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　　是的，按照二少哥的吩咐，歸心似箭的一姐還是要壓下過年回家無比激動的心情，再去綠博做一個實地探盤。前兩天在某論壇上看到還有網友在問南龍湖和綠博兩者哪個發展前景更好，對於這個問題其實我們不能一棒子打死，要區分來看。

　　南龍湖目前來看顯然配套更成熟，居住氛圍濃厚，並且還有大學城這股龐大年輕人口支撐以及已經通車多年的地鐵加持，對於剛需來說如果資金有限，選擇南龍湖自然不錯。但是南龍湖目前最大的問題就是太鋼了，環境差，人員組成較爲複雜，如果你在南龍湖實地走一圈相信會有更多的親身感受。

　　而中牟綠博定位就是國家級文化創意產業園區，旅遊和文化是它的核心。所以這裏未來的居住環境會比南龍湖好很多，並且人口組成也會更加純粹。問題就是目前人口入住較少，生活配套欠缺，沒有已經通車的地鐵，所以這裏目前來看更適合投資一些。當然剛需也不是不可以考慮，基本的生活配套樓盤一般都會提供，但是前提是家庭要有車，這樣後期隴海路高架東延也會方便很多。

　　上一篇盤點綠博的文章下有粉絲留言希望二少到綠博做一個探盤，看看香溪郡和蘭喬聖菲怎麼樣了，這不，今天一姐給大家帶來剛出爐的實地探盤分析，另外還有大家關注度較高的金科天籟城。

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　　康橋香溪郡

　　價格：均價11000元/㎡

　　裝修情況：毛坯

　　戶型：90-182平米

　　容積率：1.96

　　綠化率：35%

　　車位：1:1.5

　　總戶數：312

　　物業費：2.7~5元/㎡/月

　　物業：河南新康橋物業服務有限公司

　　開發商：鄭州博雅置業有限公司

　　地址：鄭開大道與廣惠街交匯處西北角

　　動態：5號院預計2020年底交房，3號院預計2021年中交房。高層在售，建面90-182平米，均價11000-12400元/平米，具體一房一價。洋房在售，建面127-176平米，價格23000-25000元/平米，具體一房一價。

　　點評：1、項目總佔地約500畝，目前在售的5號線佔地124畝，共規劃17棟高層建築。主力戶型91－142㎡，目前剩餘房源不多。3號院佔地約58畝，規劃5棟高層、6棟洋房。

　　2、交通方面北邊有平安大道，不過東西兩邊還沒有打通；南邊有鄭開大道，東邊有廣惠街，自駕的話還是很方便的。公共交通方面平安大道規劃有地鐵12號線。

　　寶興路

　　售樓部周邊配套商業街

　　3、配套方面售樓部周邊配建有商業街，預計項目交房入住之後這些配套商業纔會投入使用。除此之外寶興路上還有一些臨時商業，小飯館、超市啥的可以滿足工人的日常生活需求。教育方面6號院和5號院之間規劃有中小學用地；醫療方面6號院的西邊規劃有一塊醫療用地。

　　4、戶型方面99平的三房三開間朝南，通透性較好，動靜分區，但是衛生間沒有乾溼分離；128平的戶型一個次臥門正對客廳，隱私性較差，不過這個次臥帶有一個陽臺，但是和廚房相連給人感覺怪怪的。

　　128平

　　5、綜合來說康橋香溪郡產品設計不錯，品牌有保證，周邊距離規劃中的地鐵很近，交通便利，剛需可以考慮。

　　萬科蘭喬聖菲

　　價格：均價11000元/㎡

　　裝修情況：簡裝

　　戶型：150㎡、170㎡

　　容積率：1.65

　　綠化率：35%

　　車位：1:1

　　總戶數：1433

　　物業費：2.8元/㎡/月

　　物業：武漢市萬科物業服務有限公司鄭州分公司

　　開發商：鄭州萬科榮成房地產開發有限公司

　　地址：綠博大道與廣惠街交會處200米路南

　　動態：高層少量房源在售中，在售樓棟爲34#、35#、36#、37#，均價範圍爲10300-11800元/㎡，房源包含建面150㎡、170㎡四房。預計2019年底交房。

　　點評：1、萬科蘭喬聖菲總佔地439畝，第一批地塊287畝，該地塊分爲東西兩個。該項目是萬科在鄭州打造的第一個別墅項目，屬於萬科的TOP系產品。

　　2、交通方面北臨鄭汴物流通道，西邊是廣惠街；公共交通方面鄭汴物流通道規劃有地鐵8號線，距離廣惠街站非常近。

　　項目東邊等待拆遷的村莊

　　3、配套方面社區內部規劃有中小學，其他生活配套周邊基本沒有，旁邊有個即將拆遷的村莊，目前還有少量村民居住。景觀方面東邊緊鄰鄭汴中央公園，如果買的東地塊高層，到時候還可以直接俯瞰整個公園美景。

　　4、戶型150平的南北通透，兩臥朝南，門口的臥室上衛生間比較麻煩一些；170平的這個戶型動靜分區，主臥帶有大開間落地窗，南邊的次臥陽臺與客廳相連，觀景效果更好。

　　150平

　　170平

　　5、目前萬科蘭喬聖菲剩餘房源不多，估計就那麼幾套了，周邊生活配套匱乏，南邊還有大面積安置房，後期周邊的居住環境會受到一定影響。

　　金科天籟城

　　價格：均價11000元/㎡

　　裝修情況：毛坯

　　戶型：106-210㎡

　　容積率：2.49

　　綠化率：35%

　　車位：1:1.15

　　總戶數：1220

　　物業費：2.8~3.5元/㎡/月

　　物業：金科物業服務集團有限公司河南分公司

　　開發商：河南中建錦倫置業有限公司

　　地址：鄭開大道與錦榮路交匯處向南100米路東

　　動態：在售房源建面約106-210㎡，三房、四房在售中，高層和洋房在售，高層均價約11000元/㎡，洋房均價約13000-21000元/㎡，具體一房一價。

　　點評：1、項目佔地約100畝，分爲東西兩個地塊，西地塊約68畝，規劃了9棟洋房4棟高層，總戶數共818戶；東地塊32畝，規劃5棟洋房，2棟高層，總戶數爲402戶。

　　2、交通方面金科天籟城距離規劃中的地鐵8號線1.6公里左右，距離規劃中的12、19號線也都在2公里以內，未來可以享受到地鐵帶來的便利。同時西側900米是鄭開城際綠博園站，從這裏出發到東站13分鐘，到機場37分鐘。自駕的話可以選擇北邊的鄭開大道和南邊的鄭汴物流通道，也很方便。

　　3、配套方面項目北邊規劃有兩塊商業用地，也就是建業J18的商業地塊，另外該商業地塊的對面東北方向就是海寧皮革城；東側一路之隔是伯利恆外語學校。雖然說目前來看項目周邊配套一般，但是周邊大盤明盤扎堆，預計三年左右達到“能住”的標準還是不成問題的，並且算下來交房+裝修+空置，剛好要三年的時間的了。

　　4、戶型方面整體來說設計的還不錯，最小面積105平的戶型方正，動靜分區，通透性也不錯，衛生間乾溼分離，三開間朝南，建議剛需或者投資可以重點關注這個戶型。

　　5、綜合來說，金科天籟城的位置更好一些，靠近綠博園、方特，周邊大盤雲集，各種配套成熟的也會相對快一些。並且目前價位較低，對於投資或者想在綠博置業的剛需客戶可以重點關注該項目。

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　　三個項目，康橋香溪郡的優勢是距離規劃中的12號線地鐵很近，產品設計不錯，品質相對來說有保障。但是性價比偏低，並且一姐看平安大道和廣惠街還有高架以及高壓線，這個大家在購房的時候可以自己實地看一下。

　　萬科蘭喬聖菲目前剩餘的房源不多，也都是大戶型，如果想選擇小戶型的話可能就要找別人轉讓的房源了。其次周邊安置房較多，後期居住氛圍會有一定影響。

　　金科天籟城最大優勢就是性價比高，周邊大盤雲集，這樣大量商品房扎堆的話各種配套成熟也會相對快一些。產品設計也不錯，不足的是距離規劃中的地鐵可能會有一些距離，但是不影響後期使用，對於自住或者投資客戶都比較適合。

　　其實，現在我們回過頭來看，就會發現綠博片區的房價相比前兩年已經出現了明顯的下調，當然這一切都是和目前綠博的配套、人口以及整個鄭州樓市下行有一定關係。很明顯這對於手裏有閒錢的投資客而言，是一個入場的好機會，有不少漏可以撿。正如某大V說的那樣，由於“特殊”原因在2019年綠博的房價必然會得到止跌，甚至是一定的回升。