今日上午，禪城法院召開物業糾紛案件座談會，發佈《2016-2018年度物業案件審判白皮書》。《白皮書》分析禪城近三年物業糾紛案件的特點、熱點難點等，其中顯示，2016年-2018年，該院共受理物業糾紛案件1622件，佔涉房地產案的四分之一。其中，物業服務合同糾紛、業主撤銷權糾紛爲兩大物業案件糾紛類型。值得注意的是，因新舊物業交接引發的糾紛越發嚴重。

　　近3年受理房地產糾紛案6699件

　　物業糾紛佔四分之一

　　據介紹，至2019年3月，禪城區在冊物業服務企業212家，其中區內136家，區外物業服務企業到禪城區設立分支機構從事物業管理的76家。至2019年3月，禪城區物業服務企業在管項目約438個，其中住宅項目307個，非住宅項目131個，新建住宅基本實現物業管理。而在管項目中，有效運作業委會的有95個，佔在管住宅項目的30.9%。

　　從案件數量上看，近3年，禪城法院共受理涉房地產糾紛案件6699件，其中物業糾紛案件共1622件，約佔房產案件總量的四分之一，成爲房產案件的主要類型之一。而從案件處理方式和效果上看，近3年禪城法院物業案件調解、撤訴、按撤訴處理共814件，調撤率爲50.2%。

　　禪城法院民四庭相關負責人表示，“物業案件絕大多數是因物業服務合同履行產生的糾紛，尤其是追繳物業費糾紛。”從案由來看，在1622件案件中，物業服務合同糾紛爲1578件，業主撤銷權糾紛爲26件，其他案由18件。

　　新舊物業交接糾紛比重增加

　　《白皮書》顯示，物業服務合同糾紛、業主撤銷權糾紛，爲兩大物業案件糾紛類型。《白皮書》指出，除傳統的物業服務企業追討物業費的合同糾紛案件外，涉物業新型案件不斷出現，如新舊物業交接、酬金制模式下業主起訴物業公司要求審計、業委會要求物業公司審計賬目、交付經營性收入、物業服務糾紛與名譽權糾紛交叉等，審理難度增加。

　　“經分析近三年收案數據，因新舊物業交接引發的糾紛越發集中顯重。”禪城法院民四庭相關負責人還表示，由於新舊物業服務企業更換涉及小區業主的整體利益，爭論較大，加之社會法治進步、業主維權積極性提高，在新舊物業交接糾紛產生後，通過司法訴訟途徑解決成爲目前常用方式。

　　而對此的調判難度增加。原因主要在，缺乏相關的程序規範性標準。同時，當前禪城各物業管理區域，並無有效的收益資產管理機制，基本模式均爲物業服務企業自行管理。而政府預防監管介入程度有限，多在糾紛發生後介入。另外，糾紛解決機制單一。

　　建議

　　業主：注重證據的收集保存，理性維權

　　《白皮書》爲物業服務企業及業主提供法律風險提示及建議。對於業主而言，《白皮書》建議，強化法律意識，準確區分業主專屬權益和小區公共利益，注重證據的收集保存；遇到涉物業糾紛時應冷靜處理，可要求相關政府部門協調處理，也可理性訴訟。同時，積極成立業主委員會，支持業主委員會職權的行使，避免在小區公共利益受損時遭遇訴訟主體困難。

　　物業：明確自身定位，轉變管理理念

　　對物業服務企業，《白皮書》建議物業服務企業應明確自身定位，其並非管理企業，而是主動提供物業服務，轉變管理理念。應着力提升服務質量，按照物業服務合同約定內容，避免爲縮減物業成本開支而降低服務質量。

　　政府：提前介入和指導規範業委會選舉

　　《白皮書》還建議，政府部門應以黨建引領，將物業管理納入社會基層治理範圍，通過單獨建、聯合建和掛靠建等形式，強化物管公司和業委會的黨建工作，構建社區黨組織、業委會和物管公司三駕共驅的良好局面。同時，提前介入和指導規範業委會選舉、新舊物業公司交接等重大事項，完善區、鎮（街）、居（村）三級物業管理糾紛指導和調解體系，建立物業糾紛多元化解決機制。

　　新舊物業交接：制定規範性程序標準

　　針對新舊物業交接，《白皮書》指出，該類問題重點是要制定規範性程序標準文件。包括業主大會、業主委員會設立及選舉規範；制定選聘物業服務企業流程規範，如對物業服務企業的競選方式、物業服務企業准入門檻予以明確規定，對候選、入選的物業服務企業資質、管理方式等制定強制公示制度，建設異議反饋平臺，編制小區物業服務格式合同版本；倡導建立小區資產收益聯合共管機制，建立小區財會登記公示機制。

　　案例

　　1、物業服務存在明顯瑕疵，物業費適當減免

　　某花園物業公司起訴業主，要求其支付物業費。被告辯稱，原告提供的物業服務存在重大瑕疵，管理費應減免。

　　禪城法院經現場勘查，發現涉案小區正門門禁卡損壞後沒有修復，導致不需要門禁卡即可隨意進出，後門需憑門禁卡進出，但未設有保安亭，亦無保安巡查，保安室雖有錄像監控但後門的監控損壞缺失。此外，部分業主舉證證明財物曾被偷竊。據此，禪城法院認定該物業服務企業在在小區的安全保障方面明顯管理不到位，存在重大瑕疵，最終判決物業費酌定減少5%。

　　2、物業公司在應當退場時不退場，損失由物業服務企業自行承擔

　　2018年2月6日，禪城法院審理某物業管理有限公司訴某業主拖欠物業管理費系列案件。經查，該物業公司並未依法定程序進入錦隆花園提供物業服務，且在區住房城鄉建設和水利局、業委會通知其退場時仍拒絕退場，拒絕與新物業公司進行交接手續，在僵持時雙方均報警，但該物業公司仍然拒絕退場，堅持繼續提供物業服務。

　　經審理，該院依法確認該物業公司在應當退場時不退場應視爲其單方行爲，由此產生的損失由其自行承擔，即業主依法無需再承擔其應退場後的物業管理費。

　　物業案件審判問答

　　1、物業服務企業不具備相應的物業服務資質，是否影響合同效力？

　　答：物業服務企業不具備物業服務資質，物業服務合同應爲有效。根據《中華人民共和國物權法》第八十一條規定，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。可見，物業服務企業是否具備物業服務企業資質，並非我國法律認定物業服務合同效力的依據。

　　2、業主在收樓後，能否以房屋存在質量問題爲由拒絕支付物業服務費？

　　答：不能。房屋質量問題屬於業主與開發商的房屋買賣合同履行過程中產生的法律問題，而物業服務費發生在業主與物業服務企業的物業服務合同關係中，兩者屬於不同的法律關係，業主不得以房屋質量問題對抗其根據物業服務合同應給付的物業服務費。

　　物業服務企業一般是對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、安保、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理，業主或實際使用人在無有效證據證明因物業服務企業對上述部位、項目管理不善導致其私有房屋受損的情形下，不能以房屋質量問題對抗其支付物業服務費的合同義務。

　　3、業主或物業使用人房屋財產被盜，物業服務企業是否需要承擔責任？

　　答：對於該類型案件，應考慮物業服務企業是否盡到安全保障義務，根據其過錯程度確定其應否承擔賠償責任及責任的比例如何。首先，應審查物業服務合同中約定物業服務企業應如何履行安全保障義務及應採取何種措施。其次，審查在業主財物失竊期間，物業服務企業是否盡到安全保障義務。在該類型案件中，還涉及如何認定業主的財物損失範圍。

　　採寫：南都記者劉軍豔 通訊員 李允玲 肖華