來源：購物中心資產管理

在大陸做商業地產很難，第一難在很難盈利，第二難在資金沉澱。所以一般有規模的商業地產開發商無外乎兩種模式：

第一種以恆隆、新鴻基等港資爲代表，這些企業擁有成熟的運營經驗，有形象非常好的項目做背書，在地價談判、地段選擇上擁有較強的話語權，同時海外融資成本較低，資金沉澱壓力相對較小，所以可以專注於商業地產，在一二線城市精雕細琢打造精品型項目。

第二種以萬達、新城爲代表，這些企業採用很典型的以售養租的模式，通過做強商業產品線勾兌綜合型項目，再用銷售型物業平衡補貼整體現金流。同時把產品標準化做到極致，壓縮工期以匹配快週轉要求。

第一種當然是很多商業地產人所夢寐以求的，但難在資金成本及作爲敲門磚的名片型項目。第二種相對接地氣，但過度標準化會導致項目喪失個性，並且由於是和住宅一起拿地，真實回報率很難上去。

想要平衡這兩種模式很難，但龍湖做到了，這是龍湖最優秀的地方。

首先是產品打造方面，雖然和萬達、新城一樣，龍湖開發工期也是標準模板，但在產品打造上每一個龍湖天街並非原樣複製，每個項目都有自己的個性。其次在回報率方面，龍湖不僅可以靠銷售型物業盈利，即使單獨把商業拿出來，也達到了資本市場退出回報要求。從《

標杆商業地產回報率分析一文中

》可知，龍湖2017年整體NPI 回報率在6%以上。在3月25日的業績發佈會上，龍湖透露2018年天街的整體回報率已經達到7%。再次在城市選擇方面，雖然龍湖也同樣是商業協同住宅共同開發，但佈局的城市幾乎全是一線和強二線城市，客觀上爲後期運營及退出奠定了良好的基礎。

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2018年總成績單

2018年龍湖銷售額站上2000億臺階，穩居房地產十強。商業板塊同樣成績斐然，新開業3個天街，持有商業建築面積接近300萬平米，購物中心部分稅後租金收入36億元，同比大增近40%；商場實現總銷售額214億元，同比增長37%；全年客流量4.6億人次，同比增長45%。

2018年龍湖商業成績單

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平均租金

2017年之前龍湖和新城在商業持有規模上一直旗鼓相當，但新城更加的激進，2018年新城新開業了20個項目，商業規模接近400萬平方米，遠超龍湖。但在租金收入上，新城租金收入僅21.64億元，平均租金方面遠低於龍湖。

如果把沒有完整年度租金收入的3個天街剔除，龍湖商業部分2018年平均租金爲3.51元，相較於2017年穩步增長。一線城市和杭州等強二線城市表現不俗，尤其開業僅1年的上海寶山天街，平均租金高達4.53元，成爲後來黑馬。

2018年龍湖平均租金盤點

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租金增長率

租金增長率方面，大部分天街均實現了兩位數增長，進入首個調改年的重慶時代天街二期、成都時代天街一期租金增長率高達24%。北京長楹天街經過主力店調整後，租金大幅增長近30%，老大難項目虹橋天街也終於有了起色，租金大漲45%。

2018年龍湖租金增長率盤點

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出租率

商業部分出租率由2017年的95%提升至97%，大部分項目實現滿租，部分調整項目如虹橋天街、長楹天街也均有大幅回升。2018年的三個新開業項目均接近100%，體現了龍湖成熟的操盤能力。

2018年龍湖租金出租率盤點

進擊有章法，平衡有巧術，傳統快週轉邏輯的背後，龍湖商業的拿地和操盤透漏着理性和剋制，精明的龍湖不會是下一個萬達。

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