北京的商辦市場將迎來“3·26”新政落地兩週年。兩年裏，開發商經歷了從僥倖、着急到妥協、找出路；購房者的心路歷程也從買還是退，到租還是住、賣還是等；對於大興、房山等商辦項目集中的區域，從曾經的開盤火爆到急速冰封；

兩年過去，市場的真實情況到底如何？

商改住等掛羊頭賣狗肉的違規銷售是否存在？

對於土地資源稀缺的北京而言，既有的項目如何轉化？

未來的市場究竟在哪裏？

繼2017年住宅認房、認貸、“認離”後，北京樓市於當年3月26日針對商業、辦公類項目管理再次打出調控重拳。一紙《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（以下簡稱“‘3·26’商辦限購令”）的出臺，使得當年北京商辦市場量、價齊跌，火熱數年的商辦市場交易轉爲近乎冰封。

時至今日，在多家機構統計數據之中，商辦市場仍未恢復昔日鼎盛之時的元氣，成交情況未見明顯改觀。

在“3·26”商辦限購令即將滿兩週年之際，探盤大興及房山區這兩大商辦存貨“重災區”發現，商辦類項目價格相比市場最紅火之時已經大幅降低，其中總價低的小戶型商辦產品“成交難”狀況有所緩解，一部分剛需購房者受制於住宅資質未滿或支付能力有限，仍將商辦類項目作爲住房過渡的首選。

而對於不滿足購房資質的個人購房者，開發商向購房者推薦專業第三方公司代辦空殼公司，使客戶滿足資質“曲線購房”的不合規操作仍然存在。

新房：

元氣未復 小戶型活躍度小有提升

受“3·26”商辦限購令打壓的商辦項目，仍未恢復過往元氣。

合碩機構監測數據顯示，商辦限購兩年來（2017.3.27-2019.3.26），商辦類項目的供應套數及成交量較比限購前兩年（2015.3.27-2017.3.26）分別下滑73.5%以及81.04%。

而根據統計數據，自“3·17”新政及“3·26”商辦限購令施行以來，北京商辦項目成交量同比跌幅超九成。

在“3·26”新政出臺之後，北京商業與辦公類項目的成交量大幅下跌,自2017年4月以來商業月均成交296套，辦公月均成交684套。

位於大興區亦莊板塊之上的商辦項目老盤——林肯公園，當前也有部分房源在售，儘管不復往日高價搶購的風光，但是因其位於亦莊核心區域且周邊配套齊全，售價領先於該區域內同類型商辦房源。

同大興區類似的是，房山區長陽及良鄉兩板塊區域內均無新商辦類項目推出，在售小戶型房源爲尚未清盤的商辦項目中的順銷尾盤，商辦產品銷售價格基本上都處於歷史低點。

位於良鄉大學城板塊的遠洋·仕家，是2019年1-2月房山區域內唯一有網籤記錄的商辦類項目。統計顯示，今年前兩個月，該項目集中籤約了11套房源，平均單套面積爲50平方米左右，銷售均價爲2.48萬元/平方米。

遠洋·仕家該項目在2017年限購前就已入市銷售，商辦產品均爲複式。此前在遭遇限購之初，部分前期已認購的客戶因無法支付全額款項選擇退出，加上另有一些客戶認爲商辦市場利空不願再購買，因而騰退出十幾套房源。

二手房：

價格倒掛疊加高附加成本 再交易難度大

事實上，商辦項目新房及二手房無一倖免於整體商辦市場的不景氣。從昔日備受追捧的“香餑餑”，到轉變爲炒房客以及盲目跟風購房者手中的“燙手山芋”，“3·26”商辦限購令發佈近兩年間，北京早些年銷售順暢的商辦項目，當前再交易卻遭遇着“出售難”的尷尬境況。

走訪大興區商辦市場過程中瞭解到，項目增值未達業主預期以及商辦限購令嚴格規定的再交易對象條件，是制約商辦類房產再入市流轉的主要因素。

未來：

價格築底 市場復甦但非回暖

在合碩機構首席分析師看來，“3·26”商辦限購令後，北京商辦市場成交量及價格明顯下調。從目前來看，因爲調控新政對於商辦項目規劃、銷售對象、購房資格以及信貸監管都做出了諸多規定與要求，商辦產品面臨着巨大的去化壓力，很多開發商也由此調低了此前的價格預期，小戶型商辦產品價格基本上已經進入到一種築底的狀態。

目前北京商住市場仍然處於低谷，並將此現狀產生原因歸結於政策不確定性所造成的觀望。“就目前來看，北京商辦類產品存量依然很大，尤其是大量新增商辦項目，由於存在最小500平方米的產權限制以及不允許上下水的規劃設計限制，開發商面臨很大的銷售難度。”

當前小戶型商辦產品供應有限，其低總價的價格優勢以及日漸顯露的稀缺性，對於市面上的一部分尚未滿足北京住宅購房資質的剛需客羣、存在真實辦公需求的小微企業的確存在較大吸引。從小戶型商辦產品需求端的近期市場表現來看，北京商辦市場現階段有所復甦跡象，但是尚未達到可以稱之爲“回暖”的階段。

藉助小戶型商辦產品的低總價以及稀缺性，北京商辦市場自‘3·26’調控後的成交冰封狀態逐漸有所緩解。但實際上，市場僅爲復甦而已，還遠達不到回暖。受調控影響，當前商辦產品價格確有明顯下調，不過租金水平未有顯著調整，租售比還是可以的。