年報系列點評之三十

銷售規模大幅增長72.2%，完成全年銷售目標，營收略有下降，但經營性物業步入成熟期。

克而瑞研究中心 朱一鳴、汪慧

2018年合景泰富預售金額655億元，同比增長72.2%，順利完成全年銷售目標。從全年的預售額貢獻來看，30%來自粵港澳大灣區，45%來自長三角區域。儘管銷售規模高速增長，但營收同比下滑35.2%。營業收入下降的主要原因一方面是因爲2018年合景泰富出售廣州星輝廣場Ⅰ寫字樓是以股權轉讓形式交易，其收益反映在其他收入，該項交易對價未反映在報表收入；另一方面是由於報告期內合作項目交付較多，未反映在並表交付面積中。此外，總資產、淨資產、淨利潤等核心規模指標取得穩定增長。從多元化的角度來看，企業更名之後，合景泰富更聚焦在多業態業務上。同時推進購物中心、酒店、寫字樓、長租公寓四大經營業務板塊協同發展，有助於維持未來存量時代，企業在行業內的競爭優勢。

業績：銷售大幅增長72.2%

完成全年銷售目標

2018年，合景泰富預售655億元，同比增長72.2%，超額完成全年650億銷售目標；平均銷售價格約爲16500元/平方米，同比持平。報告期內，在政策調控持續影響下，合景泰富依舊保持了高增速，實現規模的量級躍遷，主要是一方面穩住了推盤節奏，保證了供貨量，全年共推出重慶譽峯、徐州香悅四季、台州臨海天峻等30個全新項目，另一方面2017年新進城市重慶、徐州、台州表現亮眼，推動了業績增長。

和銷售大幅增長形成對比的是，2018年營業收入同比下降35.2%，原因主要有以下兩點：因爲2018年合景泰富出售廣州星輝廣場Ⅰ寫字樓是以股權轉讓形式交易，其收益反映在其他收入，該項交易對價未反映在報表收入；另一方面是是由於報告期內合作項目交付較多，未反映在並表交付面積中。

從業績區域分佈來看，目前在售80個項目中，超7成分佈在粵港澳大灣區及長三角區域，佔比分別達30%、45%。

2019年合景泰富目標銷售850億元，同比增長29.8%。全年可售貨值達1500億元，其中粵港澳大灣區佔37%，長三角區域佔35%，總計約90%的可售貨值集中在一二線城市。粵港澳大灣區規劃的發佈無疑將刺激區域房地產需求的增長，爲房企帶來巨大的市場空間；而長三角區域一直以來都是房地產發展重點區域，特別是一二線城市今年市場預期看好，存在一定的機會。在可觀的市場前景和充足的貨源保證下，有望順利完成全年目標。

投資：深耕粵港澳大灣區及長三角區域

收併購爲主要方式

報告期內，合景泰富堅持深耕粵港澳大灣區及長三角兩大核心區域，聚焦一二線城市發展，採取以收併購爲主、招拍掛爲輔的投資策略，低成本擴充土地儲備。

年內新增38個項目，新增權益建面爲414萬平方米，平均成本爲5400元/平方米；其中成功收購了位於北京、深圳、惠州等極具發展潛力的項目，收購及合作項目面積佔新增土儲約達80%。

充分把握大灣區建設帶來的機遇和人口紅利，合景泰富在灣區內的項目已經覆蓋廣州、深圳、香港、佛山、中山、東莞、惠州、江門、肇慶等多個城市，大灣區總可售貨值超2000億元，其中廣州、深圳、香港、佛山的總可售貨值分別爲900億元、300億元、450億元和500億元。

同時，除在公開市場及通過收併購擴大在粵港澳大灣區的土地儲備，合景泰富還積極參與舊城改造，在廣州已簽約6箇舊村改造項目，預計首批最快推售時間爲2021年，將爲其提供高利潤率保障。此外，合景泰富在廣州和深圳還有多個在談的舊村及舊廠改造項目，預計未來可售建築面積超過1000萬平方米。

截至2018年年末，合景泰富共擁有136個項目，分佈於中國內地及香港共36個城市，權益建築面積達1,658萬平方米。而截至今年3月，合景泰富權益土地儲備達1700多萬平方米，平均成本4700元/平方米（不含香港），總可售貨值4500億元，土儲足夠滿足未來三到五年的發展所需。相對於銷售規模擴張速度來說，近兩年合景泰富的拿地態度相對謹慎，土地投資力度和拿地增速有放緩趨勢。另外，目前合景泰富還有一些舊改項目，處於開發投資階段，並且成本回收週期會比較長，這對於企業資金和投資效率也會產生一定的影響。

財務：債務結構有所優化

負債率維持行業低位

按權益合併收入225.94億元，同比增9.2%。毛利率下降2個百分點至32.8%。旗下物業開發、物業投資、酒店營運及物業管理四大業務板塊的收入分別約爲60.6億元、3.8億元、4.7億元、5.7億元。

期內毛利率爲32.8%，相比2017年下降2個百分點；按權益合併毛利約爲80.2億元，同比增長5.6%，按權益合併核心毛利率35.5%，下滑1.2個百分點；年內實現淨利潤41.5億元，同比增加9.2%；淨利率爲55%，同比大幅上升18.8個百分點；按權益合併淨利潤率爲18.4%；公司擁有人應占利潤40.35億元，同比增加11.5%；核心利潤達38.1億元，同比增加8.2%。同時，董事會建議派發截至2018年12月31日止年度之末期股息每股人民幣31分，連同2018年中期派息每股人民幣25分，全年派息共人民幣56分，同比增長36.6%，佔核心利潤的46.5%。

現金流充足，淨負債降至64.8%。截至2018年年末，合景泰富總有息負債爲777.8億元，包括銀行及其他貸款297.8億元，優先票據205.0億元、境內公司債券271.8億元及應付融資租賃3.2億元，淨負債比率爲64.8%，較2017年末下降3.1個百分點，有所改善；從負債結構看，合景泰富一年內到期債務約爲173.6億，佔總債務的22.3%；長短債務比爲3.5，由於短期債務增加較高，長短債結構調整較大；報告期末持有現金流566.8億元，同比增加40%，現金短債比爲3.3，短期內償債壓力較小。

戰略：完成更名多業態板塊協同並進

2018年8月，合景泰富公告集團正式更名爲“合景泰富集團控股有限公司”，確立了多元化發展路徑。在夯實地產業務的基礎上，推進購物中心、酒店、寫字樓、長租公寓業務板塊協同發展，2018年權益經營性收入達16.29億元，同比增長29%。

購物中心：報告期內，旗下商場品牌摩方、悠方分別於北京、蘇州、成都、廣州盛大開業。上半年開業的蘇州悠方、成都悠方，自開業運營以來，進駐品牌、商業氛圍漸趨成熟，出租率均達 90% 以上。下半年隨着北京摩方、廣州譽山國際悠方開業，全國性商業佈局日趨完善。目前已開業的六個購物中心， 2019 年計劃開業兩個購物中心，將爲租金收入提供穩健保證， 未來兩年將迎來快速增長期。

酒店：2018年蘇州萬怡、蘇州高鐵北站木蓮莊兩家酒店相繼開業。截至2018年底，旗下已開業酒店9家。2019年，合景泰富將通過輕資產擴張模式，運營並推廣自營品牌木蓮莊酒店，或將落子深圳、武漢、 西安等城市，賦予自營品牌木蓮莊新的發展活力。未來，通過木蓮莊酒店品牌實現連鎖加盟及品牌輸出模式，從而壯大品牌價值及市場影響力。

寫字樓：目前，合景泰富位於廣州、上海、成都、南寧等一線及強二線城市的核心區域燈多座寫字樓並已投入運營使用，租金收入將爲集團帶來穩定的現金流入。

長租公寓：合景泰富在長租公寓佈局與發展中主要採用輕、 重資產相結合的方式，並針對不同的細分市場，設計了譽舍、 昕舍、陸舍三大品牌。2018年可以說是合景泰富長租公寓板塊的發展元年，報告期內，已在廣州、佛山、 北京、上海、南京、蘇州進行試點運營。

在多元化發展路徑下，隨着經營性持有物業的增加，通過有效運營爲企業帶來穩定的現金流，但對企業的經營管理效率也會提出更高的要求，在規模增長同時，如何提質增效是合景泰富的重要命題。

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