年後的杭州樓市，正在進入“一個樓市熱點+一次熱鬧土拍”，交織進行的奇特節奏。

先是沁園漲價，隨後第一次土拍，良渚新城勾莊地價，首次突破2萬。

緊接着，西湖國際城迎來了單盤第三次“萬人搖”，1.5%的中籤率，也創下了搖號以來的最低紀錄。

之後的3月4日，開年第二場宅地出讓，江蘇中南以樓面價27531元/㎡，強勢競得艮北宅地，溢價率高達42.8%。

地價雖未突破前高，但也相差不遠了。

沒過幾天，紅盤華夏四季，迎來了首次“萬人搖”。還有天都城的中籤率，低至3%。

結果，3月20日的土拍更狂熱。不僅勾莊地價再破新高，閒林宅地更出現了久違的“封頂+自持”。

新房和土地，互爲因果，互有影響 ，構成了3月火熱的樓市。

前天，大江東的龍湖·江與城，又火了一把——價格微漲600，卻創造了更低的中籤率，僅2.86%。

而今天，杭州也將迎來一場重量級土拍。

蕭山和餘杭將推出5宗涉宅用地，總出讓面積235435㎡，約353.15畝，總體量465706㎡，分別位於市北、九喬、塘棲，和戴村。

不知道這一次，土地市場又會有什麼樣的驚人表現？

土拍結果，將以留言置頂方式公佈。

PART 1

從區位看，市北地塊的位置，非常出彩。

雖然屬於市北板塊，但卻是靠近濱江的市北西單元，且地塊又在單元西側，緊鄰風情大道。

同時，直線距地鐵7號線（在建）建設四路站，不到1公里。

西靠濱江區政府，北接奧體，在供應乏力的背景下，市北西自然成了兩地需求外溢的首選地。這也是翡翠之星，賣成超級爆款的重要原因。

今天出讓的地塊，就在翡翠之星東側，一路之隔。

地塊出讓面積30580㎡，容積率2.5，建築面積76450㎡。地塊配套服務用房（含配套商業）建築面積，不超過10%，限高80米。

起價131494萬元，起始樓面價17200元/㎡；上限價格196994萬元，封頂樓面價25768元/㎡。

衡量地塊能否封頂成交，主要看兩大指標。

第一個是板塊地價水平。去年5月21日，招商以封頂樓面價25796元/㎡、自持4%，拿下的市北西宅地（需配建幼兒園、小學等），就在今天地塊南側約600米。

再往前，就是翡翠之星，土地成交於2017年9月11日，封頂樓面價24991元/㎡，自持21%。

考慮自持、配建等因素，若以地價水平作爲對比，封頂可能性極大。

若最終封頂，根據通用方式：毛坯保本價=（實際樓面價x1.1+建安成本）/0.88，可得出地塊毛坯保本價爲36187元/㎡。

再剔除車位收益，毛坯保本價，只需32287元/㎡。

這時候，就涉及到了第二個參照對象：板塊限價水平。

已清盤的翡翠之星，高層3萬6，洋房近4萬（裝標4500）。可以看到，剔除精裝後，售價水平和保本房價（結果相對偏高），相差並不大。

所以，綜合考慮包括行情在內的所有因素，地塊封頂的可能性，還是挺高的。

PART 2

九喬地塊，東側一路之隔，緊挨着綠地合景璞麗東方。

地塊體量很大，東至友愛路、南至三衛路、西至杭喬路、北至科偉路。出讓面積74876㎡，容積率2.2，可建面積有164727.2㎡，比璞麗東方多近2.5萬㎡。

地塊優勢很明顯：形狀方正，無公租房配建要求，距離地鐵1號線喬司南站直線約800米。

往南跨過德勝快速路就是九堡，但跟德勝快速路、東湖高架隔着一定距離，受高架影響有限。

但總價不便宜，起拍價263564萬，樓面起價16000元/㎡；上限價格395064萬，封頂樓面價23983元/㎡。

那麼，地塊最終成交價會是多少？

最近的參照物，是一路之隔的璞麗東方。去年5月，璞麗東方最後3幢房源開盤，高層均價23000元/㎡；洋房均價27200元/㎡。

剔除3000元/㎡裝標，毛坯均價20000-24200元/㎡。

假設以洋房24200元/㎡的售價倒推，理論上可以測算出，九喬地塊房企能接受的溢價率極限。

建安成本按3500元/㎡計，按行業內常用的保本價算法，樓面價爲16178元/㎡。此時，溢價率僅1.1%。

但璞麗東方開售時，正是杭州限價最嚴時期。最後3幢房源開盤，216套房源，3138組客戶登記，中籤率不到7%。可見售價是低於市場預期的。

況且，地塊清盤將近1年，價格參照可以說已經失靈。而且，九喬地塊起拍價就比璞麗東方貴了4000元/㎡。

二手商品房方面，往北1.4公里有復地連城國際，前兩天剛成交了一套，不到2萬3；往南1.2公里是九堡泊林印象，價格就貴了，成交價3萬6。

另一個參照物是金地玖峯匯，就在九喬地塊往西約1.5公里。玖峯匯洋房均價不到3萬4，扣除3500元/㎡精裝，毛坯均價3萬。

若以這個價格測算，九喬地塊樓面價20818元/㎡，溢價率能達到30%。

或許有人說，玖峯匯是江乾區，九喬地塊是餘杭區，兩者本身就存在價差。的確如此，但具體價差多少才合理，每家房企考量不同。

這也是九喬地塊留給大家的懸念。如若溢價率超過30%，說明房企很看好這宗地甚至這個板塊。但別忘了一點，地塊容積率2.2，能做小高層、洋房、疊墅三重產品。

像玖峯匯疊墅毛坯賣4萬1，相比高層，多了1萬1的價差。

若是房企大膽些，拍出超預期的高價，也不是不能理解。畢竟，地理優勢在啊。

PART 3

相比九喬地塊，塘棲宅地的體量就小太多了。

出讓面積23682㎡，容積率2.0，可建面積47364㎡。同樣價格也便宜，起拍價33155萬，樓面起價7000元/㎡；上限價格49655萬，封頂樓面價10484元/㎡。

但地塊需配建5%的公租房，按3000元/㎡計算，成本需710萬。

這麼一來，地塊實際樓面起價爲7526元/㎡；實際封頂樓面價11193元/㎡。

不過，即便拍到封頂價，實際樓面價也就比去年4月，招商拿下的雍瀾府地塊，貴了159元/㎡。

地塊東至文苑路、南至運溪路、西至沙目港、北至綠蔭街。就在貝利棲溪公館東側，塘棲第三中學西側。

位置很好，往北1.1公里就到廣濟橋。

兩年前，春風江南里最後幾套住宅清盤後，塘棲便再無新盤可售。直到最近，隨塘領出新的預售證，塘棲纔有新的供應。

隨塘容積率1.2，全是低密洋房跟合院。最近申領的是洋房預售證，均價22844元/㎡，扣除3500元/㎡精裝，毛坯均價19344元/㎡。

今天這塊地容積率2.0，可規劃洋房，但應該還是以高層爲主。

我們之前統計過，洋房跟高層的價差在1:1.2，換句話說，這塊地未來的毛坯售價差不多是16120元/㎡。

此時，樓面價差不多是9714元/㎡。折算到溢價率上，差不多是29%。

因爲塘棲已經兩年多沒有新盤入市，過往的價格體系早已翻篇。究竟現在被市場接受的價格體系是多少，還要看隨塘的表現。

據瞭解，目前已有多家房企參拍，像去年進駐塘棲的招商，也可能會參加。但從過往拍地情況看，大概率不會封頂。

PART 4

因爲地理位置的關係（義橋往南約8公里），剩餘2宗戴村宅地的熱度，應該不會太高。

但從地塊本身看，還是非常不錯的。

比如，5號戴村鎮仙女湖宅地，東至七都溪，南、西、北至自然山體，容積率低至1.1，絕對少見的低密寶地。

地塊出讓面積20242㎡，建築面積22266㎡。配套服務用房建築面積，不大於地上建築面積的10%。

起價13359萬元，起始樓面價6000元/㎡；上限價格19959萬元，封頂樓面價8964元/㎡。

而6號戴村恆大路宅地，不僅臨近戴村鎮政府，周邊還有多所學校，包括蕭山第六中學、戴村鎮永興中心小學，和戴村鎮初級中學等。

此外，地塊東側緊挨着銀泰雲南城投戴村地塊。據悉，該項目將打造一個集購物、休閒、娛樂、餐飲於一體的杭州南部商貿中心，初步計劃2022年建成開業。

地塊出讓面積86055㎡，容積率1.8，建築面積154899㎡。

起價85194萬元，起始樓面價5500元/㎡；上限價格127594萬元，封頂樓面價8237元/㎡。

但地塊有不少附加要求，如配建1所幼兒園，以及8860㎡公租房。

開年後，杭州土地市場，明顯進入了快速推地節奏。緊接着的4月2日，主城區又有2宗涉宅用地推出，分別位於祥符和三塘。

而在4月，目前已確定出讓的土地，就包括艮北、望江、三裏亭、筧橋，和金沙湖等熱門板塊。

這些土地最終成交價的高低，將很大程度左右今年的行情走勢。

▍觀點·問答·導購·土地·市場

C E N G L O U · C H I N A

▍推薦收藏·2019購房指南

C E N G L O U · C H I N A

- End -

文∣麥格/江公子

編輯∣二叔