傳統商貿中心產生的不利因素，使得部分人對金牛區多少懷有“偏見”，此次這49.9畝地9750元/㎡的起拍價雖然讓業內外有所預期，但不少人內心仍在“打鼓”：金牛區的土地賬到底怎麼算？拿地值不值得出手？最終，近40家房企用不斷舉牌展示了對金牛區的“偏愛”，也一舉扭轉了更多人此前的“偏見”。

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　　從看不起到買不起

　　房企搶灘金牛區在想什麼？

　　“偏見：傳統的城北“髒亂差”，城市空間佈局亂，金牛區的發展速度相比其它城區顯慢，房地產投資缺少明確的方向指引。”

　　事實並非如此，單就土拍而言，金牛區的“火熱”其實有先例。2018年12月11日，金牛區鳳凰山單石橋地塊拍賣，當場有30餘人觀戰、10家房企競拍，持續近一個半小時，在競價70輪後，最終由旭輝以10100 元/㎡的成交樓面價競得，溢價率16%。（詳情點擊

　　銳理土拍|10100元/㎡！旭輝總價13.8億斬獲三環內102.8畝地

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　　銳理君全程直播了這兩場土拍，當時就有不少同行直呼“看不懂”，更有人頻頻發問——金牛區憑什麼這麼火？

　　業界充滿疑惑甚至顧慮毫不奇怪，雖然是主城五區之一，金牛區的爭議從來就與他的發展緊密相隨：

　　一方面，金牛區近幾年的土地釋放規模有限，房地產開發建設需要更加系統化；

　　另一方面，作爲傳統的商貿重地，金牛區的產業雖持續升級，但固有的傳統甚至地段產業標籤給人留下了“刻板印象”。

　　金牛區爲什麼突然“火”了？在3月12日茶店子土拍現場，銳理君與部分房企投拓負責人當面交換了意見，來自拿地一線的觀點很好地解答了大家的疑惑：

　　第一，無論是爲了站穩市場還是擴大品牌影響力，2019年房企迴歸主城拿地是主流。這一觀點與銳理數據年前的調研結果相吻合——2018年12月，銳理針對30多家品牌房企進行過一輪市場調研，95%的房企在談及2019年的拿地指向時均表示：迴歸主城。

　　第二，傳統主城五區中，金牛區土儲量最大，迴歸主城拿地關注金牛是必然選擇。銳理數據統計顯示，2018年金牛區土地成交面積爲327畝，位列主城五區第二，但成交總金額36.8億元，吸金能力最強。據瞭解，金牛區2019年擬供地有上千畝，對於房企來說，在金牛區搶下“第一棒”將有更多在主城佔位的機會。

　　第三，經濟實力決定了金牛的發展潛能，也是房企投資選擇的重要指標。據悉，金牛區在2017年正式邁入“千億俱樂部”，2018年完成地區生產總值1196.9億元、同比增長7.8%，經濟總量連續29年居五城區第一。

　　第四，金牛區面積雖大，但各大片區的發展重心很明確，不同房企結合自身優勢能夠定向匹配。從銳理君的調研來看，金牛區規劃了“兩軸兩廊、一核三城”的空間發展格局，在生態、產業方面也突出錯位發展，展示了不一樣的“雄風”：

　　人民北路城市發展功能軸與金牛天府大道文化景觀軸，撐起了金牛區的基本骨架，確立了從中心到外圍的發展路徑；

　　金牛活力綠廊、錦江生態綠廊，既強調拉動各片區的交流與融合，又立足提升整個區域的品相；

　　人北中央商務區提出打造TOD“樞紐型商業商務中心”，環交大智慧城強調知識經濟，國賓高科新城拓展新經濟產業，北部新城着力發展現代商貿服務業，通過發達的經濟和高度互補的產業，金牛區爲房企拿地進駐注入了信心。

　　金牛區已形成“兩軸兩廊、一核三城”的城市空間發展格局

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　　交通環境產業賦能

　　房企開發喜提N多利好

　　“偏見：作爲成都傳統最集中的物流批發中心和貨運中心，金牛區交通堵塞、面貌老舊、環境和配套沒跟上。”

　　改變正在進行。軌道交通（尤其TOD）、生態環境、產業打造將是判斷下階段成都各區域宜業宜居的三大“硬核”指標。銳理君以這三個指標對位發現：“賦能”一詞用在當前的金牛區再貼切不過。

　　TOD賦能

　　近萬畝土地位於軌道交通沿線

　　更多人或許還不清楚，金牛區規劃的軌道交通數量多達17條、軌道站點104個、軌道里程117.4千米。相較於其它區域僅10條以下的地鐵線路規劃，金牛區在交通方面稱得上“強勢”，這也爲後期房地產市場開發搭建了寬平臺。

　　預計到2020年，區域內將有7條運營線路、8條規劃線路，營運里程56公里、開通站點52個，將成爲五城區中軌道交通運營里程最長、開通站點最多的城區。

　　金牛區地鐵線路（含規劃）分佈圖

　　這裏不得不提到TOD。2019年是成都軌道交通加速成網的關鍵之年，也是TOD綜合開發起勢之年。

　　在金牛茶花片區，成都首個將公園、地鐵、商場多個資源空間形成串聯的TOD項目——龍湖西宸天街已經開業，它既能與地鐵7號線茶店子站無縫對接，還在地下設計有通道，與一街之隔的新金牛公園相連。

　　此外，2月28日召開的成都市TOD商業發展大會上，金牛區政府還與相關企業簽署了金牛區木綜廠項目和龍湖上城天街項目。

　　需要關注的重點是，作爲中心城區典型的“軌道交通引領城市發展”的優質區域，金牛區下階段的土地資源開發將大多圍繞軌道交通展開。相關資料顯示，金牛區可利用的土地資源中，有近萬畝位於軌道交通沿線，他們先天自帶的“地鐵物業”光環，值得房企重點關注。

　　不信？3月12日拍賣出17200元/㎡價格的49.9畝地，就位於茶花片區，龍湖西宸天街項目對面。軌道交通和TOD的賦能作用，不言而喻。

　　環境賦能

　　生態建設與人文品質雙提升

　　由於歷史原因，尤其是區域內傳統業態複雜，金牛區的環境一直是個大問題，但從銳理君連日的走訪來看，地產人其實沒有必要太糾結，如今的金牛區，城市界面和整體形象已經實現了蛻變，而且還在持續更新。

　　據悉，爲了打造美麗宜居公園城區，金牛區在生態建設方面下了苦功夫。

　　2018年，熊貓綠道、毗河·沐龍灣綠道投用，新增綠道88.7公里；高標準實施新金牛公園、府河攝影公園建設，生態供給顯著增加。

　　2019年，金牛區還將啓動人北中央公園、迎桂湖等城市公園建設。如今，金牛區有公園綠地129處，環城生態區規劃三級綠道體系共949km，人均公園綠地面積達12.94㎡，自然和生態環境在主城五區中名列前茅。

　　但更讓銳理君覺得有價值的是金牛區在人文環境上所做的提升。

　　2018年，位於金牛區的鳳凰山體育中心順利開工，鳳凰山音樂公園也主體完工，全新的城市地標正在加速成型。以此爲基礎，金牛區將引入音樂節，打造金牛音樂品牌；還能積極承辦國內重大賽事，塑造金牛賽事品牌，這也契合成都市“三城三都”的總體戰略部署。

　　這種從“面子”到“裏子”的整體環境升級，對未來房地產開發而言，當屬絕對利好。

　　成都鳳凰山體育中心預計2022年竣工投用

　　產業賦能

　　構建“1+3”都市型現代產業體系

　　城市的升級，一切根源還是人的發展，而產業被看做是聚合人的最佳載體。在成都突出“高質量發展”的背景下，金牛區構建了“1+3”的都市型現代產業體系（以總部經濟爲龍頭，現代都市工業、現代商貿商務業、科技創新服務業三大主導產業）。

　　銳理君研判其整個產業體系獲悉，在塑造現代商貿商務品牌上，金牛區重視積極培育新型業態，優化產業空間佈局及載體建設，持續推進傳統商貿業提檔升級，推動傳統商貿大區向現代商貿區躍升轉變。

　　這一轉變帶來的效果已經顯現。

　　2018年，成都國際商貿城正式獲批成爲全國第四批“市場採購貿易方式試點”市場，實現西部零的突破。在此政策紅利下，金牛區將成爲成都乃至全省對外開放貿易的新載體新窗口。

　　軌交+環境+產業持續賦能下，3月12日的土拍註定是金牛區的一次新起點。銳理君獲悉，2019年，金牛區“一核三城”內將有大規模土地集中上市。

　　@房企們，做好拿地的準備了嗎？

　　預告：應廣大讀者要求，銳理君將在下期重點梳理金牛區的產業實力、投資開發價值，希望能爲大家全面瞭解金牛區及其土地市場提供參考，敬請持續關注。

　　編輯 | qiu

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