文/ 王婷

導語：小目標掙一個億的首富王健林，已經成為了過去，曾經在房地產行業叱吒風雲的萬達，如今也逐漸轉型脫掉房企的外衣，其背後究竟有什麼原因，王健林的“小目標”達到了嗎？

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萬達的 “小目標”實現了嗎？

自從2015年王健林宣佈萬達轉型開始，到2017年大量去槓桿、降負債，徹底變身“輕資產”以來，不少投資者都很好奇，如今的萬達現狀究竟如何？

1月12日，萬達集團2018年年會在青島召開，會上公佈了萬達集團2018年經營業績。2018年萬達集團以成本法計算企業資產6257.3億元，因為資產轉讓因素，同比下降11.5%；收入實際實現2512.7億元，因將其中已簽訂轉讓協議、但未完成轉讓的部分項目所產生的370億元收入從年度計劃及統計中減去，萬達集團2018年收入為2142.8億元，完成年計劃的101.6%，同比下降5.7%。其中服務業收入1609億元，佔總收入的75.1%。

在內地經濟下行壓力增大形勢下，萬達集團如今已經實現年初預定的各項指標，4個產業集團均完成年度任務，在商管、文化、地產、金融四大板塊中，2018年萬達商管集團收入376.億元，完成計劃的101%，同比增長25.9%；萬達文化集團收入692.4億元，完成年計劃的101.3%，同比增長9.2%；萬達地產集團收入540.2億元，完成年計劃105.8%，同比減少34.9%；萬達金融集團收入433.6億元，完成年計劃的101%，同比增長28.6%。總的來看，在2018年，萬達集團的服務業收入1609億元，佔集團總收入的75.1%。也就是說，萬達的服務業收入已達到房地產收入的3倍，而房地產收入佔比不到四分之一。

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徹底剝離房產業務

4年前萬達集團提出的全面轉型現代服務業，2018年，我們可以看到轉型見到了明顯效果。

數據顯示，在2018年開業的萬達廣場中，輕資產已達19個。新發展的58個萬達廣場中，輕資產達50個。王健林表示，從2019年起，開業的輕資產廣場將超過一半，以後的佔比也將越來越高，也許幾年以後開業項目全部都是輕資產。新開業的酒店也全部是委託管理的輕資產。

在萬達的年會上王還健林表示，今年要完全剝離所有房地產業務，一平方公尺房地產開發也不能有，成為徹底的商業管理運營企業。萬達從房地產開發幹起，最終完全剝離房地產開發不禁讓人感嘆，萬達的轉型決心實在是轉的太徹底了。

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為何不做房企？

萬達為乜要從房地產轉型？為乜否定自己已經成熟、做得不錯的商業模式？為乜折騰自己？這是大多數人心中的疑問。

實際上，反觀內地的房產市場，商業歷史上從沒有一個行業，像今天內地房地產這樣，擁有如此多銷售額以千億級計的公司。就是在其他任何國家去回溯不同時代的統治型行業——石油、礦產、鐵路、汽車，甚至互聯網，也極為罕見。而克而瑞房企銷售榜披露：2018年的千億房企數量已經達到了30家。而行業龍頭萬科首度突破千億規模，也只是8年前的事情——萬科今天的銷售額已是當年的6倍。

然而達到千億規模也並不是一件好事，雖然對於銀行來說，千億是一個加分項，但是在這種態勢下，房企若想實現逆勢擴張，肯定需要更大的投入，承擔更高的風險。一些新晉千億房企或準千億房企，由於這兩年擴張較快，從2018年下半年已經開始感受到壓力了。

這種高估，導致負債變成一把懸掛在房企頭上的達摩克利斯之劍。數據顯示，13家新晉千億房企至少有11家資產負債率超過70%，其中中南建設、正榮地產、陽光城等3家的資產負債率超過85%。按照行業慣例，70%是資產負債率的警戒線，目前來看，擴容的這部分千億房企幾乎都徘徊於警戒線之上。

其實2018年下半年開始，房企融資壓力越來越大，在第三季度達到最頂峯。大部分房企都採取借新還舊的方式，但那段時間新債借不來，老債急着要償還，房企的資金一下子就周轉不過來。因此現金為王，這在地產行業中更為明顯。在融資趨緊的背景下，現金流直接決定一家房企的生死。

由此一來，也不難理解為何萬達會火急火燎的趕着轉型瘦身，畢竟在今天的市場環境背景下，流動性變得尤為重要。

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王健林新的“小目標”

“給自己定個小目標，掙他一個億”，王健林“一個小目標”的豪言壯語好似就發生在昨天，但這其實是5年前的事了。

在萬達的年會上，王健林又再次制定了一個新的“小目標”：2019年，萬達集團計劃收入2326億元。並且表示從明年開始，每年開業計劃要有富餘量，至少增加10%，確保每年不低於50個廣場開業。

2018年，萬達出售76家酒店、13個文旅項目，這對於王健林來說，無疑好比是在自己身上割肉。曾經的內地首富似乎一夜之間變成了內地“首負”，甚至不得不變賣家產還錢，到了今年，萬達還在出清自己的資產。剝離了地產項目的萬達真正的做到了王健林口中的“輕資產”，雖然不知道王健林當初預想的萬達是不是這樣轉型，但是現在的萬達真的和地產項目說再見了。而在新的一年，除了繼續輕資產化之外，王健林還首次提出了“正式全面進軍大健康產業，明確萬達大健康將以頂級醫院為核心，綜合醫葯、康養、商業、培訓多種產業為一體，走創新健康產業新模式。

對萬達而言，2018年是轉型發展的關鍵一年，甚至可以用“斷腕”來形容。在2019年萬達還將繼續轉成轉身最後一步，曾經無比輝煌的萬達是否又能成功王者歸來呢？

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