三四線大限將至，請別陷入最後的瘋狂
這段時間大家應該明顯感受到了水果價格的飛速上漲，不少人紛紛表示快喫不起水果了。
記得去年一篇調查消費的文章表示，在中高端水果消費上，三四線遠超一二線。
其實通過我們身邊的一些現象不難發現，三四線城市在某種程度上已經快速迎來了中國的中產化。
一二線城市的中產人羣，由於生活成本壓力，比如說房產、教育等支出，讓他們並不太願意將太多的金錢用於這類消費當中。
但是三四線城市由於前兩年的放水和基建推動，民眾在收入水平上有了較好的提升，再加上早年房價壓力小，生活成本並不高，因此有相對充足的餘錢來進行消費升級。
除此之外一些從一線回三四線生活的人也紛紛表示壓力減小了，手裡終於有餘錢了。
而口袋有點閑錢，內心就開始騷動，想在房子上博一把。
對此小笙想說，如果你目前所在的城市屬於三四線城市，而且你在這個地方已經確定會長期生活工作，那麼用於自住的房子可以買，沒問題。
但是，如果你已經有了自住房，想帶著投資屬性來買房子的話，還是謹慎為之。
1
棚改影響到底有多大？
之前有很多人說，這波棚改縮減的力度可能沒有想像中的那麼大，畢竟需求還是大量存在，更何況前段時間放開了戶籍限制，將會有一大波人口流入來支撐樓市。
小笙想說的是，對於三四線而言，戶口可能並沒有那麼大的吸引力，相反因棚改劇烈縮減帶來的影響卻不能不忽視。
我們來看一組數據：
從表格整體數據的分佈可以看出來，曾經的棚改大省，山東、河南、貴州、湖南等地均有較大降幅。
而在此之前我們不難發現很多小城市因為棚改推動，房價與很多省會城市的房價有得一拼。
除此之外，在前些年的棚改計劃中，不少地方，其實已經在透支未來的施工量了，這些超預期完成的棚改在很大程度上把三四線的房價迅速推高。
在這場紅利中碧桂園憑藉其三四線擴張戰略也獲得了不小的戰果，在世界500強的排名也從2017年的467位躍至去年的353位，排名足足上升了114位！
但今年的棚改縮減是繼去年6月25日國開總行收回棚改審批許可權後三四線樓市最大的變數。
我們始終要明白，沒有巨大棚改貨幣化資金的注入和因棚改誕生的海量需求，三四線城市居民的購買力必然大幅度下降。
大型房企尚且在擔憂是否能全身而退，更何況是對樓市並不完全瞭解的小散戶？
對於大部分二手房市場並不完全成熟的三四線城市，房價的紙面財富想要變現還要費些功夫。
你現在接了開發商的盤，誰來接你的盤？
2
限售令的兩面
2017年，總體情況是這樣的：一線城市房價高、二線城市房價漲、三四線城市高漲。
為了給當時高漲的房價降溫，廈門、福州、青島、廣州、珠海等一二線城市紛紛採取措施，在各自的樓市調控政策中加入「限售」內容。
其中，新購買住房須取得不動產證滿2年後方可轉讓，成為不少城市「限售令」的核心內容。
據不完全統計，2017年3月以來，已有48個城市出臺年限不等的限售政策。
限售在打擊短線炒房的同時，也「穩定」住了房價。
但如今2019年已過去一半，在2017年發布限售令的很多城市其限售令將逐步到期。
這也意味著，陸續將放出很多二手房源流入市場。
特別是當初因棚改新建了大量的商品房，在推高房價後又頒布了限售令的城市尤為危險。
當大量房產逐漸滿足限售兩年的條件時，市場資金有限，需求沒有明顯增多其房價橫盤或者陰跌的可能性將會不斷增大。
這些城市的房價也將會露出最蒼白的底色。
3
整體情況到底是怎樣的？
前幾天，中國社科院發布了2019年5月《中國住房市場發展月度分析報告》。
報告中也曾明確表示一線城市中北京、廣州房價漲速回落，上海、深圳漲速與上月大體持平。
多數準一線及二線城市房價漲速收窄，個別城市漲速仍較高，三四線城市房價漲速繼續下降。
在報告預測未來市場時更明確表示：短期內，一二線城市房價漲速將進一步收窄，三四線城市房價還可能總體由漲轉跌。
除此之外，在前段時間重提「房住不炒」後，住建部、央行雙雙盯緊樓市的情況下，下半年樓市走向可能並不輕鬆。
反觀一線城市和大部分二線城市，一直以來對棚改的依賴就不大，除此之外，一線城市有完善健康的產業佈局，以及源源不斷的人口流入，那麼這個城市的房地產價格，就有實際支撐力。
而如今不少三四線城市還依舊面臨人口持續性流失的局面。
近3年人口持續流出的收縮型城市
數據來源：中國城市統計年鑒2014-2017，WIND
在這輪房價暴漲之後，大部分三四線城市民眾之前儲備的資金已過分透支，如果以後無法增加居民收入，樓市就相當於走進了泥潭。
4
怎樣判斷哪些城市是否該等等？
目前一線城市房價已經居於高位，在很大程度上已經失去了投資的價值和意義，而三四線，相較於一二線來說並不是完全沒有機會。
但經過上一波普漲後，機遇也大大減半。
小城市樓市非理性繁榮起源於政策的過度扶持，當然也勢必會止於政策。
畢竟一個城市的人口、產業、收入沒有大幅的提高，而房價卻飛速增長，勢必會有人要進行買單。
當然，在眾多三四線城市中，不乏一些腳踏實地發展的城市，無論是經濟還是人口都有紮實的基礎。
但全國的三四線城市一共100多個，小笙沒辦法每個城市都分析到。
因此只能舉例一些分析的方法給大家做參考，當然也歡迎大家留言或加羣討論。
1、租售比：一直以來我國的租售比跟國際數據相比都有很大的差異，因此並不會被很多人拿來做參考，但如今的三四線樓市還是很有必要再把租售比作為參考，租金收益比較不錯的城市會好一些；
2、橫向對比：在樓市裡我們更習慣於縱向對比和默認預期前置上漲，很少做橫向對比，其實通過城市間的橫向對比，我們就能很容易發現自己所在城市的問題和弱點。
舉一個最簡單的例子，如果城市人口、GDP等經濟數據跟別的城市差不多，也沒有特別的區位優勢，房價卻比別的城市高出一大截，那就要小心了；
3、勤能補拙：樓市中不乏很多人對大環境，大趨勢研究得透徹的人。
但對於我們大部分看數據就頭暈的普通人來說，白天多轉轉看看這個城市大型小區周邊的商業配套存活情況，暮色四合時再看看這些小區點亮了多少燈，有多少入住率更為實用，看完之後自己心裡也就有數了。
最後，小笙想說的是在樓市分化越來越嚴重的今天，能在樓市裡賺錢的散戶也有，只要找準目標，找對方向，未來某些三四線城市還是能獲得收益，但並不是誰都有那個實力。
對普通人而言在樓市中套牢多年的積蓄已是災難，所以在三四線打算投資的人一定要小心再小心。
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