這是一個不進則退的時代。

　　對於房地產行業而言，尤其如此。

　　今天我們把目光投向四川本土房企藍光，它是目前四川籍房企中規模最大的企業，沒有之一。

　　它一直備受市場煎熬，又一次又一次突破，在艱難的市場環境中，逆向發展，佈局全國，成爲行業標杆。

　　回朔過去的一年，藍光在極具壓力的市場環境中依然取得了不錯的成績，雖然距離千億目標仍有差距，但終歸勾勒出了美好藍圖。

　　藍光千億目標抱憾

　　3月17日，四川藍光發展股份有限公司發佈2018年年度報告。

　　報告顯示，公司業績釋放顯著提速，盈利能力顯著提升。報告期內，公司房地產業務銷售額855.39億元，同比增長47%；歸母扣非淨利潤24.69億元，同比增長84.80%；加權平均淨資產收益率（扣非）19.32%，較2017年增加6.83個百分點。

　　截自藍光BRC官微

　　這份成績單，得益於藍光的戰略眼光和產品創新力以及良好的財務計劃方案。

　　2017年藍光提出衝刺千億計劃，以規模換取更大的市場及財務空間。

　　這是大多數二三陣營房企努力的目標。

　　然而，令人遺憾的是，以2018年業績數據來看，無論是流量金額還是權益金額與實際報告公佈數據都有不小差距，藍光千億目標抱憾。

　　房企的快速擴張離不開土地的收儲。

　　按照藍光的 “東進南下”、“1+3+N”戰略，藍光在2018年先後進入福州、南寧、寧波、湖州、揚州、洛陽等城市，新增土儲約1496萬平方米，新增貨值約1800億元。

　　截至2018年末，公司總土儲約2122萬平米。

　　在進入的60個城市中，二線城市成都新增一塊地，廣西南寧新增兩塊地，西安新增兩塊地，重慶新增兩塊地，蘇州新增一塊地，杭州新增一塊地，鄭州新增兩塊地，武漢新增一塊地，天津新增兩塊地，福州新增兩塊地。其餘全部爲三四線城市。

　　當下中國樓市正處於調整期，三四線城市政策收緊及人口流失，給大量佈局該區域的藍光後市帶來一定風險。

　　高層人事波動、負債率高企

　　伴隨着快速擴張，藍光亦經歷着高層人事波動、負債率高企，糾紛不斷等問題。

　　據公開資料統計2016年以來，先後有超過10名藍光高管離職。

　　2016年，藍光發展副董事長張志成、董事會祕書蔣黎、常務副總裁張亦農、副總裁羅庚先後離職。

　　2018年，董事和高級副總裁呂正剛、董事任東川和董事李澄宇陸續離職；8月，李高飛辭去公司董事、副總裁及董事會祕書；12月，四川藍光和駿實業有限公司營銷副總裁、常務副總裁魏開忠離職。

　　高管離職，一方面反映出藍光所面臨的發展壓力，另一方藍光內部管理混亂得以體現。

　　不穩定的團隊給資本市場不確定的信息，資本亦持續看低，2018年以來，藍光發展的股價持續低迷。

　　2018年1月13日，股價曾高達13.1元/股，在6月份之後，股價持續下挫，均低於8元/股，2019年3月25日收盤價爲7.4元/股。（截至發稿日）

　　在發佈2018年業績報告時，藍光就表示，負債率的降低是公司頭等大事。

　　從2018年三季報看，截至9月30日，藍光發展的負債總額達1087.89億元，在A股123家上市房企中排第18位；資產負債率爲81.53%，有息資產負債率42.63%。而2017年末藍光發展的負債總額爲761.94億元，資產負債率爲80%。

　　藍光發展近年資產負債率逐年增長，2015年至2018年三季度末，資產負債率分別爲79.82%、80.90%、80.00%、81.53%。

　　據中泰證券研究報告顯示，藍光的淨負債比率約爲115%。並較2017年末擴大了23.55個百分點，同期，行業平均水平在80%左右。

　　藍光目前的有息負債佔淨資產比已升至歷史高位。

　　截至2018年11月30日，公司合併口徑下的借款餘額爲551.00億元，較公司2017年末經審計借款餘額347.81億元增加203.19億元，2018年1-11月累計新增借款佔2017年末經審計淨資產190.46億元的106.68%，超過100%。

　　具體來看，銀行貸款增加53.01億元、發行債券、發行資產支持票據分別增加60.88億元和15.15億元，其他借款則增加了74.15億元。

　　爲了目標流通性困境，藍光先後與十三家銀行總行建立合作，提供金融保障。與此同時，密集的境外債券也成爲重要支撐。

　　2016年藍光發展永續債借了7.8億，2017年激增到46億，2018年上半年是50億。

　　2018年中期業績報告顯示，藍光發展2018年中期平均融資成本爲7.33%。可供對比的是，主流上市房企平均融資成本均值6.07%。

　　市場競爭激烈，藍光還需繼續努力

　　最後讓我們來看看藍光的產品。

　　很長一段時間裏，在行業人士眼中，藍光是一個典型的“剛需製造”，這是藍光的結症所在，也是藍光一直想要擺脫的形象。

　　從2017年開始，藍光在產品上進行了持續先後推出了芙蓉系、雍錦系、黑鑽系、林肯系和長島系等五大產品系。

　　藍光稱將啓動“三年優築計劃”，以“品質優、效率優、成本優”爲目標，搭建完成“優築”建造體系，推動“品質標杆行動”，帶動藍光產品品質全面提升。

　　企業高質量發展，需要高質量的產品。持續提升的產品力，凸顯企業持續高質量增長的核心競爭力。

　　我們盤點了藍光在四川區域部分典型項目，從市場表現可以看出，在競爭激烈的四川市場，藍光的產品力提升迅速，但部分項目依然無法與一線房企競爭。

　　01

　　藍光長島國際社區

　　作爲成都2017-2018年流量盤，網紅盤，成都購房者與業內人士很長一段時間熱議。

　　項目最早開盤在2017年8月，成都調控政策逐步收緊，市場供應短缺，項目推出即清盤。

　　進入2018年5月份，成都限購最嚴，市場供應釋放，限價政策執行，而本項目價格上調，走量下滑。

　　02

　　雍錦麗府

　　雍錦麗府位於成都稀缺的高端板塊——神仙樹。

　　相比周邊兩個樓盤的去化，雍錦麗府的去化並不佔優勢。

　　板塊內，盛和林語項目清水，成交均價在1.2萬/㎡，性價比高於本項目。區域外碧桂園錦公館精裝售價也低於本項目，這兩個項目開盤即清盤。

　　03

　　雍錦閣

　　藍光首個雍錦系產品。

　　項目首批次預售證在2015的12月取得，第二次預售證在2016年5月取得，前二批次房源在2016年6月開盤，項目整體372套房源，10個月售罄。

　　04

　　藍光公園錦匯

　　藍光進駐青白江首個項目，目前推出爲6層洋房產品，主力面積段 在121-131平套三雙衛產品，針對區域改善人羣。

　　項目預售均價11946元/㎡，含3448元/㎡的精裝修，爲目前青白江區域洋房物業價格最高的樓盤。

　　青白江在去年下半年後市場快速遇冷，價格虛高，投資客撤場，自住性需求消費力與房價不匹配。

　　本項目去年11月份開盤，剛好處於市場低位，項目整體去化緩慢。

　　05

　　藍光公園悅府

　　藍光公園悅府地處城西國賓板塊，項目由4棟10層洋房，6棟18-20層電梯組成。

　　洋房主力產品140-144㎡，高層電梯主力產品117-128㎡，主力產品全爲套四戶型。

　　項目首次開盤時間在2016年6月，市場整體處於上升期，市場供不應求，項目一面市，去化速度快，開盤2月內基本實現清盤。

　　項目整體推出730套住宅，不到一年時間售罄。

　　06

　　藍光公園悅庭

　　藍光地產成都“公園系”二號作品。

　　項目由4棟24-32層的高層電梯組成，主力產品中爲120㎡的套四雙衛產品。

　　項目首批次房源於2017年3月推出，市場供不應求，開盤即售馨。

　　備註：以上產品銷售數據爲認購數據，來源及分析由中成房業提供。

　　藍光，四川本土發展最爲強勁的房企，一度被被譽爲“黑馬企業”，負債攀升和其戰略擴張有關，一方面不斷併購項目，進行招拍掛規模擴張，另一方面需要大量資金，銷售回款乏力，融資困難。

　　作爲一家區域房企，藍光發展正在逐步開始自己的全國化佈局之路，在逆週期進行擴張面臨不小考驗，需要更加謹慎。

　　29歲的藍光和58歲的楊鏗正經歷最爲發展最爲攻堅期。

　　在2019年的新年會上，藍光控股集團董事局主席楊鏗以一首《向前方》給藍光團隊打氣，他動情地說，希望大家始終向着前方，做最好的自己，做最好的藍光。

　　楊鏗說，“變是唯一的不變”，在2019年，藍光將以新經濟思維和邏輯“以變迎變”，打造五大戰略級核心能力，充分激發團隊的企業家精神，打造資本市場績優藍籌，爲建設基業長青的藍光，不懈奮鬥、砥礪前行。

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