文|凱風

　　沒有永遠擴張的城市，也沒有永遠只漲不跌的神話。

　　01

　　這個城市房價只有白菜價

　　近日，網傳黑龍江鶴崗市房價已低至一套46平米的住房總價16000元，摺合一平方米348元，而某小區一套320平的複式高層只要15萬。在當地，警察招錄，送一套房加一輛車。

　　在安居客上，鶴崗市出現大量均價不足1000元的二手房，一套房子總價不到10萬，買不到北上深的半個衛生間。

　　房價只有幾百元，聽起來確實很誇張。

　　事實上，黑龍江鶴崗均價幾百元的房子，一般都是建設標準較低的棚改住房，商品房價格還要高一些。據媒體報道，目前鶴崗市中心的二手商品房價格在2000元/平左右，部分在售商品房約爲3000-4000元/平。

　　即便如此，這裏的房價也遠遠低於全國平均水平，這樣的價格也明顯不正常。

　　要知道，2018全國商品房均價高達8736元，這一價格是全國平均房價數據，既包括一二線，也包括三四五線，既有北上廣深，也有偏遠縣城。

　　一線城市早已突破5萬的天際，二線城市大多數也超過2萬，即便是縣城，房價破萬的也比比皆是，爲何有城市的房價反而回到了五年前甚至十多年前的水平？

　　三四線城市的房價崩塌，是個例還是普案，對於全國的樓市有何警示？

　　02

　　房價爲何會崩塌？

　　一週前，發改委在《2019年新型城鎮化建設重點任務》中，首次公開提及“收縮型城市”。

　　發改委表示，收縮型中小城市要瘦身強體，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。

　　鶴崗，正是收縮型城市的典型代表。

　　鶴崗是典型的資源型城市。早年煤礦經濟相當發達，煤礦資源助推鶴崗從鎮升級到縣再升級到地級市。在十多年前，無論是GDP增速，還是居民福利，鶴崗都遙遙領先於大多數西部縣城。

　　因資源而生，同樣因資源枯竭而衰退。2011年，鶴崗被列爲全國第三批資源枯竭型城市。自此，鶴崗經濟一蹶不振，人口持續外流。

　　2012年，鶴崗市GDP達到358.24億的頂峯之後，就一路下滑，到2017年，鶴崗市GDP收縮爲282.9億元。五年時間，GDP總量減少了21%。

　　相比於經濟收縮，人口外流更加嚴重。鶴崗2010年人口爲109.1萬，2017年爲100.95萬，七年時間，戶籍人口少了9.85萬，少了接近1/10的人口。

　　在這100萬人口中，60歲以上的老齡人口占比高達22.4%，屬於深度老齡化城市。在全國，這一比例是17.33%。

　　從收入上看，鶴崗也明顯低於全國平均水平。2017年，鶴崗城鎮常住居民人均可支配收入21370元，而全國數據是36396元，鶴崗人均收入僅爲全國平均水平的59.7%。

　　經濟衰退，產業收縮，人口減少，老齡化人口增多，加上收入過低，房價自然難以得到維持。

　　03

　　人口流失的嚴重後果

　　甘肅玉門老城區，比鶴崗有過之而無不及。

　　如果說鶴崗的房子還能賣出白菜價，那麼玉門老城區的房子連白菜價都不如。在玉門老城，一套房子連一萬元都要不了，就是這樣也賣不出去，大量房屋被空置，無人問津。

　　玉門與鶴崗同樣，都是資源型城市，也是資源枯竭型城市。而全國共有69個資源枯竭型城市，大部分集中於東北地區，有的城市轉型順利，有的城市發展艱難。

　　鶴崗與玉門都屬於後一種。

　　鶴崗因煤炭而興，玉門則是因石油而興，這裏曾經是“鐵人”王進喜的家鄉。但近年來，隨着石油資源枯竭，玉門經濟增速受到影響。

　　數據顯示，2010～2015年間, 玉門市市區人口密度的變化率爲-19.11%;人均GDP的變化率爲-26.96%;建成區面積的變化率高達-61.59%;城市收縮現象非常明顯。

　　更關鍵的是，隨着玉門城區搬遷，老城徹底陷入低谷。在玉門老城，巔峯時期，一度聚集了13萬人，目前常住人口已經不足3萬人。

　　人少而房多，大量房子只能空置，房價自然難以維持。

　　比房屋空置更尷尬的是，即便降價，也無人接盤，大量商品住宅最終只能淪爲“廢墟”。

　　04

　　哪些城市在收縮？

　　黑龍江鶴崗、甘肅玉門只是收縮型城市的兩個代表。

　　在《官方首提“收縮型城市”，這些三四線城市要小心了》一文中，凱風君引用了三組研究圖表，來展現中國的收縮型城市的分佈。

　　一是根據清華大學建築學院特別研究員龍瀛的研究，在2000年到2010年間，中國有180個城市的人口在流失，三分之一的國土人口密度在下降。

　　二是首都經濟貿易大學吳康副教授的研究顯示，2007~2016年間，中國有84座城市出現了“收縮”。這些城市都經歷了連續3年或者3年以上的常住人口減少。

　　一般而言，常住人口連續3年以上持續流失且缺乏迴流的城市，均可被視爲收縮型城市。這一過程，如果伴隨着人均GDP減少、財政收入下滑、城市建成區面積縮小，那麼問題更加嚴重。

　　根據龍瀛的研究，這些城市在過去經歷着明顯的人口流失和城市收縮。字體越大，人口流失就越嚴重。

　　05

　　沒有人，房子什麼都不是

　　資源枯竭型城市房價的崩塌，再一次說明了簡單不過的道理：沒有了人，什麼價格都維持不了。

　　強大如美國底特律，曾經令人心目神往的汽車之城，在經濟危機和汽車產業危機之下，同樣不得不面臨人口外流和房價崩塌的結局，何況一些小的資源型城市？

　　更讓人擔憂的是，城市收縮，不侷限於資源型枯竭城市，一些並非以資源爲主導的城市同樣在面臨收縮，比如東北的一些重工業城市、西部的一些偏遠小城市，都屬此類。

　　當經濟衰退與人口外流疊加而至，連既有的城市基礎設施都無法維持，更不用說房地產這種過度依靠人口和資金的產業。

　　所以，發改委明確要求收縮型城市“縮身強體”，是再明顯不過的信號。城市不一定永葆青春，城市規劃也不可能永遠擴張，房價不一定永遠都會漲，要接受城市收縮的現實。

　　未來，在收縮型城市，人口流失，土地指標和財政補貼必然要隨之減少，收縮城市想要再玩大建新區和土地財政的遊戲，恐怕行不通了。