这是一个不进则退的时代。

　　对于房地产行业而言，尤其如此。

　　今天我们把目光投向四川本土房企蓝光，它是目前四川籍房企中规模最大的企业，没有之一。

　　它一直备受市场煎熬，又一次又一次突破，在艰难的市场环境中，逆向发展，布局全国，成为行业标杆。

　　回朔过去的一年，蓝光在极具压力的市场环境中依然取得了不错的成绩，虽然距离千亿目标仍有差距，但终归勾勒出了美好蓝图。

　　蓝光千亿目标抱憾

　　3月17日，四川蓝光发展股份有限公司发布2018年年度报告。

　　报告显示，公司业绩释放显著提速，盈利能力显著提升。报告期内，公司房地产业务销售额855.39亿元，同比增长47%；归母扣非净利润24.69亿元，同比增长84.80%；加权平均净资产收益率（扣非）19.32%，较2017年增加6.83个百分点。

　　截自蓝光BRC官微

　　这份成绩单，得益于蓝光的战略眼光和产品创新力以及良好的财务计划方案。

　　2017年蓝光提出冲刺千亿计划，以规模换取更大的市场及财务空间。

　　这是大多数二三阵营房企努力的目标。

　　然而，令人遗憾的是，以2018年业绩数据来看，无论是流量金额还是权益金额与实际报告公布数据都有不小差距，蓝光千亿目标抱憾。

　　房企的快速扩张离不开土地的收储。

　　按照蓝光的 “东进南下”、“1+3+N”战略，蓝光在2018年先后进入福州、南宁、宁波、湖州、扬州、洛阳等城市，新增土储约1496万平方米，新增货值约1800亿元。

　　截至2018年末，公司总土储约2122万平米。

　　在进入的60个城市中，二线城市成都新增一块地，广西南宁新增两块地，西安新增两块地，重庆新增两块地，苏州新增一块地，杭州新增一块地，郑州新增两块地，武汉新增一块地，天津新增两块地，福州新增两块地。其余全部为三四线城市。

　　当下中国楼市正处于调整期，三四线城市政策收紧及人口流失，给大量布局该区域的蓝光后市带来一定风险。

　　高层人事波动、负债率高企

　　伴随着快速扩张，蓝光亦经历着高层人事波动、负债率高企，纠纷不断等问题。

　　据公开资料统计2016年以来，先后有超过10名蓝光高管离职。

　　2016年，蓝光发展副董事长张志成、董事会秘书蒋黎、常务副总裁张亦农、副总裁罗庚先后离职。

　　2018年，董事和高级副总裁吕正刚、董事任东川和董事李澄宇陆续离职；8月，李高飞辞去公司董事、副总裁及董事会秘书；12月，四川蓝光和骏实业有限公司营销副总裁、常务副总裁魏开忠离职。

　　高管离职，一方面反映出蓝光所面临的发展压力，另一方蓝光内部管理混乱得以体现。

　　不稳定的团队给资本市场不确定的信息，资本亦持续看低，2018年以来，蓝光发展的股价持续低迷。

　　2018年1月13日，股价曾高达13.1元/股，在6月份之后，股价持续下挫，均低于8元/股，2019年3月25日收盘价为7.4元/股。（截至发稿日）

　　在发布2018年业绩报告时，蓝光就表示，负债率的降低是公司头等大事。

　　从2018年三季报看，截至9月30日，蓝光发展的负债总额达1087.89亿元，在A股123家上市房企中排第18位；资产负债率为81.53%，有息资产负债率42.63%。而2017年末蓝光发展的负债总额为761.94亿元，资产负债率为80%。

　　蓝光发展近年资产负债率逐年增长，2015年至2018年三季度末，资产负债率分别为79.82%、80.90%、80.00%、81.53%。

　　据中泰证券研究报告显示，蓝光的净负债比率约为115%。并较2017年末扩大了23.55个百分点，同期，行业平均水平在80%左右。

　　蓝光目前的有息负债占净资产比已升至历史高位。

　　截至2018年11月30日，公司合并口径下的借款余额为551.00亿元，较公司2017年末经审计借款余额347.81亿元增加203.19亿元，2018年1-11月累计新增借款占2017年末经审计净资产190.46亿元的106.68%，超过100%。

　　具体来看，银行贷款增加53.01亿元、发行债券、发行资产支持票据分别增加60.88亿元和15.15亿元，其他借款则增加了74.15亿元。

　　为了目标流通性困境，蓝光先后与十三家银行总行建立合作，提供金融保障。与此同时，密集的境外债券也成为重要支撑。

　　2016年蓝光发展永续债借了7.8亿，2017年激增到46亿，2018年上半年是50亿。

　　2018年中期业绩报告显示，蓝光发展2018年中期平均融资成本为7.33%。可供对比的是，主流上市房企平均融资成本均值6.07%。

　　市场竞争激烈，蓝光还需继续努力

　　最后让我们来看看蓝光的产品。

　　很长一段时间里，在行业人士眼中，蓝光是一个典型的“刚需制造”，这是蓝光的结症所在，也是蓝光一直想要摆脱的形象。

　　从2017年开始，蓝光在产品上进行了持续先后推出了芙蓉系、雍锦系、黑钻系、林肯系和长岛系等五大产品系。

　　蓝光称将启动“三年优筑计划”，以“品质优、效率优、成本优”为目标，搭建完成“优筑”建造体系，推动“品质标杆行动”，带动蓝光产品品质全面提升。

　　企业高质量发展，需要高质量的产品。持续提升的产品力，凸显企业持续高质量增长的核心竞争力。

　　我们盘点了蓝光在四川区域部分典型项目，从市场表现可以看出，在竞争激烈的四川市场，蓝光的产品力提升迅速，但部分项目依然无法与一线房企竞争。

　　01

　　蓝光长岛国际社区

　　作为成都2017-2018年流量盘，网红盘，成都购房者与业内人士很长一段时间热议。

　　项目最早开盘在2017年8月，成都调控政策逐步收紧，市场供应短缺，项目推出即清盘。

　　进入2018年5月份，成都限购最严，市场供应释放，限价政策执行，而本项目价格上调，走量下滑。

　　02

　　雍锦丽府

　　雍锦丽府位于成都稀缺的高端板块——神仙树。

　　相比周边两个楼盘的去化，雍锦丽府的去化并不占优势。

　　板块内，盛和林语项目清水，成交均价在1.2万/㎡，性价比高于本项目。区域外碧桂园锦公馆精装售价也低于本项目，这两个项目开盘即清盘。

　　03

　　雍锦阁

　　蓝光首个雍锦系产品。

　　项目首批次预售证在2015的12月取得，第二次预售证在2016年5月取得，前二批次房源在2016年6月开盘，项目整体372套房源，10个月售罄。

　　04

　　蓝光公园锦汇

　　蓝光进驻青白江首个项目，目前推出为6层洋房产品，主力面积段 在121-131平套三双卫产品，针对区域改善人群。

　　项目预售均价11946元/㎡，含3448元/㎡的精装修，为目前青白江区域洋房物业价格最高的楼盘。

　　青白江在去年下半年后市场快速遇冷，价格虚高，投资客撤场，自住性需求消费力与房价不匹配。

　　本项目去年11月份开盘，刚好处于市场低位，项目整体去化缓慢。

　　05

　　蓝光公园悦府

　　蓝光公园悦府地处城西国宾板块，项目由4栋10层洋房，6栋18-20层电梯组成。

　　洋房主力产品140-144㎡，高层电梯主力产品117-128㎡，主力产品全为套四户型。

　　项目首次开盘时间在2016年6月，市场整体处于上升期，市场供不应求，项目一面市，去化速度快，开盘2月内基本实现清盘。

　　项目整体推出730套住宅，不到一年时间售罄。

　　06

　　蓝光公园悦庭

　　蓝光地产成都“公园系”二号作品。

　　项目由4栋24-32层的高层电梯组成，主力产品中为120㎡的套四双卫产品。

　　项目首批次房源于2017年3月推出，市场供不应求，开盘即售馨。

　　备注：以上产品销售数据为认购数据，来源及分析由中成房业提供。

　　蓝光，四川本土发展最为强劲的房企，一度被被誉为“黑马企业”，负债攀升和其战略扩张有关，一方面不断并购项目，进行招拍挂规模扩张，另一方面需要大量资金，销售回款乏力，融资困难。

　　作为一家区域房企，蓝光发展正在逐步开始自己的全国化布局之路，在逆周期进行扩张面临不小考验，需要更加谨慎。

　　29岁的蓝光和58岁的杨铿正经历最为发展最为攻坚期。

　　在2019年的新年会上，蓝光控股集团董事局主席杨铿以一首《向前方》给蓝光团队打气，他动情地说，希望大家始终向着前方，做最好的自己，做最好的蓝光。

　　杨铿说，“变是唯一的不变”，在2019年，蓝光将以新经济思维和逻辑“以变迎变”，打造五大战略级核心能力，充分激发团队的企业家精神，打造资本市场绩优蓝筹，为建设基业长青的蓝光，不懈奋斗、砥砺前行。

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