成都有網紅盤嗎？

　　有，它曾經在2018年推出時製造出轟動全國的7萬人瘋搶1056套房的奇蹟。

　　記得當年開盤之時，從凌晨開始，參與登記的隊伍就從項目地排出幾公里外，即便如此大多數人依然沒能搶票成功上車。

　　它就是位於成都成華區八里莊區域415畝大盤——青秀未遮山。

　　時過兩年，讓我們來梳理重檢這一個大盤的“成功之道”。

　　415畝大盤，這可能是它最大的優勢了

　　該項目所處的成都成華區八里莊，南接萬年場北靠駟馬橋，從東二環延伸到東三環呈扇形分佈，總面積約16平方公里。

　　它所處的位置正好位於成華區老產業的核心位置，是成都最大倉儲物流集散地。周邊分佈着包括機車車輛廠、中鐵二局101倉庫等涉鐵企業。

　　對，該區域最大的土地主正是我們的成鐵，這爲後續項目的出現奠定了基礎。

　　時機來自於區域政府的改造計劃。2014年，成都成華區爲激活區域產業活力，開始規劃舊改。

　　成華區政府提出宜產宜業宜居的發展思路，要求在5年時間內完成產業業態更新升級，完善配套，要讓老區域煥發新的生機。

　　次年，八里莊板塊啓動舊城改造計劃，貨運站、物流、車廠以及老校區進行了搬遷，拆除鐵路線路。

　　年底即與成都鐵路局簽訂《涉鐵區舊城改造合作框架協議》，八里莊板塊最終定位爲“文化創意發展區”，陸續騰挪出來可供開發的3000畝土地，將重點承載現代商貿、總部商務、創意辦公等功能。

　　在完成一系列拆遷整理之後的2017年，區域地塊終於上市交易。

　　根據南聯合產權交易所備份資料顯示，成都鐵路地區舊城改造中心下屬公司五宗土地打包合作。打包資產爲120億合計約800畝的土地，包括415畝的成都八里莊土地。

　　其中八里莊地塊即是青秀未遮山的項目所在地。

　　公告明確要求，合作方爲“國有控股（國有持股比例不低於51%）的具有房地產開發資質（含暫定）的企業法人，註冊資本不低於2億元，房地產開發面積（含其下屬全資公司項目）累計（含在建項目）不低於20萬平方米。”

　　如此苛刻的要求，基本框定了合作的企業，中國鐵建浮出水面。

　　事實上，中鐵建與成鐵的合作早在成華區改造計劃實施前已經開始溝通。

　　中國鐵建是國內特大型綜合建設集團之一。成都鐵路局在四川屬於行業龍頭企業。

　　一個有資金一個有操盤能力，合作開發是雙方必然選擇，青秀未遮山至此進入人們的視野。

　　產品談不上高大上，只是大而全

　　按照中鐵建的產品規劃，青秀未遮山項目整體分三期開發，容積率2.6，含精裝大平層、疊拼別墅及東方合院，一個典型的高低配項目。

　　中鐵建的設想是，通過一期的快速去化，收穫市場認可；二期在高層的基礎上，推出大面積疊拼產品，進一步深化項目品牌；而三期以成都院落文化爲理念，打造成都院落產品，確立主城大盤形象和地位。

　　由於青秀未遮山項目天然的區位優勢，加之區域內項目競品較少，老舊物業改需需求旺盛，青秀未遮山已經亮相就獲得不少關注。

　　然而，從項目立項到首批推出，青秀未遮山卻經歷了一年多時間。有行業人士當時猜測，雙方在合作中的細項，產品規劃上存諸多分歧，磨合時間較長。

　　也正是這個靜默期讓青秀未遮山迎來了成都房地產市場中上最火之年。

　　2017年3月以來，成都發布房地產調控令。

　　“限購、限貸、限售、限價、限商”，五限讓市場迅速兩極分化。大量購房者被擋在政策外，開發商推盤動作也隨之收縮，供需矛盾突出。

　　與此同時，房價倒掛愈發嚴重。據數據統計，2017年成都新房二手房價格相差5000元/平方米。

　　政策製造出來的紅利，進一步推動人們的投資慾望。新房成爲那個時機最美“唐僧肉”，人人都想要。

　　2018年4月28日，青秀未遮山獲得首批次預售，帶裝修的1056套房源，單價14000—15000元/㎡，有7萬人參與報名登記，中籤率1.71%。

　　這次開盤所呈現出來的“火爆”幾乎可以載入成都樓市“史冊”，成爲一個大大的特寫。

　　有媒體在採訪青秀未遮山購房者談到選房因素時說，搶到即賺到，傻子纔不行動呢。

　　何況隨着成都城市規劃對於中心城區的降容要求，主城區中的項目將會越來越少，成爲稀缺品。

　　產品可以複製，地段卻永生。

　　隨後，項目一期、二期又分三次獲得共888套房源的預售，推出後也很快賣完。

　　青秀未遮山新增、認購情況

　　大盤的未來，多練點內功

　　檢視青秀未遮山項目的銷售神話，無以複製。

　　項目超20萬㎡的建築體量規劃了包括住宅、商業、教育、便民服務中心等多種業態。

　　產品採用別墅+高層的高低配組合方式，一期戶型面積98—151.57平方米，中規中矩，亮點不多。

　　據置業顧問介紹，5月青秀未遮山二期將推出最後一棟面積爲160㎡的高層，疊拼產品或許也將同步面市。三期或將於下半年推出，產品爲130-160平米的高層和合院。

　　在改需戶型當道的成都樓市，青秀未遮山的產品力有待提高。

　　在中成房業總經理羅鳴看來，青秀未遮山具有地段稀缺，性價比高等優勢，同時也存在短時間內無法改變的劣勢。

　　優勢

　　地段稀缺：位於成華區八里莊板塊，中環線上，由原成都東站（成都貨運站）舊址修建；

　　地鐵物業：距離7號線府青路站步行大概800米；

　　產品舒適度高：套四產品橫廳設計，大尺寸帶大陽臺，舒適度高；

　　項目內部規劃配套齊全：一期配備1萬方商業，分爲底商和獨立商業，以荷蘭風情爲主，打造城東慢生活街區範本。項目一期規劃一所小學和社區服務中心。

　　性價比高：銷售價格15000元/㎡，還帶4473元/㎡的精裝標準。

　　劣勢

　　板塊過去是成都最大的倉儲物流集散地，目前城市面貌較差，老破小區多，老舊廠房較多，處於規劃階段，需要時間兌現。

　　現在我們來回朔，青秀未遮山在營銷層面的操作。

　　據公開資料梳理，2017年青秀未遮山舉辦了多場大型活動，如1月的“關愛環衛工人公益行動”，9月的“荷蘭藝術”節，10月的“馬術大賽”，2018年10月“中荷幼兒教育交流沙龍”等。

　　青秀未遮山採用了中鐵建慣用的大活動帶小項目的風格，缺乏系列感，散亂的活動並未給人們帶來多少記憶度，亦沒有給項目產品力帶來背書。

　　青秀未遮山營銷依然走在老套路上。

　　隨着成華區區域改造的持續升級，青秀未遮山營周邊環境得以提升，後續，隨着自身配套的兌現，青秀未遮山將形成自我生活圈的塑造。

　　成都樓市從來不缺“明星”項目，青秀未遮山的一炮而紅，得利於着天時地利。

　　隨着市場需求及產品形態的變化，人們對於房產消費的認知也在發生逆轉，買房除了地段之外，還要看重產品力和運營水平。

　　青秀未遮山的操盤者中鐵建在產品力和運營能力上並不具有顯著優勢，在接下來的產品研習中，中鐵建更多需要考慮適配現代主流消費需求，在大社區管理上，如何激活社區，讓項目真正成爲區域的活力標本。

　　中鐵建還需要思考更多，未來還有很長的路要走。

　　感謝中成房業提供的數據支持。

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