台湾最贵商办宝座换人坐！台北市信义计划区顶级办公大楼「南山广场」甫于今年六月启用，不仅以每坪月租金五千元超越台北一○一大楼，且出租率近九成，「在商办市场一片不景气中异军突起，甚至带动信义计划区商办租金上扬。」戴德梁行研究顾问部协理薛惠珍说。

 

时间先回到二◯一二年七月，南山人寿以二百六十八‧八亿余元打败国泰人寿，拿下世贸二馆（南山广场土地前身）五十年地上权开发案，当年是润泰集团旗下润成投资公司入主南山首度出手投资不动产，也一举写下保险公司天价投资不动产新纪录。

 

天价拿下五十年地上权的土地，扣除设计、申请建照、施工等时间，可出租时间最多只有四十五年。由于取得成本不菲，又要符合寿险业投资商办二‧三四五％的投报率规定，非得开出高额租金不可，市场接受度仍是未知数，均挑战南山人寿不动产投资部门。

 

1.南山广场访客管理系统可做到无人化管理。

2.第1家进驻的德事商务中心，引进多项智能系统，包括光电玻璃。

 

策略一》携手日本三菱地所

引进最先进技术与设备

 

由于基地腹地大，为了打造顶级商办规格，南山广场与日本三菱地所合作，采用国际绿建筑及建筑科技最高标准共同规画兴建。

 

「三菱地所的严谨程度超乎想像，这也是工程进度可以如期完成的关键。」南山人寿主管透露，三菱规画过很多日本超高楼层商办，在建筑设计及工法上，注入多项最先进的技术与设备，例如，南山广场的双层电梯就将门禁管制结合「智慧分配乘车控制系统」。在上班、中午用餐的尖峰运输时间，将前往相同楼层的乘客，分配到同一电梯车厢，不但节省能源消耗，也可缩短等待电梯的时间。

 

策略二》采绿建筑最高标准

符合跨国企业挑选关键

 

有了三菱地所加持后，南山广场决定以「绿建筑」作为凸显品牌形象的主战场。

 

「商办大楼是否符合绿建筑标准，绝对是目前跨国企业第一优先考虑条件。」商用不动产顾问公司世邦魏理仕集团（CBRE）台湾区董事总经理朱幸儿分析，愈来愈多外商公司重视企业社会责任（CSR），进驻符合绿建筑标章的大楼可替品牌加分。

 

南山广场的办公空间全面采用LED灯具，并配置散光板，达成办公区域照明需要，并降低灯具发热量、减少空调能耗。此外，都市建筑能源消耗最大的是空调，若要为室内引入优美的景观和自然光线，南山广场在主要办公使用空间楼层，设置了垂直与水平遮阳，同时采用灰色Low-E 复层玻璃；顶层景观餐厅则采用全透明玻璃，搭配自动控制的百叶，白天可达遮蔽九◯％以上的效果。

 

更重要的是，南山广场室内空间设有「二氧化碳浓度侦测感知器」，并于各层阳台装设与台积电同等级的新鲜空气引进设备。只要二氧化碳浓度超过九○○ppm，就会自动输送新鲜空气，让在其中的上班族，保持头脑清醒、工作更有效率。租户德勤财顾总经理范有伟指出，「别小看这一项小设计，许多会议就因为有这项贴心的装置，让与会人员可以在预定的时间内圆满达成共识。」

 

 

策略三》提供免费设施

每层必备淋浴、暖气、哺乳室

 

「以前淋浴间、暖气只是商办的附带设备之一，但南山广场四十八楼每层都有。」最近入驻的德事商务中心台湾总经理林沛欣说，随著乐活意识抬头，愈来愈多企业员工习惯骑Ubike上班，上班之前可以冲澡，也可以让终日奔波的商务人士有个喘息空间。此外，为了营造友善职场环境，每个楼层都预留哺乳室空间，也大受企业租户欢迎。

 

南山广场提供租户这些看似不起眼的免费设施，果然吸引到不少跨国企业青睐，包括勤业众信会计师事务所、台湾电通、路透、常在国际法律事务所、德事商务中心、罗氏药厂、玉山银行、贝莱德投信和爱普生（EPSON）等都已与南山签约陆续迁入中，使得南山广场出租率达九成，是近年台北市顶级商办少见的成绩。

 

南山广场逆势创造高租金的故事证明，顶级商办要冲出高租金，绝非靠豪华装潢取胜，在租金与出租率间达到完美平衡的关键，靠的是提供贴心而完善的设施，才能掳获顶级客户的心。

 

南山广场

投资兴建：南山人寿

基地面积：5300坪

楼层高度：地上48层、地下 5层

完工时间：2017年底

购物广场进驻：
台日合资微风南山广场（atre、PRADA、blue bottle咖啡）

商办租户进驻：
勤业众信会计师事务所（8个楼层）、电通安吉斯集团（5个楼层）、玉山银行贵宾理财中心、贝莱德投信、爱普生

特色：台北市第2高楼