冼村臨近廣州CBD，在寸土寸金的中央商務區周邊，這塊2008年納入三舊改造的項目是廣州最爲典型的“城中村”。

　　近日上映的一部電影《風中有朵雨做的雲》引起了衆多熱議，城中村的現實生態在電影中刻畫得淋漓盡致，以冼村爲背景的拍攝地，也再度進入公衆的視野。如今，冼村中一棟棟殘破的建築物，仍插着一面面屹立不倒的紅旗，背後牽涉的是村民、開發商與政府三者之間的利益博弈。

　　隨着城市更新步伐的加快，目前冼村近八成的建築被夷爲廢墟。《中國經營報》記者在現場走訪發現，如今的冼村生態，仍有不少年過半百的村民在這裏生活。

　　早在2008年，廣州市政府宣佈對冼村、譚村等城中村進行整體改造。其中冼村計劃用3年半時間完成整體改建工作，事實上卻拖延了近10年。據官方通報顯示，截至2018年9月15日，全村已簽約房屋累計拆除1500多棟，全村拆除率超80%。

　　然而仍有不少村民堅持不簽約。“股東大會‘被’代表，回遷沒有房產證，由頭到尾都不合法。”多位村民告訴記者。此外，作爲參與冼村舊改開發的央企保利發展控股集團有限公司（600048.SH，以下簡稱“保利地產”）也並未就此出面與村民進行協商。

　　事實上，深陷僵局的城市更新並非只是個例，記者此前走訪的廣州、珠海等多個區域城市更新發現，不少項目因存在歷史遺留問題而難以推進，其中還涉及珠海市最大的城中村項目。城市規劃專家告訴記者，對於“被代表”等歷史遺留問題，開發商或政府需要出面協商，以防止出現“零和博弈”的局面。

　　走進冼村

　　根據官方發佈的信息顯示，截至2018年9月15日，冼村已簽約房屋累計拆除1500多棟，全村拆除率超80%。保利地產稱大面積的空地可以籌備建設，清理在人工拆除時剩餘的低層建築，爲後期建設創造條件。

　　事實上，在大面積空地籌備建設的現場，仍有數百戶不願搬遷的村民，面對逐步被“瓦解”的冼村，爲了防止自家房屋被“誤拆”，早在幾年前，他們都在樓頂插上了紅旗，以表明自己未簽約。《新快報》報道顯示，截至2019年3月，更新改造工作有81%的村民住宅與外單位住宅已簽約，尚有262棟村民房屋與143戶外單位住宅未簽約。

　　記者在現場發現，插上紅旗的房子數量仍不在少數。“現在沒簽約還插着紅旗的還有不少村民。”年過六旬的冼玲（化名）告訴記者。她是衆多不願簽名的村民其中一位，2018年7月，拆遷的鉤機對她家隔壁已簽約的房屋實施破拆，巨大的鉤機轟然壓下，也連累到了冼玲家的房子。“我的房子和隔壁的房子就隔着一個指縫的距離，這麼拆下來，我的房子能不受損嗎？”

　　記者跟隨冼玲來到她家的房子發現，位於一樓的廚房、廁所位置已被殘垣斷壁所堵塞，房子內部由於隔壁的破拆早已“傷痕累累”，下雨滲水的痕跡更是刺眼。“旁邊的房子拆了，我家房子都搖搖欲墜的，路也不通，你叫我這幾十歲的老人家怎麼走。”

　　在她家周圍，已經佈滿了許多殘垣斷壁的“山頭”，一名長者每天踩着地上的小塊磚頭“翻山越嶺”，已是冼村最常見的畫風，而這種“艱難”，冼玲早已習以爲常。

　　事實上，在冼村，像冼玲那樣年過花甲而又不願搬遷的老人並不在少數，記者跟隨7位老人前往其住所發現，由於隔壁房子已被拆成廢墟，她們的房屋均出現了不同程度的損毀，而她們也不得不面對保利地產涉嫌“逼遷”的局面。“我家三樓的牆，被鉤機拆除旁邊房子的時候甩了一下，把我家的牆都甩爛了，第二天他們就叫我簽約，我說你們是不是屬於逼遷。甩壞了我的牆面至今仍未修理。”另一位村民冼琪（化名）告訴記者。

　　保利地產與冼村村民有着近8年的拆遷糾葛，如今雖有不少回遷房開始封頂，但仍未撬動留守戶的簽約防線。

　　據瞭解，2011年12月9日，冼村實業公司引入保利地產作爲合作參與冼村城中村改造的企業，雙方以“村集體經濟組織爲主體進行改造，通過拍賣地塊籌集改造資金”的模式進行合作。據有關媒體報道，目前保利地產已將10億多元保證金注入資金公共監管賬戶內，另準備了25.9億元的改造資金。對此，記者發函向保利地產方面進行採訪覈實，然而截至發稿，對方並未作出回覆。

　　保利地產究竟動用多少拆遷資金尚未可知。然而，從大量村民反映來看，過渡期間的臨遷費難以保障村民的基本生活，回遷房或涉沒有房產證，這一系列問題或造成冼村“改不動”的尷尬局面。

　　搬遷之痛

　　“簽了約我們可能要在這附近租房子住，但這周圍房租又這麼貴，我怎麼租得起？”不少老人對於過渡期臨遷費標準表示擔憂。

　　不少冼村村民不願簽字，不搬遷的背後，是過渡期即便有臨遷費賠付，但對於世居冼村，在外無房的老村民而言，周邊CBD商業區高昂的地價和房租，過渡期臨遷費事實上仍“杯水車薪”。

　　據《南方日報》此前報道顯示，爲了減輕改造期間已簽約村民的生活壓力，冼村改造合作企業保利地產在原來25元/平方米/月的臨遷費補償標準的基礎上，對每棟合法產權面積在100平方米及以上的房屋，按2500元/棟/月的標準增發臨遷補貼；對每棟合法產權面積低於100平方米的房屋，按實際簽約合法面積以25元/平方米/月的標準增發，標準相較同城其他城中村改造項目要高出一截。

　　然而廣州市天河區的月租金，目前已經高達59元/平方米。根據廣州市住建委此前發佈《2018年1月廣州市房地產市場運行情況的通報》顯示，平均租金最貴的天河區的月租金均價爲59元/平方米，超過全市商業房屋的均價。

　　事實上，爲了推進冼村的拆遷簽約進展，保利地產在過渡期會對冼村村民提供安置房，然而安置房的名額數量有限。據記者在多個村民口中反覆瞭解到的情況，根據過渡期安置房分配原則，承建方廣州保利城改投資有限公司承諾對部分已簽約村民在過渡期提供安置房，但過渡期安置房分配名額，只佔簽約村民的三分之一。

　　“冼村現在簽約的有1500戶，保利地產提供的過渡期安置房名額只有500戶，過渡期安置房通過抓鬮的形式進行分配，而沒抓到鬮的就要在外面租房子住。”村民冼萍（化名）告訴記者。

　　“到處都是我們的上地，爲什麼當時不安置好我們纔開始拆遷呢？我們村很多老人家連租房都租不起。”冼萍表示無奈。

　　此外，不少村民向記者透露回遷後的房子並沒有房產證。“簽了約收了你的房子，你需要上交宅基地證，然後賠償回你的房子，但是賠償的房子沒有房產證，只有集體土地證。”

　　一位已經簽約且住進一期回遷房的村民則向記者表示，房產證可能會有，但目前仍未拿到手。“應該以後完全建好才發放房產證。”

　　“鐵三角”

　　事實上，冼村臨遷費補償標準難以承受天河區月租金的壓力，冼村早期物業租金也僅爲25元/平方米/月，而背後牽扯的是廣州早期珠江新城建設的貪腐“鐵三角”。

　　曹鑑燎，1995年任廣州市天河區沙河鎮黨委書記、鎮長，此後又曾升任天河區區長、區委書記等要職。據新華視點報道顯示，上世紀90年代，珠江新城主要是村集體和開發商聯名開發，一個出錢，一個出地。有時村裏對土地出租要價較高，開發商便“公關”曹鑑燎。曹鑑燎幫忙壓低價格促成合作。爲表“感謝”，開發商或直接向曹鑑燎、村幹部等行賄，或承諾日後按差價百分比分成。

　　公訴方指出，冼村實業有限公司原黨支部副書記、董事長冼章銘等7人在協助政府經營和管理國有土地的過程中，涉嫌收受廣州市嘉裕房地產集團、廣州市南雅房地產開發有限公司等多個開發商賄賂。涉嫌受賄最多的原黨支部副書記、副董事長盧佑醒，共收取105.4萬元人民幣、8萬元港幣及購物卡7000元。

　　由於獲得官員、村官協助，開發商得以低價拿地，讓大量黃金地段的土地被開出“白菜價”。

　　《財新週刊》報道顯示，根據冼村村民提供的資料：目前冼村共有物業47萬平方米左右，其中約35萬平方米是“反租”給開發商的。租金最低的僅有11元/平方米，最高的也只有25元/平方米。這些合同多簽訂於2002?2008年項目開發之初，起租時間則往往是2010年項目竣工之後，租賃時間一般均爲20?30年不等。

　　開發商日後獲得的租金收益令村民們心理失衡。他們就此遷怒於村幹部，認爲當年簽訂的租賃合同存在諸多不合理之處，導致村集體利益受到巨大損失。多位村民也向記者表示，對於早期的租賃合同以及股東代表大會等情況均不知情。

　　冼村村民是從2008年出版的《冼村村志》中找到維權線索的。《冼村村志》記錄：冼村村集體企業擁有可建樓房的土地330畝，可建廠房的土地130畝。此前若干年，村民們從不知道自留地具體面積有多大。

　　村民們要求公開這些物業和收入，認爲村幹部出賣了集體利益。爲此村民們常年上訪告狀，並用冼村的最後一塊土地來對抗拆遷。

　　至此，冼村貪腐“鐵三角”東窗事發。

　　制度建設也隨之啓動。2014年8月，廣州市政府審議通過《關於規範廣州市農村集體經濟組織管理的若干意見》。該文件規定：村集體重大經營合同事項簽約前要公示7日，並且須報鎮政府審批後方可簽訂。

　　然而冼村的歷史遺留問題至今仍未得到解決。

　　“被”代表的股東？

　　實際上，冼村城市更新之所以有不少村民站在拆遷的對立面，其更深層次的原因源於早年在推動城市更新股東大會決議進程並未公平、公開、公正透明地讓冼村所有股民得以盡知，而是以48位股東代表投票的形式通過並得以實施。

　　據瞭解，股東大會就“是否同意進行舊村自主改造”以及“是否同意以冼村實業有限公司作爲舊村改造的主體去辦理相關規劃、用地、施工、驗收等手續”兩個事項進行表決。

　　根據冼村實業有限公司股東代表大會的記錄顯示，會議時間是2010年2月4日下午，“參會人員有天河區城改辦範勝和局長、冼村街道辦事處蔡進書記、冼村街道辦事處張穎主任及冼村實業有限公司股東代表48人（1人請假）”。

　　根據最終表決結果顯示，到會股東一致舉手同意並獲得通過，無反對、無棄權。股東代表大會記錄後附有冼村實業有限公司股東代表大會簽到表，有48人的簽名。

　　然而據多位村民告訴記者，早年城市更新之所以順利推動，其實他們對股東大會均不知情，不少村民直言“被”代表。“我們村有800多年的歷史，現在廢墟一片，是誰造成的？冼村股東代表代表不了我們冼村村民，也不是我們選出來的，股東代表我們也沒投過票，我們對2010年冼村股東大會召開並不知情，當時的情況也沒有公示給我們。”

　　根據2009年12月31日廣州市政府印發的《廣州市人民政府關於加快推進“三舊”改造工作的意見》其中附件2《關於廣州市推進“城中村”（舊村）整治改造的實施意見》中明確規定，“城中村”全面改造專項規劃、拆遷補償安置方案和實施計劃應當充分聽取改造範圍內村民的意見，經村集體經濟組織80%以上成員同意後，由區政府報請市“三舊”改造工作領導小組審議，其中，涉及完善徵收土地手續的，須在市“三舊”改造工作領導小組審定後，報請省人民政府批准。

　　然而“充分聽取改造範圍內村民的意見”這一事項卻備受冼村村民異議。

　　事實上，由於改造工作實施不透明，冼村村民盧某、冼某等人此前也曾多次向廣州市中級人民法院、廣州市高級人民法院提起行政訴訟。根據【2014】穗中法行終字第210號、【2014】粵高法行終字第1007號等多份判決書顯示，冼村村民盧某、冼某等人曾以涉案的規劃許可行爲未經冼村80%以上的村民通過，其舊村改造的實施基礎根本不存在爲由，請求確認廣州市規劃局作出對冼村城市更新的穗規地證（2011）84號《建設用地規劃許可證》違法。

　　然而均被法院以“冼村實業有限公司於2010年2月召開股東代表大會，參會的48位股東代表一致表決同意以該公司作爲舊村自主改造的主體去辦理相關規劃、用地等手續”爲由予以駁回。

　　對此，記者致電致函保利地產、廣州市城市更新局予以覈實，然而未獲進一步回覆。

　　歷史遺留問題“解局”

　　類似於股民“被”代表的情況並非只是個例，在各地推進城鎮化的過程中，土地需求急劇膨脹，土地價格節節攀升，形成了巨大利益誘惑，而這也導致股東代表大會“被”代表的情況層出不窮。

　　記者近日從廣州、珠海等多箇舊改項目走訪所掌握的材料來看，因村民“被”代表，“村民自治”得不到公開、公平、公正地有效落實，而陷入僵局的舊改項目不在少數，其中更是囊括了號稱珠海市最大的城中村舊改項目。

　　那麼，對於因歷史遺留問題導致項目深陷僵局又該如何解決？

　　一位不願具名的專家認爲，政府方面需要出面協調解決歷史遺留問題，防止城市更新項目出現“零和博弈”的局面。“政府方面需要做協調工作，農民的利益要充分考慮，又要依法依規，不能用強制手段，對於各方利益在協商過程中作出一些讓步，這樣才能把事情辦好。”

　　此外，該專家還認爲，處理歷史遺留問題必須要有政府、村委或開發商牽頭。“要有主體牽頭協調各方利益，如果政府、村委或開發商不牽頭出面解決歷史遺留問題，城市更新的進展將會很難推進下去。”

　　另一位不願具名的專家則表示，此前的村民“被”代表是村組織的問題，隨着辦事規則越來越公開透明化，歷史遺留問題也將逐步公開、公正地得到解決。“其實現在每個城市都有城市更新局，有專業人員去管理、監督這些事，要充分考慮到當時股東大會的細節，到底有沒有進行信息公開，現在規章制度都建立了起來，只要按照公開、公正去操辦，才能談妥，在這過程中需要尊重村民的簽約意願，如果村民沒有改造意願，再好的東西他們也不會籤。”

　　事實上，隨着相關法律政策的完善，未來在各個城市的城市更新項目對開發商的確立上都會以公正、公開、透明的形式在網上平臺進行確立，對於城中村早前涉及的歷史遺留問題將破局。

　　廣東省三舊改造協會副會長羅宇告訴記者，目前政府已經有明確的政策去對此進行規劃管理，在新的城市更新項目上這些問題將不復存在。“不管是廣州還是深圳，只要涉及城中村的城市更新，都必須要上集體三資監督平臺或集體資產交易平臺進行公開招募合作伙伴，可以通過競爭性談判或者招標方式確定最終的合作開發商，在新的城市更新項目上這些問題也將不復存在。”