買房子，有很多坑。就以售樓處裏的沙盤爲例，很多沙盤簡直是背影殺手：從後面看曲線動人，從前面看卻慘不忍睹。

今天，有小夥伴們向我們諮詢：聽說正榮悅棠府的沙盤中少了一棟樓？

這是怎麼回事？買房子的過程中，怎麼避免被開發商的沙盤陷阱？

準備買房的小夥伴們切記：買房之前，一定要查看各個樓盤的工程規劃圖，並重點關注換熱站、垃圾回收站、車庫出入口等敏感設施的位置，以及樓高、樓間距，並據此測算其採光情況。

1

四棟住宅

中間一棟商務辦公樓？

正榮悅棠府，在濟南新東站片區，具體位置如下圖：

有小夥伴們向我們反映，該項目售樓處的沙盤裏少了一棟樓。果真如此？爲什麼會這樣的呢？

來看項目沙盤：

放眼一看：項目只有4棟高樓，周圍還有一些商。

實際情況呢？大家留意沙盤中間那個玻璃房。那個看似兩三層建築的房子，實際上是高層，而且還是商務辦公性質！

這個項目的真正效果圖，是這樣的：

開發商標示的那個小玻璃房，實際是上圖中的S1號樓，體量不小。

2

負面影響

擋光並影響整體居住氛圍

前文說了，S1號樓是商務辦公性質，它對小區未來居住環境影響有多大？

先看一下該項目的建築指標：

項目地上容積率是3.17，屬於密度比較高的地塊；地上最大建築面積是7.3萬平方米，其中住宅是4.56萬平方米,商業商務是2.62萬平方米，另外還有一些配套用房。

也就是說，該地塊商業商務（包括辦公及底商）的建築面積，是住宅的57%以上，這個比例還是很高的。

這麼多的商業商務產品，可能會讓小區的整體居住環境有些嘈雜。

另外，留意這個S1號樓的樓高：16層，總高度爲52.65米。

根據我們以前給大家說的計算方式（

詳情點這裏

），這個高度在冬至日當天中午12點，可以在北側投下的陰影長度可達91米。而S1號樓距離北側3號樓的距離是44.9米，這將大大影響北側樓宇採光情況。

而實際上，這棟商務辦公樓北側的1、3號樓，都有一些日照時間達不到住宅標準的房子，即大寒日日照時間小於2小時。

我們要提醒大家，大寒日並不是冬天裏太陽最低的日子，冬至日纔是！

如果大寒日的日照時間都不足2小時，那就意味着，這樣的房子在冬天裏幾乎是看不到太陽的，以至於這樣的房子不能稱之爲標準住宅。

3

如何才能不被忽悠？

一圖搞定！！！

買房子，怎麼才能不被開發商的沙盤所迷惑？

只記住一點就可以，那就是一定要看工程規劃圖！

不要信開發商的沙盤和說辭，也不要相信媒體的一面之詞！唯一可靠的，就是你自己去查看工程規劃圖！

以上我們引用的圖片，除了售樓處的沙盤圖，其餘全部來自項目工程規劃圖！

看項目工程規劃圖，要重點看這麼幾個方面。

第一，總體佈局。

項目總共有幾棟樓，高度都是多少；有無底商，位置在哪兒；項目出入口在哪兒，車庫出入口在哪兒。

以正榮悅棠府爲例，它有5棟高層建築，其中有4棟是住宅。

項目地塊較小，總共有7個出入口，包括兩個消防出入口，兩個出庫出入口，一個步行出入口，一個車行出入口，還有一個辦公出入口。

其次，要看項目內的一些公共服務設施的位置。來看悅棠府的公共設施：

大家可以按照標號在規劃圖上找相關設施的位置。

大家尤其應該留意的是公廁、換熱站、垃圾回收點等設施的位置。

其三，樓間距及日照情況。

工程規劃圖會公示那些日照達不到居住標準的房源。但對買房人來說，這遠遠是不夠。

大家還要根據工程規劃圖裏公示的樓高、樓間距來自行測算各棟樓宇的擋光情況，具體測算方法可以參考我們以前的文章（詳情點這裏）。

有些小夥伴可能會問，工程規劃圖這麼好，但從哪裏查呢？

工程規劃圖通常在兩個地方公示：規劃局網站，項目工地附近。如果這兩個途徑你都找不到，也可以試着諮詢規劃部門或者向開發商索要。

——全文完——

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