「疯狂亚洲富豪」才买得起的「疯狂亚洲房价」
作者：Jeff Liu／换日线专栏
最近，《疯狂亚洲富豪》（Crazy Rich Asians）这部电影在美国和亚洲都引起不少话题与（必然随之而来的）争议：电影本身全部采用亚裔演员、「为亚裔发声」的代表性，让它颇受美国华人赞许；但也有人认为影片对亚裔族群的描述太过夸张与扁平，片中比《大亨小传》（The Great Gatsby）有过之无不及的纸醉金迷生活，更无法代表多数的亚洲人生活。
不过以下这篇文章，并不是本片的「观后感」或「影评」，而是想藉著这部影片的人气、和大家对「亚洲富二代」的兴趣，谈谈一个比较严肃，但相信多数读者同样有感的问题——
亚洲尤其「两岸三地」，各大城市疯狂的房价飙涨现象。
「刘姥姥进大观园」：香港「楼王」每坪 2,000 万新台币
为了避免读者朋友说我「挂羊头卖狗肉」，文章开头，便先来分享一个亲身经历的「疯狂亚洲富豪」故事。
上个月中，我受一位香港的企业家长辈之邀，在周末陪伴其 20 多岁的儿女，一同前往「山顶区」看屋。客户说由于子女都即将学成归国，希望为他们各在家乡买下一物业，也好准备成家，要「同为见过世面年轻人」的我，给他们一些意见。
这位客户为人十分客气低调，虽然身为香港两家上市公司的董事，也是我所工作顾问公司的「VVIP 级」客户，但平日总以一袭平价 polo 衫＋卡其裤的「标准大叔装扮」现身，代步工具仅是一台配有司机的旧版凌志（Lexus）汽车。加上听说要看的房子，在香港仔郊野公园附近（聂高信山），那时孤陋寡闻的我，心想这里不是中环、上环、太平山（西侧）或浅水湾等知名豪宅区，也就在没有心理准备下，电话联络了两位「小开」、「千金」，相约到时直接在看屋现场见。
结果当我抱持著周末出游的轻松心情，从湾仔开著我的破车上了山顶，才发现自己好像「误闯大观园」了（我的确是姓刘⋯⋯）———
没错，看到这里，熟谙房地产新闻的读者朋友们可能已经知道，我身处的地方，正是全香港、甚至全亚洲最贵的超级豪宅建案区 Mount Nicholson 。
根据香港媒体报导，最近这处建案，刚成交一户独栋别墅，总价近 14 亿港币（约新台币 54 亿），若换算成「呎价」 15 万港币（香港计算房价单位为平方英尺，一坪约等于 35.584 平方英尺），相当于每坪要价 2,000 万新台币！（按目前汇率计算）
「这没什么、一堆人抢著要买」
而且，这里的「楼王」，还不是照价签约银货两讫就好，而是要「用抢的」——建商委托拍卖行陆续办了几次「招标会」，香港、中国、亚洲富豪们得和彼此比拼，价高者得。
我忍不住先跟著事先约好的律师与建商代表四处逛逛、「大开眼界」一番。我们看的并非「楼王」等级的独栋别墅，而是同区相对「普通」的豪宅华厦。结果一看相关成交纪录，近期每坪要价全数超过 1,400 万新台币。
等到客户的子女分别驾著宾利和保时捷跑车姗姗来迟（迟到 45 分钟），边彼此聊天边随意晃了晃，却是蛮不在乎地直接说：「反正是 Daddy 拿来投资的，没什么意见啊。」
一问之下，才知道两人名下早就在深水湾、上环各有（不只一户）公寓，在伦敦求学时也住在家人投资的 Chelsea 区豪宅内。
两人年纪轻轻，根本还没开始工作，就坐拥多栋豪宅、开著昂贵名车，背后靠的当然是祖荫和家长的税务考量。不过我的重点倒没放在嫉妒他们的幸运上，真正让我倍感好奇的，是这种「一坪可买一栋楼」，完全超出我理解范围的疯狂房价，到底是怎么被撑起来的？
「香港现在的房价，真的要比伦敦还贵了啊！」伦敦大学毕业、现正攻读财务金融研究所的「千金」妹妹对我说：「但房地产不就是这样吗？需求大于总量有限的供给时，价格多高都不奇怪。」
她接著以超龄的世故口吻说：「这（房价）没什么。香港人、内地（中国）人、基金物业管理公司⋯⋯现在一堆人抢著要买。房子本身长怎么样、「值不值」根本不重要，只要价格还在往上涨，它（房地产）就是个相对好懂的投资工具而已。」
美国曾经有部电影，名为《冷静与疯狂》（cool and the crazy），此刻我脑中浮现的话正是这五个字——与电影剧情无关，与眼前这位女孩所拥有的惊人财富和背景也无关，而是这样看似「理性与冷静」的判断，是如何奠基在一个在我看来，如此疯狂的基础上——
「疯狂亚洲房价」的故事之一：香港
这个创下目前全亚洲最高住宅房价成交纪录的建案，其实不过是香港、以及亚洲各大主要城市中，房价连年飙涨的「冰山一角」。
先以我所居住、工作的香港为例。自从 2003 年爆发 SARS 的短暂修正以来，香港官方统计的房价指数不断快速窜升，即使在全球金融海啸冲击下，依然不受影响——甚至在近年（2015 年），到达了 2000 年的 307 % 以上。
用最简单的话来理解，就是全香港（包含港岛、九龙与新界）的平均住宅房价，10 余年下来涨了超过 3 倍——如果以 2003 年的低点起算， 15 年来更涨了超过 5 倍以上。
但是，香港的经济、香港人的收入、各地来到香港打拼者的住房需求，这几年有成长 3 到 5 倍吗？答案是没有的—— 2000 年到 2016 年，香港 GDP 的累计成长了 1.86 倍（从 1,717 亿成长到 3,209 亿美元）；香港人平均薪资涨幅自 2000 年累计下来，更成长不到 1.5 倍 （从月薪 2,000 美元到 2,800 美元上下）。
更值得注意的是，地狭人稠程度可谓全球第一的香港，在过去「租金指数」和「房价指数」向来有高度关联性——亦即对屋主而言，有更高的市场需求（租屋金额上升），才愿意花更高的价格投资于房地产。但自从 2008 年金融海啸后，两者间的关系已经明显脱钩：房价冲到 3 倍贵，租金却「只」上升了近两倍。（约等于香港 GDP 15 年来的成长幅度）
换言之，这个巨大的落差，代表著目前「有能力投资」香港房地产的人们，早已不在乎房子「租不租得出去」、「有没有现实需求支撑」。
它纯粹变成了一个「低买高卖」的资本游戏——只要有人愿意用更高价接手，这就是个「理性、聪明」的投资。
但这个「富人们的资本游戏」，有没有造成投资市场以外的其他影响呢？当然是有的。大家 google 图片搜寻一下「棺材房」，就能看到香港特区政府官方统计中， 9,300 座这类公寓，所容纳的 20 多万香港人，如今日常生活的样貌。
香港政府不是完全没有做事，如历年都有的「公屋」政策，类似台湾的「国宅」，提供符合条件的清寒人士申请入住。但如今随著房价疯狂飙升，申请公屋的青年族群数量，不断创下历史纪录——「我月入有 2 万港币（约新台币 7.2 万元），但看看现在市区的房价与租金，若不申请公屋的话，我根本活不下去。」这样的案例，在笔者周边比比皆是。
而在房价连年飙涨下，香港政府最近（ 2018 年 6 月）也拟征「空置税」——凡空置未使用（或租出去）的房屋，需额外照价增税 5% 。但多数学者和投资圈人士，都认为这区区 5% 的税金，比起房产交易带来的庞大潜在利润，根本毫无影响力。
「疯狂亚洲房价」的故事之二：中国、台湾，与更多地方
香港房价的疯狂，随意问问任何一位香港在地人， 10 个人中肯定有 9 个人会告诉你，「都是内地来的中资害的。」
确实，由于中国崛起带来的资本膨涨、（中国）富豪又有「资产出海」的独特需求，再加上中国境内采行严格的户口制度，许多上层阶级希望在香港置产好「有个特区港人身份」（但实际上根本不住在香港），创造了空前庞大的房地产需求。「管它价钱多高、管它品质好坏，总之先占先赢，」的「抢购豪宅」疯狂现象，遂在首当其冲的香港，由中港富豪圈带动，蔚为风潮。
但是，凡飙涨的市场，必定引来逐利之人——在资金流动相对自由的香港，炒作房市的，从来不只中港富商，更包括无数的欧美大型投资机构，乃至包括新加坡、台湾、东南亚等地在内的大大小小投资客。
而因为这个显然还很有说服力的「中国 / 亚洲富豪置产题材」，这些人「投资」的范围，自然更不只限于香港一地——根据国际房地产投资顾问机构「莱坊」（Knight Frank）的最新统计（2018Q1 global residential cities index ,grci），近五年来（2013-2018），全球「住宅房价」涨幅最高的 10 个全球主要城市中，亚洲城市就占了一半：
换言之，我们其实可以说，所谓「疯狂亚洲房价」，指的甚至不仅仅是近年愈趋高涨的亚洲主要城市房价——它如今更已经随著亚洲（中国）庞大的资金出海浪潮，与金融海啸后宽松货币政策下仍持续膨胀的资本，大幅度地涌入了「特定城市」的房地产市场。
而这些「特定城市」——西至英国伦敦、南至澳洲雪梨、东至台湾台北、北至加拿大温哥华，莫不与「亚洲资本题材」有关系。
而如果你认为「这些国际大城、房价超高是必然现象」甚至「房价高代表该地经济展望好」，那么走一趟东南亚的主要城市，你将可以看到更多令人瞠目结舌的案例：在许多「一带一路概念股」城市的市中心豪宅房价，已经超过台北甚至上海、北京的平均，但当地大学生的平均毕业起薪，却还不到台湾的二分之一。
镜头来到我的故乡台湾：最近，台湾房市整体而言，稍有「降温」迹象——这很「巧合」地，与两岸关系近来远较过去「冷淡」时间一致。
但是，在金字塔顶端的豪宅市场中，「每坪单价破 300 万新台币」的建案、「中港台合资的豪宅开发案」，仍然不断推陈出新。台北市 101 大楼里，如今若你仔细研究入驻厂商的名单，更会发现，当中有许多「私募基金」、「物业管理顾问」、「创投基金」、「资产顾问」，其实做的全部都是房地产相关的生意。
资金盛宴还能持续多久？又，我们需要这样的「经济」吗？
投资有赚有赔。资金涌入，也能活络金融市场、甚至促进消费。本文绝非要自以为是地站在「左派自助餐」的道德制高点，刻意去批评特定「有钱人」族群或房地产投资者「草菅人命」、「罔顾民生」。
在自由、法治的社会里，只要不违背法律，不官商勾结走后门，任何人都可以投资自己想投资的商品，任何投资也都该受到保障。
只是不得不说，当富豪们、投资机构们的投资重点，近年大量聚焦于固定资产——尤其是住宅市场时，它必然也会带来无数的「副作用」：贫富差距加速扩张、居住正义沦为口号、社会民心出现动荡、乃至「出现泡沫化的系统性风险」，都是我们不能忽视的课题。
是的，近年在金融、投资圈，陆续有越来越多人关注的议题，正是「亚洲资产泡沫化」的风险甚至危机：随著中美贸易战的越演越烈，中国「影子银行」的泡沫破裂，再加上「必定要来却始终还没来」的宽松货币政策结束⋯⋯。这一个已经持续近十年，缺乏基础需求支撑的房价上升疯狂浪潮，还能持续多久？当泡沫破裂时，又会带来什么样的冲击？
更重要的是，当你未来的「家」，成为富豪们、机构们用力炒作的「商品」——而他们甚至还无须为此负担与你工作所得相等的税金，则我们又怎么能说，这样的情况不疯狂、很理性很正常呢？
「君子爱财、取之有道」，人类有逐利的天性，用道德诉求一昧批评甚至敌视中资、建商甚至富豪们，是没有太大意义的。
真正的重点，一个国家、一个地区的政府，是不是能透过法律和政策，「监管」、「引导」资金，前往更有利于经济长远发展的投资上，同时亦能避免因过度集中于特定领域的资金，造成社会更大的成本和风险。而在民主社会里，这些法律和政策，要靠身为人民的每一个你我去监督、去倡议、甚至（因为政府无能而得）去深入思考、提出解决方案。
由于个人才学所限，这篇文章没有具体解方、也没有具体号召，只能点出我所看见的现状，希望大家更重视这个议题的严重性——
「疯狂亚洲富豪」才买得起的「疯狂亚洲房价」，从背后的成因、目前的现况，到未来的走向与庞大的风险成本，恐怕比这部热门的电影，更值得「既不疯狂也非富豪」的我们每一个人，密切关心。
※本文由换日线网站授权刊载，原标题为《 「疯狂亚洲富豪」才买得起的「疯狂亚洲房价」》，未经同意禁止转载
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作者简介：
Jeff Liu，成长于中坜、大学时游走猫空和公馆两地，毕业后在机场帮空姐搬过行李，在美国 Chase 银行打工服侍过犹太贵客、也曾独自到寮国与当地小朋友一起学雕刻。
现居住于「香港人口中已经不香港的香港」，任职顾问业担任资深财顾工作、协助过几家公司上市（IPO），薪水与奖金有 70% 全数汇回台湾，用剩下的 30% 过著中环贫男的生活。
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