, 好的地点都拿来盖住家了, 自然就没有多余的土地盖办

公大楼, 再加上东盟 泛亚铁路等题材, 所以他会涨价吗, 基本上涨幅空间是相当令人期待的啰!!

     

 

   

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亚瑟刘

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