传统商贸中心产生的不利因素，使得部分人对金牛区多少怀有“偏见”，此次这49.9亩地9750元/㎡的起拍价虽然让业内外有所预期，但不少人内心仍在“打鼓”：金牛区的土地账到底怎么算？拿地值不值得出手？最终，近40家房企用不断举牌展示了对金牛区的“偏爱”，也一举扭转了更多人此前的“偏见”。

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　　从看不起到买不起

　　房企抢滩金牛区在想什么？

　　“偏见：传统的城北“脏乱差”，城市空间布局乱，金牛区的发展速度相比其它城区显慢，房地产投资缺少明确的方向指引。”

　　事实并非如此，单就土拍而言，金牛区的“火热”其实有先例。2018年12月11日，金牛区凤凰山单石桥地块拍卖，当场有30余人观战、10家房企竞拍，持续近一个半小时，在竞价70轮后，最终由旭辉以10100 元/㎡的成交楼面价竞得，溢价率16%。（详情点击

　　锐理土拍|10100元/㎡！旭辉总价13.8亿斩获三环内102.8亩地

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　　锐理君全程直播了这两场土拍，当时就有不少同行直呼“看不懂”，更有人频频发问——金牛区凭什么这么火？

　　业界充满疑惑甚至顾虑毫不奇怪，虽然是主城五区之一，金牛区的争议从来就与他的发展紧密相随：

　　一方面，金牛区近几年的土地释放规模有限，房地产开发建设需要更加系统化；

　　另一方面，作为传统的商贸重地，金牛区的产业虽持续升级，但固有的传统甚至地段产业标签给人留下了“刻板印象”。

　　金牛区为什么突然“火”了？在3月12日茶店子土拍现场，锐理君与部分房企投拓负责人当面交换了意见，来自拿地一线的观点很好地解答了大家的疑惑：

　　第一，无论是为了站稳市场还是扩大品牌影响力，2019年房企回归主城拿地是主流。这一观点与锐理数据年前的调研结果相吻合——2018年12月，锐理针对30多家品牌房企进行过一轮市场调研，95%的房企在谈及2019年的拿地指向时均表示：回归主城。

　　第二，传统主城五区中，金牛区土储量最大，回归主城拿地关注金牛是必然选择。锐理数据统计显示，2018年金牛区土地成交面积为327亩，位列主城五区第二，但成交总金额36.8亿元，吸金能力最强。据了解，金牛区2019年拟供地有上千亩，对于房企来说，在金牛区抢下“第一棒”将有更多在主城占位的机会。

　　第三，经济实力决定了金牛的发展潜能，也是房企投资选择的重要指标。据悉，金牛区在2017年正式迈入“千亿俱乐部”，2018年完成地区生产总值1196.9亿元、同比增长7.8%，经济总量连续29年居五城区第一。

　　第四，金牛区面积虽大，但各大片区的发展重心很明确，不同房企结合自身优势能够定向匹配。从锐理君的调研来看，金牛区规划了“两轴两廊、一核三城”的空间发展格局，在生态、产业方面也突出错位发展，展示了不一样的“雄风”：

　　人民北路城市发展功能轴与金牛天府大道文化景观轴，撑起了金牛区的基本骨架，确立了从中心到外围的发展路径；

　　金牛活力绿廊、锦江生态绿廊，既强调拉动各片区的交流与融合，又立足提升整个区域的品相；

　　人北中央商务区提出打造TOD“枢纽型商业商务中心”，环交大智慧城强调知识经济，国宾高科新城拓展新经济产业，北部新城着力发展现代商贸服务业，通过发达的经济和高度互补的产业，金牛区为房企拿地进驻注入了信心。

　　金牛区已形成“两轴两廊、一核三城”的城市空间发展格局

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　　交通环境产业赋能

　　房企开发喜提N多利好

　　“偏见：作为成都传统最集中的物流批发中心和货运中心，金牛区交通堵塞、面貌老旧、环境和配套没跟上。”

　　改变正在进行。轨道交通（尤其TOD）、生态环境、产业打造将是判断下阶段成都各区域宜业宜居的三大“硬核”指标。锐理君以这三个指标对位发现：“赋能”一词用在当前的金牛区再贴切不过。

　　TOD赋能

　　近万亩土地位于轨道交通沿线

　　更多人或许还不清楚，金牛区规划的轨道交通数量多达17条、轨道站点104个、轨道里程117.4千米。相较于其它区域仅10条以下的地铁线路规划，金牛区在交通方面称得上“强势”，这也为后期房地产市场开发搭建了宽平台。

　　预计到2020年，区域内将有7条运营线路、8条规划线路，营运里程56公里、开通站点52个，将成为五城区中轨道交通运营里程最长、开通站点最多的城区。

　　金牛区地铁线路（含规划）分布图

　　这里不得不提到TOD。2019年是成都轨道交通加速成网的关键之年，也是TOD综合开发起势之年。

　　在金牛茶花片区，成都首个将公园、地铁、商场多个资源空间形成串联的TOD项目——龙湖西宸天街已经开业，它既能与地铁7号线茶店子站无缝对接，还在地下设计有通道，与一街之隔的新金牛公园相连。

　　此外，2月28日召开的成都市TOD商业发展大会上，金牛区政府还与相关企业签署了金牛区木综厂项目和龙湖上城天街项目。

　　需要关注的重点是，作为中心城区典型的“轨道交通引领城市发展”的优质区域，金牛区下阶段的土地资源开发将大多围绕轨道交通展开。相关资料显示，金牛区可利用的土地资源中，有近万亩位于轨道交通沿线，他们先天自带的“地铁物业”光环，值得房企重点关注。

　　不信？3月12日拍卖出17200元/㎡价格的49.9亩地，就位于茶花片区，龙湖西宸天街项目对面。轨道交通和TOD的赋能作用，不言而喻。

　　环境赋能

　　生态建设与人文品质双提升

　　由于历史原因，尤其是区域内传统业态复杂，金牛区的环境一直是个大问题，但从锐理君连日的走访来看，地产人其实没有必要太纠结，如今的金牛区，城市界面和整体形象已经实现了蜕变，而且还在持续更新。

　　据悉，为了打造美丽宜居公园城区，金牛区在生态建设方面下了苦功夫。

　　2018年，熊猫绿道、毗河·沐龙湾绿道投用，新增绿道88.7公里；高标准实施新金牛公园、府河摄影公园建设，生态供给显著增加。

　　2019年，金牛区还将启动人北中央公园、迎桂湖等城市公园建设。如今，金牛区有公园绿地129处，环城生态区规划三级绿道体系共949km，人均公园绿地面积达12.94㎡，自然和生态环境在主城五区中名列前茅。

　　但更让锐理君觉得有价值的是金牛区在人文环境上所做的提升。

　　2018年，位于金牛区的凤凰山体育中心顺利开工，凤凰山音乐公园也主体完工，全新的城市地标正在加速成型。以此为基础，金牛区将引入音乐节，打造金牛音乐品牌；还能积极承办国内重大赛事，塑造金牛赛事品牌，这也契合成都市“三城三都”的总体战略部署。

　　这种从“面子”到“里子”的整体环境升级，对未来房地产开发而言，当属绝对利好。

　　成都凤凰山体育中心预计2022年竣工投用

　　产业赋能

　　构建“1+3”都市型现代产业体系

　　城市的升级，一切根源还是人的发展，而产业被看做是聚合人的最佳载体。在成都突出“高质量发展”的背景下，金牛区构建了“1+3”的都市型现代产业体系（以总部经济为龙头，现代都市工业、现代商贸商务业、科技创新服务业三大主导产业）。

　　锐理君研判其整个产业体系获悉，在塑造现代商贸商务品牌上，金牛区重视积极培育新型业态，优化产业空间布局及载体建设，持续推进传统商贸业提档升级，推动传统商贸大区向现代商贸区跃升转变。

　　这一转变带来的效果已经显现。

　　2018年，成都国际商贸城正式获批成为全国第四批“市场采购贸易方式试点”市场，实现西部零的突破。在此政策红利下，金牛区将成为成都乃至全省对外开放贸易的新载体新窗口。

　　轨交+环境+产业持续赋能下，3月12日的土拍注定是金牛区的一次新起点。锐理君获悉，2019年，金牛区“一核三城”内将有大规模土地集中上市。

　　@房企们，做好拿地的准备了吗？

　　预告：应广大读者要求，锐理君将在下期重点梳理金牛区的产业实力、投资开发价值，希望能为大家全面了解金牛区及其土地市场提供参考，敬请持续关注。

　　编辑 | qiu

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