成都有网红盘吗？

　　有，它曾经在2018年推出时制造出轰动全国的7万人疯抢1056套房的奇迹。

　　记得当年开盘之时，从凌晨开始，参与登记的队伍就从项目地排出几公里外，即便如此大多数人依然没能抢票成功上车。

　　它就是位于成都成华区八里庄区域415亩大盘——青秀未遮山。

　　时过两年，让我们来梳理重检这一个大盘的“成功之道”。

　　415亩大盘，这可能是它最大的优势了

　　该项目所处的成都成华区八里庄，南接万年场北靠驷马桥，从东二环延伸到东三环呈扇形分布，总面积约16平方公里。

　　它所处的位置正好位于成华区老产业的核心位置，是成都最大仓储物流集散地。周边分布着包括机车车辆厂、中铁二局101仓库等涉铁企业。

　　对，该区域最大的土地主正是我们的成铁，这为后续项目的出现奠定了基础。

　　时机来自于区域政府的改造计划。2014年，成都成华区为激活区域产业活力，开始规划旧改。

　　成华区政府提出宜产宜业宜居的发展思路，要求在5年时间内完成产业业态更新升级，完善配套，要让老区域焕发新的生机。

　　次年，八里庄板块启动旧城改造计划，货运站、物流、车厂以及老校区进行了搬迁，拆除铁路线路。

　　年底即与成都铁路局签订《涉铁区旧城改造合作框架协议》，八里庄板块最终定位为“文化创意发展区”，陆续腾挪出来可供开发的3000亩土地，将重点承载现代商贸、总部商务、创意办公等功能。

　　在完成一系列拆迁整理之后的2017年，区域地块终于上市交易。

　　根据南联合产权交易所备份资料显示，成都铁路地区旧城改造中心下属公司五宗土地打包合作。打包资产为120亿合计约800亩的土地，包括415亩的成都八里庄土地。

　　其中八里庄地块即是青秀未遮山的项目所在地。

　　公告明确要求，合作方为“国有控股（国有持股比例不低于51%）的具有房地产开发资质（含暂定）的企业法人，注册资本不低于2亿元，房地产开发面积（含其下属全资公司项目）累计（含在建项目）不低于20万平方米。”

　　如此苛刻的要求，基本框定了合作的企业，中国铁建浮出水面。

　　事实上，中铁建与成铁的合作早在成华区改造计划实施前已经开始沟通。

　　中国铁建是国内特大型综合建设集团之一。成都铁路局在四川属于行业龙头企业。

　　一个有资金一个有操盘能力，合作开发是双方必然选择，青秀未遮山至此进入人们的视野。

　　产品谈不上高大上，只是大而全

　　按照中铁建的产品规划，青秀未遮山项目整体分三期开发，容积率2.6，含精装大平层、叠拼别墅及东方合院，一个典型的高低配项目。

　　中铁建的设想是，通过一期的快速去化，收获市场认可；二期在高层的基础上，推出大面积叠拼产品，进一步深化项目品牌；而三期以成都院落文化为理念，打造成都院落产品，确立主城大盘形象和地位。

　　由于青秀未遮山项目天然的区位优势，加之区域内项目竞品较少，老旧物业改需需求旺盛，青秀未遮山已经亮相就获得不少关注。

　　然而，从项目立项到首批推出，青秀未遮山却经历了一年多时间。有行业人士当时猜测，双方在合作中的细项，产品规划上存诸多分歧，磨合时间较长。

　　也正是这个静默期让青秀未遮山迎来了成都房地产市场中上最火之年。

　　2017年3月以来，成都发布房地产调控令。

　　“限购、限贷、限售、限价、限商”，五限让市场迅速两极分化。大量购房者被挡在政策外，开发商推盘动作也随之收缩，供需矛盾突出。

　　与此同时，房价倒挂愈发严重。据数据统计，2017年成都新房二手房价格相差5000元/平方米。

　　政策制造出来的红利，进一步推动人们的投资欲望。新房成为那个时机最美“唐僧肉”，人人都想要。

　　2018年4月28日，青秀未遮山获得首批次预售，带装修的1056套房源，单价14000—15000元/㎡，有7万人参与报名登记，中签率1.71%。

　　这次开盘所呈现出来的“火爆”几乎可以载入成都楼市“史册”，成为一个大大的特写。

　　有媒体在采访青秀未遮山购房者谈到选房因素时说，抢到即赚到，傻子才不行动呢。

　　何况随着成都城市规划对于中心城区的降容要求，主城区中的项目将会越来越少，成为稀缺品。

　　产品可以复制，地段却永生。

　　随后，项目一期、二期又分三次获得共888套房源的预售，推出后也很快卖完。

　　青秀未遮山新增、认购情况

　　大盘的未来，多练点内功

　　检视青秀未遮山项目的销售神话，无以复制。

　　项目超20万㎡的建筑体量规划了包括住宅、商业、教育、便民服务中心等多种业态。

　　产品采用别墅+高层的高低配组合方式，一期户型面积98—151.57平方米，中规中矩，亮点不多。

　　据置业顾问介绍，5月青秀未遮山二期将推出最后一栋面积为160㎡的高层，叠拼产品或许也将同步面市。三期或将于下半年推出，产品为130-160平米的高层和合院。

　　在改需户型当道的成都楼市，青秀未遮山的产品力有待提高。

　　在中成房业总经理罗鸣看来，青秀未遮山具有地段稀缺，性价比高等优势，同时也存在短时间内无法改变的劣势。

　　优势

　　地段稀缺：位于成华区八里庄板块，中环线上，由原成都东站（成都货运站）旧址修建；

　　地铁物业：距离7号线府青路站步行大概800米；

　　产品舒适度高：套四产品横厅设计，大尺寸带大阳台，舒适度高；

　　项目内部规划配套齐全：一期配备1万方商业，分为底商和独立商业，以荷兰风情为主，打造城东慢生活街区范本。项目一期规划一所小学和社区服务中心。

　　性价比高：销售价格15000元/㎡，还带4473元/㎡的精装标准。

　　劣势

　　板块过去是成都最大的仓储物流集散地，目前城市面貌较差，老破小区多，老旧厂房较多，处于规划阶段，需要时间兑现。

　　现在我们来回朔，青秀未遮山在营销层面的操作。

　　据公开资料梳理，2017年青秀未遮山举办了多场大型活动，如1月的“关爱环卫工人公益行动”，9月的“荷兰艺术”节，10月的“马术大赛”，2018年10月“中荷幼儿教育交流沙龙”等。

　　青秀未遮山采用了中铁建惯用的大活动带小项目的风格，缺乏系列感，散乱的活动并未给人们带来多少记忆度，亦没有给项目产品力带来背书。

　　青秀未遮山营销依然走在老套路上。

　　随着成华区区域改造的持续升级，青秀未遮山营周边环境得以提升，后续，随着自身配套的兑现，青秀未遮山将形成自我生活圈的塑造。

　　成都楼市从来不缺“明星”项目，青秀未遮山的一炮而红，得利于着天时地利。

　　随着市场需求及产品形态的变化，人们对于房产消费的认知也在发生逆转，买房除了地段之外，还要看重产品力和运营水平。

　　青秀未遮山的操盘者中铁建在产品力和运营能力上并不具有显著优势，在接下来的产品研习中，中铁建更多需要考虑适配现代主流消费需求，在大社区管理上，如何激活社区，让项目真正成为区域的活力标本。

　　中铁建还需要思考更多，未来还有很长的路要走。

　　感谢中成房业提供的数据支持。

　　互 动

　　看这些还不过瘾？

　　你还想了解哪个公司或产品？

　　欢迎留言，房观察去帮你刨根问底儿！

　　我们专注于区域房企及产品轻量化数据解读

　　欢迎您参与其中，交流互动

　　记得关注并标星房观察，多多转发支持我们的文章哟~