導 讀

　　企業對業績增長表現得信心十足，但投資上仍然保持理性和謹慎。

　　研究員 / 謝楊春 吳嘉茗

　　在經濟形勢整體表現較爲緊張的2018年，不少上市房企仍交出了令人滿意的成績單。在2019年市場整體平穩運行的共識下，房企一方面對自身業績增長表現得信心十足，另一方面投資上仍然保持理性和謹慎。

　　過半企業銷售目標提升20%以上

　　促銷售是房企2019年主旋律

　　從業績發佈會的表態來看，鑑於2018年下半年市場疲軟，上市企業對2019年市場的普遍預測都以平穩運行爲主，行業將維持整合態勢，2019年集中度會繼續上升。

　　對於政策預期，因城施策、分城調控是多數房企共識。其中華潤、旭輝等企業表示對政策放寬有所期待。此外，不少企業都認爲2019年適合深耕成熟區域。例如富力對大灣區、首創對環京區域，未來區域市場分化還會持續。

　　整體平穩、分化加劇，意味着2019年是競爭更加激烈的一年。從業績會提出的銷售目標而言，儘管認爲市場整體平穩，但都對自身的業績信心十足。由此可見，促銷售將會是房企在2019年的主旋律。

　　克而瑞統計的25家典型企業中，有半數銷售目標同比漲幅在20%以上。其中中駿2019年銷售目標爲700億元，同比增幅高達36%，這與過去兩年中駿大規模拿地不無關係；即便是受制於海南房地產市場的嚴格調控的雅居樂，2019年目標增幅也達到10%。

　　值得一提的是，龍頭房企並未對業績增長提出更快要求。TOP3房企萬科、恆大和碧桂園中僅有恆大提出2019年銷售目標6000億元，同比上升9%，另外兩家均未提出銷售目標。反而萬科的回款目標有所下降。對於規模已經達到5000億以上的特大型房企來說，2019年目標的考量仍然較爲謹慎。

　　投資態度謹慎

　　未來聚焦二線和長三角、粵港澳

　　投資拿地方面，企業的態度還是以“保守”、“謹慎”作爲關鍵字，謹慎的態度主要體現在兩個方面。

　　一是對於未佈局的城市和區域不會輕易進駐，新城表示將會深耕現有區域、弘陽也表示會持續深耕長三角區域，鮮有房企表示要大肆拓展，與前兩年“走出去”的戰略形成明顯對比。

　　二是企業的納儲力度維持不變，將會較爲嚴格地按照既定拿地銷售比來安排土儲資金，如龍光、陽光城分別表示會維持0.5的拿地銷售比、按照回款的55%進行拿地，拿地的計劃性有所增強。而向來“勇猛”的融創也表示2019年拿地會非常小心。

　　謹慎的預期來自市場的不確定性，尤其是三四線市場熱度急劇衰退。另外，在房住不炒的大基調下，未來售價大幅提升的可能性不高。

　　謹慎投資也並不代表房企在土儲方面完全停滯，只是投資區域會更加加聚焦。一方面是從三四線重新聚焦至二線。中樑、陽光城、中駿、雅居樂等企業都明確提出迴歸一二線。從1-2月份百強房企新增土儲建面有47%分佈於二線城市也可見一斑。

　　另一方面是有規劃利好、發展成熟的長三角、珠三角以及區域內優質三線城市受到較多關注。此外中西部核心二線城市發展迅速，市場潛力和土儲供應力度都很大，也是上市房企關注的重點區域，這一點從珠海等部分粵港澳城市近期市場熱度攀升，合肥、蘇州、杭州等長三角土地市場回暖也可以印證。

　　結合房企土儲分佈區域情況來看，基本上典型上市房企均已經在長三角、珠三角完成一定程度的佈局，時代中國、奧園、龍光、雅居樂等都是深度佈局廣東省內的企業，能很大程度享受到本輪粵港澳大灣區戰略的利好，而旭輝、新城等企業起源於長三角區域，已經在過去一輪市場上升中享受到長三角城市的紅利輻射。

　　總體而言，從上市房企的業績發佈會中，大家都認爲2019年市場整體會較平穩的運行，行業發展的增速會有所下降，但同時又都對自身企業的業績增長表現得信心十足，可見2019年將是行業集中度更加上行、企業之間競爭更加激烈的一年。

　　戰略方向上，可以看出2019年較多企業在納儲方面態度仍舊比較謹慎的，對此類企業而言2019年的首要工作不是擴張規模，而是繼續深耕，在保持已有市場份額的基礎上進行拓展。在穩定運行的市場環境下要應對更加激烈的行業競爭，建議企業一方面可以從多元化業務方面尋求突破口，另一方面可以從產品打磨方面提升口碑、增強自身的溢價能力。

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