位居房企第二陣營中游位置的藍光發展（600466.SH）日前披露了2018年年報。報告顯示，公司全年實現營收308.21億元，歸母淨利潤22.24億，分別同比增長25.53%和62.91%。

藍光發展在2018年實現的房地產銷售金額爲855億，同比增長47%，其中權益銷售額629億。銷售面積802萬平方米，同比增長32%。另外，銷售均價從2017年9,545元/平方米上升到了當年的10,670元/平方米。

更值得一提的是，藍光發展逆勢於2018年新增土地儲備總建築面積約1,496萬平方米，同比大增155%。不過，加速擴張也帶來了不小的財務壓力，公司2018年產生的經營活動現金流淨額爲4.62億，同比減少了93.88%。

在當前房地產長效機制逐步確立、頭部房企的市場份額進一步集中的背景下，作爲區域房企龍頭的藍光發展未來會走向何方？

毛利率、淨利率增長，但仍低於頭部房企

藍光發展於2015年通過借殼迪康藥業完成A股上市。根據公司制定的戰略規劃，目前的業務分爲了“人居藍光”和“生命藍光”兩大板塊。其中，“人居藍光”以房地產開發、現代服務業（物業管理等）爲主，而“生命藍光”則專注於醫藥和3D生物產業的發展。

從公司披露的2018年營收構成來看，房地產開發業務實現營收284.87億，佔據了總營收的92.43%。醫藥和3D生物打印、現代服務業的營收則都在10億上下。

在公司2018年營收突破300億的同時，藍光發展的盈利能力也有了較大提升。如下圖所示，公司的毛利率和淨利率水平分別從2016年的24.97%、4.17%上升到了2018年的27.75%和8.10%。

不過，雖然公司的盈利能力從縱向來看有了可觀的增長，但通過橫向對比可以發現，藍光發展8.10%的淨利潤率水平相較頭部房企萬科A（000002.SZ）、碧桂園（2007.HK）等來說仍有較大差距。

成都和華東區域貢獻過半銷售

藍光發展在2018年實現的銷售金額、銷售面積爲855億和802萬平方米，分別同比增長了47%和32%，這一增速遠高於全國商品房銷售的整體增速。

這也側面反映了行業集中度在進一步提升中。根據公司年報中披露的數據，2018年千億房企數量達到30家、TOP50門檻接近550億，其中TOP10、TOP20、TOP50房企的銷售金額集中度已經分別來到了近27%、38%和55%，相比2017年提升2%、3%和15%。

在公司的855億銷售中，成都區域和華東區域都超過了200億，其餘相對較大的是華中區域和滇渝區域。

融資成本上升，逆勢大規模拿地

藍光發展在2018年的整體平均融資成本爲7.54%，相比2017年的7.19%上升較爲明顯，這與整體經濟去槓桿以及房地產融資相對受限的宏觀環境密切相關。

進入2019年以來，社融、M2數據都顯示了較爲寬鬆的貨幣環境，這可能有利於公司在今年降低融資成本。

另外一點值得留意的是，公司在2018年加大了拿地的力度。全年共新增土地儲備85塊，總建築面積約爲1,496萬平方米。加快拿地能夠爲公司未來的銷售儲備充足的彈藥，但這也間接增加了公司現金流需求。

數據顯示，藍光發展截至2018年底的經營活動產生的現金流量淨額約爲4.62億，遠小於當年的歸母淨利潤22.24億，更比去年同期的經營性現金流淨額75.54下降93.88%。公司解釋稱是房地產業務投入增加所致。

此外，從負債指標來看，公司2018年的扣除預收賬款後的資產負債率爲69.9%，淨負債率102.7%。

股價下跌後董監高兩度增持

受宏觀環境、調控政策等多種因素的影響，藍光發展的股價在2018年的波動非常劇烈。1月初，股價最高上衝到9.49元/股，隨後一路下跌，於10月中旬下跌到4.03元/股，最高跌幅接近60%。

在股價下跌的過程中，公司董監高分別在當年6月和10月拋出了股份增持方案，計劃分別增持不低於1,400萬元和不低於5,000萬元。截至當前，兩份增持計劃皆已實施完成。

在年報的論述中，公司確立了2019年的經營目標，力爭全年實現營收350億，扣非後歸母淨利潤33億。同時，公司計劃將地產業務逐步迴歸新一線、二線及強三線的戰略佈局，全年計劃投資土地500億元。

房地產格局：強者恆強，二線房企謀上位

截至2019年3月20日，A股市場已有10幾家以房地產爲主營的企業披露了2018年年報。通過計算可以發現，這些企業在2018年的營收和歸母淨利潤的算術平均增速分別爲13.85%和11.77%。這一營收增速與2018年全國商品房銷售額整體增速的12.20%比較接近。

藍光發展的營收增速處於這些企業的中間位置，但其歸母淨利潤的增速排在了所有企業的第四位。

另外一個較爲明顯的趨勢是，頭部房企的營收和利潤增速明顯快於中小型房企。比如，其中最大五個房企的營收增速都超過了15%，歸母淨利潤增速更是全部超過20%。與之相反，小型房企如津濱發展、美好置業、渝開發以及陽光股份的營收和歸母淨利潤增速全部錄得負增長。

在當前經濟增長放緩、房地產調控沒有明顯放鬆的宏觀背景下，這會不會是將來的新常態？（CJT）

本文作者：麪包財經

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